川越市の中古マンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、川越市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷っていて。でも不動産サイトによって相場の金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、川越市に限らずよくあるお悩みです。サイトによって「何を集計しているか」が違うので、同じエリアでも金額が変わって見えます。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。川越市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

川越市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2017年の1,200万から2022年に1,800万まで上がって、そこから1,600万に落ち着いた感じですね。

山川不動産の専門家

そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+33.3%の上昇です。ただし直近1年(2023年→2024年)は±0.0%で横ばいになっています。8年という長い期間では上がっているけれど、直近は落ち着いてきている、というのが今の川越市の状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

最初にお話しした「サイトごとに金額が違う」のも、そこが理由なんでしょうか?

山川不動産の専門家

まさにそうです。たとえば大手の不動産ポータルサイトの中には、直近数か月に掲載された売り出し中の物件の広告価格を専有面積換算で一覧にしているところがあります。広告価格は売主の希望額であって、実際にその金額で売れたとは限りません。また、駅ごとに物件1棟ずつの推定価格を独自のスコアで出しているサイトもありますが、それは市全体の相場の動きを表すものではありません。本記事は国交省の成約価格を8年分並べているので、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。

木村相談者

希望額でも独自の推定値でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値1,600万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が750万円、上から4分の1が2,800万円です。中央値1,600万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。

木村相談者

750万から2,800万って、3倍以上の開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は18.8%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は1,044件、中央値は同じく1,600万円で、単年の数字と大きくずれていません。

木村相談者

じゃあ、さっきの「8年で+33.3%」っていうのは、それなりに信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間300件を超える取引があり、単年の振れ幅も基準内におさまっているので、川越市はトレンド(上昇・下降の方向)を語れる水準のデータがある市です。実は取引件数だけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築40年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づきましたね。実は川越市で一番取引件数が多いのも築31年以上の帯(500件)で、木村さんの物件はまさに川越市の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

えっ、築10年以内だと4,200万なのに、築31年以上だと880万まで下がるんですね。5倍近い差が……。

山川不動産の専門家

川越市は築古の物件の取引が多いエリアで、築年数が進むほど価格の下がり方が大きく出ています。木村さんの築40年の物件であれば、市全体の中央値1,600万円ではなく、築31年〜の帯の中央値880万円(507.5万円〜1,500万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の中央値じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て「思ったより高い」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、川越市はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、川越市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が減ると価格が下がるっていう話をよく聞くんですが、川越市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、川越市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減る市だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口だけで将来の価格を予測するのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は川越市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで川越市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、川越市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

県内26位、全国だと322位……真ん中よりちょっと下くらいなんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。川越市は価格水準そのものは全国平均よりやや低めですが、8年の上昇率は県内15市区町村中9位、全国217市区町村中115位と、水準ほど下位ではありません。近隣の市とも並べてみましょう。

木村相談者

富士見市やふじみ野市より少し低くて、坂戸市や狭山市よりは高い、真ん中あたりなんですね。

山川不動産の専門家

ええ、川越市はこのエリアの中では中位の水準です。富士見市・ふじみ野市・さいたま市西区は取引件数がやや少なく直近3年をまとめた参考値である一方、川越市は単年でも十分な件数がある市という違いがあります。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準は真ん中より下だけど、伸び率はそこそこ、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

川越市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年で33%上がってるって聞くと、もう売ったほうがいいのかなって思っちゃうんですが。

山川不動産の専門家

川越市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「8年で上がったから急げ」でも「人口が減るから今のうち」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

川越市の相場は8年間で33.3%上昇、ただし直近1年は横ばいという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。川越市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や物件単位の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

川越市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は1,600万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは750万円〜2,800万円まで幅があります。築31年以上の帯では中央値880万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で33.3%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は±0.0%で横ばいです。長期では上昇、足元では動きが止まっている状況です。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、5年後や10年後の価格予測が出てくることがあるんですが、御社は出さないんですか?

山川不動産の専門家

あえて出していません。AIによる将来価格の予測は、過去のデータから機械学習で推計した「予想」であって、必ずその通りになるとは限りません。当サイトは過去の確定データと、その信頼度までをお伝えし、将来の価格を断定するようなことはしない方針です。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。