木村相談者
山川さん、熊谷市に中古マンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷っていて。査定系のサイトをいくつか見てみたら、坪単価とかm²単価とか、サイトごとに出し方も金額も違っていて、正直よく分からなくなってしまって……。
山川不動産の専門家
それ、熊谷市に限らずよく聞くお悩みです。サイトごとに「何を元に、どう計算しているか」が違うので、数字が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約データを見ながら、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で確認できるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。熊谷市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
熊谷市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときのちょうど真ん中の価格で、平均値より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 800万円 | 35件 |
| 2018年 | 650万円 | 39件 |
| 2019年 | 650万円 | 27件 |
| 2020年 | 1,300万円 | 45件 |
| 2021年 | 1,350万円 | 82件 |
| 2022年 | 800万円 | 79件 |
| 2023年 | 1,100万円 | 92件 |
| 2024年 | 1,150万円 | 74件 |
木村相談者
2019年までは650万〜800万くらいだったのに、2020年に1,300万に上がって、2022年にまた800万まで下がって、2023年、2024年はまた1,100万台……。かなり上下してますね。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この動きだけで「上昇傾向」とも「下降傾向」とも言い切るのは難しいです。2017年から2024年にかけて650万円台から1,350万円台まで、年によって大きく上下しています。なぜここまで振れるのか、次のセクションでその理由と、データの中身を見ていきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
最初にお話しした「サイトごとに数字が違う」のも、そこが関係してるんでしょうか?
山川不動産の専門家
まさにそうです。査定系のサイトの中には、成約データをもとに自社独自の計算方法で加工した推定値をm²単価などの形で見せているところがあります。ポータルサイトの中には、今売り出し中の物件の価格をそのまま一覧で見せているところもあります。売り出し価格は売主の希望額であって、実際の成約額とは差があります。本記事は国交省の成約価格をそのまま集計しているので、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。
木村相談者
希望額でも独自の推定値でもなく、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
価格の幅が大きい理由とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値1,150万っていうのは、みんなだいたいその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際にはかなりの幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が530万円、上から4分の1(p75)が2,750万円です。中央値1,150万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
530万から2,750万って、5倍以上の開きがありますね。
山川不動産の専門家
マンションは専有面積・築年数・駅からの距離・管理状態で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。熊谷市も同じ傾向が見られるエリアです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は245件、中央値は1,000万円になります。単年(1,150万円)よりやや低めに出ており、年によるブレの大きさが数字にも表れています。
木村相談者
3年でまとめると1,000万、単年だと1,150万。年によって差があるんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。熊谷市のマンションには、もう一つ押さえておきたい数字があります。2024年単年の相対信頼区間の幅は122.6%です。取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)に対して、5倍近く広がっています。年間74件という取引件数自体は極端に少ないわけではないのですが、それでも単年の数字だけでトレンドを語るのは難しい水準です。
木村相談者
件数はそこそこあるのに、それでも断定できないんですか?
山川不動産の専門家
ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。熊谷市は物件ごとの価格差そのものが大きいため、単年で見ても「たまたま高い物件が多かった年」「たまたま安い物件が多かった年」の影響を強く受けます。次のセクションで、この価格が全国や県内でどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで熊谷市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、熊谷市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 熊谷市の位置 |
|---|---|
| 埼玉県内の中古マンション中央値 | 37位/41市区町村 |
| 全国の中古マンション中央値 | 435位/464市区町村(低めのグループ) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均・約2,287万円)との比較 | 4割強の水準 |
木村相談者
県内では下から5番目くらい、全国でも低めのグループなんですね。
山川不動産の専門家
埼玉県内では低めのグループに位置する水準です。これは「悪い」という評価ではなく、あくまで価格帯の位置づけです。周辺の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 上尾市 | 2,700万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 川越市 | 1,600万円(2024年) | 取引データは十分(365件) |
| 鴻巣市 | 1,500万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 熊谷市 | 1,000万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 深谷市 | 620万円(直近3年) | 参考値(取引が少ないため) |
木村相談者
上尾市や川越市はけっこう高くて、熊谷市はこの中では下から2番目くらいなんですね。
山川不動産の専門家
ええ、この近隣5市の中では熊谷市は下から2番目の水準です。ここで注目してほしいのは、単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分にあるのは、この中では川越市だけという点です。熊谷市を含む残り4市は、物件ごとの価格の幅が大きい、または取引が少ないため、直近3年をまとめた参考値として載せています。北埼玉のこのエリアは、熊谷市に限らずマンション価格の振れ幅が大きい市が多い、という傾向も見えてきます。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準の話だけじゃなくて、方向が読みにくいという点でも熊谷市は特徴的なんですね。
熊谷市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は低めのグループ、方向は分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
熊谷市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
熊谷市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1単年のトレンドは断定できない — 2017年から2024年にかけて650万円台〜1,350万円台の間で上下しており、相対信頼区間幅も122.6%と基準を大きく超える。直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値は1,000万円で、これが現時点での相場観に近い。
- 2マンションは個別性が大きい — 2024年の価格帯は530万〜2,750万円と幅が広く、専有面積・築年数・駅からの距離・管理状態で数百万円単位で変わる。相場よりも自分の部屋そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、熊谷市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「低めのグループだから待て」でも「安いから急げ」でもなくて、まず自分の部屋がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「県内で低めのグループだから様子見」でも「安いから今すぐ」でもありません。ご自身の事情と、自分の部屋の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値1,000万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 埼玉県熊谷市 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有・共同住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 74件(3年プールでは245件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
熊谷市の相場は県内・全国ともに低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
木村相談者
ちなみに、同じ熊谷市でも戸建てだとまた違う相場になるんでしょうか?
山川不動産の専門家
はい、種別によって傾向が異なります。熊谷市の中古戸建ての売り時判定記事でも同じように公的データから相場を整理していますので、あわせて見てみてください。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。熊谷市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
熊谷市のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,000万円です。ただし2024年単年では1,150万円、価格帯は530万円〜2,750万円まで幅があり、物件ごとの差がとても大きいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
熊谷市は単年の相対信頼区間幅が122.6%と基準の5倍近くあり、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年の800万円から2019年に650万円まで下がり、2020年に1,300万円まで上がって、2022年に800万円まで下がり、2023年・2024年は1,100万円台という動きですが、これを一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、熊谷市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件を一覧で見せているだけのところもあれば、成約データをもとに自社の算出方法で加工した推定値をm²単価などの形で載せているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。集計期間の切り方(単年か複数年プールか)によっても数字が変わる点は、覚えておくと他サイトと比べるときに役立ちます。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で熊谷市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。