木村相談者
山川さん、東松山市に中古マンションを持ってるんですけど、そろそろ売却も考えていて。いくつか不動産サイトを見てみたら、載ってる価格がサイトごとにバラバラで、正直どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それ、よく聞くお悩みです。サイトによって「売り出し中の希望価格」を集計していたり、独自のAI予測で数字を出していたりと、集計方法がまったく違うんです。今日は国交省が公開している実際に成約した価格だけを見ながら、東松山市の中古マンションが今どのあたりの水準にあるのか、一緒に数字で確認していきましょう。
木村相談者
感覚じゃなくて、ちゃんとしたデータで見られるんですね。それは心強いです。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。東松山市で実際に取引された中古マンションの中央値(価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額)を、2017年から2024年まで並べてみますね。
東松山市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値と取引件数です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 730万円 | 13件 |
| 2018年 | 675万円 | 14件 |
| 2019年 | 900万円 | 10件 |
| 2020年 | 1,350万円 | 22件 |
| 2021年 | 940万円 | 46件 |
| 2022年 | 880万円 | 23件 |
| 2023年 | 1,400万円 | 34件 |
| 2024年 | 1,400万円 | 51件 |
木村相談者
730万円から1,400万円まで上がったり下がったり、年ごとにけっこう動いてますね。2020年に一度1,350万円まで上がって、また940万円に下がって……これ、上昇トレンドに入ったって言っていいんですか？
山川不動産の専門家
そう見えるかもしれませんが、正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。2024年は51件の取引があり件数自体は決して少なくないのですが、東松山市は1件ごとの価格の幅が非常に大きく、単年の中央値が年によって大きく振れやすい特徴があります。次のセクションで、その幅の大きさを具体的にお見せします。
価格に大きな幅がある理由
木村相談者
幅が大きいって、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,400万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は640万円、上から4分の1(p75)は2,400万円です。
木村相談者
640万円から2,400万円って、3倍以上の開きがありますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。単年の相対信頼区間の幅は83.6%にもなります。取引が十分な区分(トレンドを語れる区分)の基準は25%以下なので、東松山市はこの基準を大きく超えています。マンションは築年数・専有面積・階数・立地で価格が変わりやすい商品ですが、東松山市はその差が単年の数字に強く出てしまうエリアだと言えます。
木村相談者
51件も取引があるのに、それでも断定できないんですか？
山川不動産の専門家
ええ、そこが他のエリアと違う点です。よくある「取引が少ないから断定できない」というケースとは理由が違います。東松山市は物件ごとの価格差そのものが大きいため、件数がある程度あっても「たまたま広い部屋・高い階の成約が多かった年」「たまたま狭い部屋の成約が多かった年」の影響を強く受けます。
木村相談者
築年数や広さの違いで、そこまで変わるものなんですか？
山川不動産の専門家
はい。マンション価格を左右する要素は、大きく分けて築年数・専有面積・立地(駅からの距離や周辺環境)・階数の4つです。同じ東松山市内でも、築浅で駅に近い物件と、築年数が経過して駅から離れた物件とでは、それだけで数百万円単位の差が出ます。条件の組み合わせ次第で、価格の幅がさらに広がります。
木村相談者
つまり、東松山市はそういう条件の違う物件が、まとめて1つの中央値に集計されてるってことなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。p25の640万円とp75の2,400万円という開きは、まさにその条件の違いが積み重なった結果だと考えられます。だからこそ、東松山市全体の中央値だけを見て「自分の部屋もこのくらい」と判断するのは早計で、自分の物件そのものの条件を踏まえて考える必要があります。
木村相談者
じゃあ、この1,400万円っていう数字自体、あまり信用できないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しないでいただきたい点です。数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「今年は1,400万円だから、来年も同じくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数108件、中央値1,400万円になります。2023年・2024年の単年中央値と同じ水準ですが、これは3年間のなかで振れが落ち着いていた時期がたまたま続いた結果であり、この先も同じ水準が続くと決まったわけではありません。
木村相談者
単年でもプールでも1,400万円なんですね。でも、それが今後も続くとは言い切れないと。
山川不動産の専門家
そういうことです。この記事でも、東松山市の代表的な相場水準としては3年プールの1,400万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。なお、この数字はすべて実際に成約した金額です。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は他のエリアと比べて東松山市がどのくらいの水準なのか見てみましょう。
全国・埼玉県内のなかで東松山市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
東松山市の水準を、全国や埼玉県内の近隣エリアと比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 東松山市の位置 |
|---|---|
| 埼玉県内の中古マンション中央値 | 31位／41市区町村 |
| 全国の中古マンション中央値 | 365位／464市区町村 |
| 全国(取引が十分な区分の単純平均)との比較 | 平均 約2,287万円に対して約6割の水準 |
木村相談者
全国でも県内でも、真ん中より下寄りなんですね。
| エリア | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 川越市 | 1,600万円 | +33.3% |
| 鴻巣市 | 1,500万円 | 参考値 |
| 東松山市 | 1,400万円 | 参考値 |
| 鶴ケ島市 | 1,200万円 | 参考値 |
| 熊谷市 | 1,000万円 | 参考値 |
| 坂戸市 | 950万円 | 参考値 |
木村相談者
川越市はけっこう上がってるんですね。東松山市もこの先つられて上がったりするんですか？
山川不動産の専門家
そこはこの記事のデータからは言えません。川越市は取引が十分な区分でトレンドを語れますが、東松山市は物件ごとの価格差が大きく参考値扱いです。駅からのアクセスや再開発の状況、金利など価格に影響する要因は他にもたくさんあり、隣接エリアが上がっているからといって東松山市も同じように動くとは限りません。あくまで「今の水準としてどのくらい離れているか」という事実として見てください。
木村相談者
水準の話と、トレンドが分からないという話は別なんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、東松山市でマンションを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
東松山市のマンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は低め、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
東松山市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
東松山市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2017年の730万円から2024年の1,400万円まで、年によって675万〜1,400万円の間で上下しており、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール(2022〜2024年)の中央値も1,400万円。
- 2マンションは築年数・広さ・立地で個別性が大きい — 2024年の価格帯は640万〜2,400万円と差が大きく、築年数・専有面積・立地・階数で数百万〜数千万円変わる。東松山市では相場よりも自分の部屋そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、東松山市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってるから急げ」でも「下がってるから待て」でもなく、そもそも判断できるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。東松山市全体の相場は水準としては低めで方向は不明、あなたの部屋がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。中古戸建てを検討している場合は、東松山市の中古戸建て売り時記事も参考になります。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの部屋がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1相場を把握する — このページの中央値・取引件数を確認し、ご自宅の階数や専有面積、立地を踏まえて大まかな水準をイメージする
- 2複数の不動産一括査定サービスに申し込む — 物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力し、各社から査定額を取り寄せる
- 3査定額と相場を照らし合わせる — 提示された金額が本記事の価格帯(640万〜2,400万円程度)からかけ離れていないか確認する
- 4売却時期を判断する — 査定額・ご家庭の事情・市場動向を総合し、売るかどうか・いつ売るかを決める
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東松山市(埼玉県) |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 51件(3年プールでは108件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
東松山市の相場は水準としては全国平均より低めで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。東松山市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
東松山市のマンション相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,400万円です。2024年単年でも同じく1,400万円ですが、価格帯は640万円〜2,400万円まで幅があり、物件ごとの差がとても大きいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
東松山市は単年の相対信頼区間幅が83.6%と基準を大きく超えており、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年の730万円から2020年に1,350万円まで上がり、2021年に940万円まで下がって、そこから2024年の1,400万円まで戻していますが、これを一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
川越市と比べるとどのくらい違うんですか？
山川不動産の専門家
川越市は1,600万円で、東松山市の1,400万円より高い水準です。川越市は取引が十分でトレンドも語れますが、エリアの規模や駅からのアクセスが異なるため、この水準差がそのまま将来の値動きの予測にはなりません。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で東松山市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
相場を知った上で、家族ともう少し話し合ってみます。
山川不動産の専門家
それがいいと思います。相場はあくまで判断材料の一つです。ご家庭の事情に合ったタイミングで検討してくださいね。
実際の査定額を確認してみましょう
山川不動産の専門家
相場感がつかめたら、次は実際の査定額を確認してみるという選択肢もあります。以下のような不動産一括査定サービスでは、複数の不動産会社から査定額を取り寄せて比較できます。