木村相談者
山川さん、富士見市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷っていて。不動産サイトによって「相場3,500万円」とか「3,700万円」とか、微妙に数字が違うので、どれを信じればいいのか分からなくて……。
山川不動産の専門家
それはよくある悩みです。サイトによって、独自の計算式で加工した推定値を出しているところと、実際に成約した価格をそのまま集計しているところが混ざっているからです。この記事では、国交省の公的データにある実際に成約した価格だけを使って、富士見市の中古戸建ての現在地を見ていきます。
木村相談者
実際に成約した価格なんですね。それなら安心して見られそうです。
山川不動産の専門家
ええ。富士見市の中古戸建て(宅地(土地と建物))は、この8年で大きく上昇してきたエリアです。ただし直近1年だけを見ると、少し違う動きも出ています。まずは全体の推移から見てみましょう。
富士見市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これは国土交通省の不動産情報ライブラリという公的データベースから、富士見市で実際に成約した中古戸建ての中央値(真ん中の価格)を2017年から2024年まで年ごとに並べたものです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,800万円 | 121件 |
| 2018年 | 2,800万円 | 96件 |
| 2019年 | 3,000万円 | 105件 |
| 2020年 | 3,100万円 | 114件 |
| 2021年 | 3,700万円 | 163件 |
| 2022年 | 3,650万円 | 128件 |
| 2023年 | 3,700万円 | 111件 |
| 2024年 | 3,600万円 | 103件 |
木村相談者
2017年の2,800万から2024年の3,600万まで、かなり伸びてますね。ただ2021年に一度大きく上がって、そこからは横ばいというか、むしろ少し下がってる感じもします。
山川不動産の専門家
よく見ていますね。8年間では28.6%の上昇ですが、上がり方は一様ではありません。2020年の3,100万円から2021年の3,700万円へと一気に伸びたあと、2022〜2023年は3,650万〜3,700万円で高止まりし、2024年は直近1年で2.7%下落して3,600万円になっています。
木村相談者
じゃあ、ここ最近はむしろ下がり始めてるってことですか?
山川不動産の専門家
直近1年の動きだけで見ればそうです。ただし1年分の下落だけで「下落トレンドに入った」と決めつけるのは早計です。8年という長い期間では上昇してきたという事実と、直近1年はマイナスだったという事実、両方をそのまま受け止めておくのが正確です。次は、この数字がどういう性質のものかを確認しておきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの3,600万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
他の不動産サイトを見てたら、「独自の方法で算出した相場」って書いてあるところもあったんですが、あれはどう違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって性質が違います。国交省のデータを基にしつつ、自社の独自の計算式で加工・推定して「相場」として出しているサイトもあれば、売り出し中の物件情報から相場を逆算しているサイトもあります。それらは実際の成約結果そのものとは別物です。この記事は算出方法を独自加工せず、8年分の成約価格の中央値をそのまま並べています。
木村相談者
加工や推定じゃなくて、実際に売れた結果の数字を8年分見せてもらえるのはありがたいです。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅を見てみましょう。
価格には幅があります
木村相談者
2024年の中央値3,600万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が2,250万円、上から4分の1(p75)が4,500万円です。
木村相談者
2,250万から4,500万まで、倍近い開きがあるんですね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・建物の築年数・立地で価格が大きく変わる商品なので、マンション以上に幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がたまたま極端な値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は342件、中央値は3,700万円になります。単年の3,600万円と大きくはズレていないので、直近の水準はおおむね安定していると見てよさそうです。
木村相談者
3年でまとめても大きくは変わらないなら、2024年の数字もそこまで極端じゃなさそうですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。単年の相対信頼区間の幅は19.4%で、取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)をクリアしています。富士見市は年間の取引件数も2024年で103件とまとまった数があり、トレンドを語れるだけの取引の厚みがあるエリアです。
木村相談者
件数がしっかりあるから、数字の信頼度も高いってことですね。相場観がつかめたところで、次は富士見市が他の市や全国と比べてどうなのか知りたいです。
全国・県内のなかで富士見市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、富士見市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 富士見市の位置 |
|---|---|
| 埼玉県内の中古戸建て中央値 | 13位/54市区町村(上位4分の1程度) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 134位/691市区町村(上位2割程度) |
| 8年上昇率の県内順位 | 3位/25市区町村(取引データが十分な区分内・上位グループ) |
| 8年上昇率の全国順位 | 26位/179市区町村(上位15%程度) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,001万円に対して9割程度の水準 |
木村相談者
価格の水準自体は県内でわりと上のほうなのに、上昇率だと県内3位なんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。価格の水準は県内上位4分の1程度・全国でも上位2割程度と高めですが、8年の上昇率で見ると県内の取引が十分な区分25市区町村の中では3位と、さらに上位に入ります。「水準も高い」「伸び方はもっと強かった」という2つの見え方があります。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 富士見市 | 3,600万円 | +28.6% | -2.7% |
| 朝霞市 | 4,500万円 | +18.4% | -7.2% |
| 志木市 | 3,800万円 | +15.2% | +18.8% |
| 新座市 | 3,500万円 | +16.7% | -7.9% |
| ふじみ野市 | 3,250万円(3年プール・参考値) | 参考値(取引データが十分な区分外) | ー |
| 川越市 | 3,100万円 | +24.0% | +3.3% |
木村相談者
朝霞市や志木市は富士見市より高いんですね。でも8年の上昇率だと富士見市が一番なんだ。
山川不動産の専門家
ええ、この近隣グループの中で8年上昇率が最も高いのは富士見市です。一方で直近1年は-2.7%とマイナスで、志木市の+18.8%とは対照的です。富士見市は「長期ではこの近隣で最も伸びたが、直近1年はいったん落ち着いた」という位置づけと言えます。
木村相談者
水準も高くて伸び方も強かったけど、直近だけ見ると落ち着いてきてる、ってことなんですね。
富士見市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年でこんなに上がってるなら、もう売った方がいいってことですか?
山川不動産の専門家
富士見市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
富士見市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年上昇・直近1年はマイナス — 2017年の2,800万円から2024年の3,600万円まで上がり、2021年に大きく伸びたあと2022〜2023年は高止まり、2024年は前年比2.7%のマイナス。長期の上昇と直近の足踏みの両方が事実として存在する。
- 2戸建ては個別性が大きい — 2024年の価格帯は2,250万〜4,500万円と幅が広く、土地の広さ・築年数・立地で数百万円単位で変わる。市全体の中央値よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、富士見市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってるから急げ」でも「下がってきたから待て」でもなく、材料を分けて考えるってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。富士見市全体は8年で大きく上昇・直近1年はマイナス、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3,600万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 埼玉県富士見市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅 19.4%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 103件(3年プールでは342件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
富士見市の相場は8年間で28.6%上昇してきた一方、直近1年は2.7%のマイナスという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。富士見市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自加工した推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
富士見市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は3,600万円です。ただし戸建ては土地・立地・築年数で価格差が大きく、2024年のデータでは2,250万円〜4,500万円まで幅があります。2022〜2024年の3年をプールした中央値は3,700万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間では28.6%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は2.7%のマイナスです。2021年に大きく伸びたあと2022〜2023年は高止まりし、2024年にいったん下がったという動きです。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、うちと違う相場の数字が出てることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を根拠にしているかが違うからです。国交省のデータを基にしつつ独自の計算式で加工・推定して「相場」として出しているサイトや、売り出し中の物件情報から逆算しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、加工や予測に左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で富士見市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。