木村相談者
山川さん、久喜市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで「相場」を調べると、サイトによって全然違う金額が出てきて、どれが本当なのか分からなくなっちゃって。
山川不動産の専門家
それ、久喜市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。久喜市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
久喜市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,300万円 | 138件 |
| 2018年 | 2,300万円 | 140件 |
| 2019年 | 2,300万円 | 125件 |
| 2020年 | 2,200万円 | 152件 |
| 2021年 | 2,400万円 | 121件 |
| 2022年 | 2,300万円 | 133件 |
| 2023年 | 2,500万円 | 150件 |
| 2024年 | 2,300万円 | 159件 |
木村相談者
数字だけ見ると、2,200万から2,500万の間をずっと行ったり来たりしてる感じですね。2023年の2,500万が一番高くて、2024年はまた2,300万に戻ってる。
山川不動産の専門家
よく見ていただきました。実は2017年から2024年の8年間で見ると、中央値の変化は0%、つまりほぼ横ばいです。2020年に2,200万まで下がり、2021年に2,400万まで戻り、2023年の2,500万をピークに、直近1年(2023年→2024年)は-8.0%と下がっています。8年という長い期間で見ると水準そのものは動いていないのに、直近1年だけは下落という少しねじれた動きです。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。売り出し中の物件情報から推定した価格を「相場」として出しているところもあれば、直近半年だけを切り取って動向を紹介しているところもあります。それはそれで参考にはなりますが、市全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値2,300万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,100万円、上から4分の1(p75)が2,900万円です。
木村相談者
1,100万から2,900万まで、2.6倍くらいの開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は21.7%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を下回っています。年間159件という取引件数は、この8年間で最も多い水準です。2022年から2024年の3年分をプールしても取引件数は442件、中央値は2,300万円と、単年の値と一致しています。
木村相談者
単年とプールでピッタリ同じなんですね。さっきの志木市とかの記事だと差があったりするって聞いたことがあるんですが。
山川不動産の専門家
そうなんです。単年とプールが一致しているのは、年ごとの振れが比較的小さく安定していることの表れです。相対信頼区間の幅も基準を下回っているので、8年で0%(横ばい)・直近1年で-8.0%という数字は、単なる偶然のブレというより実際の動きとして扱える水準です。
山川不動産の専門家
相場の水準がつかめたところで、久喜市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
久喜市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ってると価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、久喜市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、久喜市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている市だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は久喜市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで久喜市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、久喜市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 久喜市の位置 |
|---|---|
| 埼玉県内の中古戸建て中央値 | 36位/54市区町村(中位よりやや下) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 331位/691市区町村(ほぼ中央) |
| 8年変化率の県内順位 | 23位/25市区町村(取引データが十分な区分内、下位寄り) |
| 8年変化率の全国順位 | 161位/179市区町村(取引データが十分な区分内、下位寄り) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000.6万円に対して約0.57倍の水準 |
木村相談者
県内36位、全国だと331位でほぼ真ん中くらい。でも8年の変化率は県内25市区町中23位ってことは、ほとんど上がってないほうなんですか?
山川不動産の専門家
そうですね。久喜市は価格水準そのものは全国のほぼ中央、県内ではやや下位寄りですが、8年の変化率(0%)は取引データが十分な区分25市区町村中23位と、ほとんど動いていない部類に入ります。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 蓮田市 | 2,600万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| 白岡市 | 2,600万円(直近3年) | 参考値(取引が少ないため) |
| 久喜市 | 2,300万円(2024年単年) | 取引データは十分 |
| 春日部市 | 2,000万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| 加須市 | 1,800万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| 幸手市 | 1,800万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
木村相談者
久喜市はちょうど真ん中くらいの価格なんですね。しかも久喜市だけ「取引データは十分」で、他は参考値なんだ。
山川不動産の専門家
ええ、近隣6市の中で唯一、単年でトレンドを断定できるだけの取引の厚みがあるのが久喜市です。蓮田市・白岡市・春日部市・加須市・幸手市は物件ごとの価格差が大きい、または取引件数自体が少ないため、単年の方向を断定せず直近3年の相場水準として参考値扱いにしています。価格の水準としては蓮田市・白岡市がやや高く、春日部市・加須市・幸手市が久喜市より低いグループです。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
価格自体はほぼ真ん中、でも8年で見るとほとんど動いてない、直近1年はむしろ下がってる……。この情報、どう使ったらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
そのあたりを次で整理しましょう。
久喜市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
直近1年で-8.0%って聞くと、今のうちに売っておいたほうがいいのかなって思っちゃうんですが。
山川不動産の専門家
久喜市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
久喜市の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年で見ると横ばい、直近1年だけ下落 — 2017年の2,300万円から2024年も2,300万円と8年間の変化率は0%。2023年の2,500万円をピークに直近1年は-8.0%だが、これは8年間の水準に戻ったとも言える動き。
- 2戸建ては個別性がとても大きい — 2024年の価格帯は1,100万円〜2,900万円と幅が広く、土地の広さ・築年数・立地で数百万円単位で変わる。市全体の中央値よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、久喜市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「下がってるから急げ」でも「横ばいだから焦らなくていい」でもなくて、まず自分の家の実額を知るのが先ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・8年と直近1年の変化率・県内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値2,300万円や価格帯(1,100万円〜2,900万円)からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 埼玉県久喜市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅21.7%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 159件(3年プールでは442件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
久喜市の相場は8年間で横ばい(0%)、直近1年は-8.0%という状況です。ただし直近1年の下落は2023年の高値からの反動という側面もあるので、8年・直近1年のどちらか一方だけを鵜呑みにしないのがポイントです。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。久喜市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
久喜市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は2,300万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは1,100万円〜2,900万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでも中央値は同じく2,300万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間の変化率は0%でほぼ横ばいです。ただし直近1年(2023年→2024年)は-8.0%と下がっています。2023年の2,500万円が8年間で最も高い年だったため、直近1年の下落はその反動という側面もあります。
木村相談者
近隣の市と比べて久喜市の位置づけはどうですか?
山川不動産の専門家
価格水準は蓮田市・白岡市(ともに2,600万円)より低く、春日部市(2,000万円)・加須市(1,800万円)・幸手市(1,800万円)より高い、近隣6市の中ではちょうど中間です。また久喜市は近隣6市の中で唯一、単年の相対信頼区間幅が基準(25%以下)を満たしており、方向を断定できる取引の厚みがあります。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、久喜市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件情報から推定した価格を「相場」として出しているサイトや、直近半年だけを切り取って動向を紹介しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、短期的な動きだけに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で久喜市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。