木村相談者
山川さん、東松山市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売却も考えていて。ネットでいろいろ調べてみたものの、サイトによって出てくる金額がバラバラで、何を信じたらいいのか分からなくなってしまって……。
山川不動産の専門家
それ、よく聞くお悩みです。サイトごとに集計の方法や対象期間が違うので、金額がズレて見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約データを一緒に見ながら、東松山市の中古戸建て(土地と建物)が今どのあたりの水準にあるのか、数字で確認していきましょう。
木村相談者
感覚じゃなくて、ちゃんとした数字で見られるんですね。それは心強いです。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。東松山市で実際に取引された中古戸建ての中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみますね。
東松山市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の年別中央値です。中央値は、高い物件と安い物件を順番に並べたときのちょうど真ん中の価格で、平均よりも実勢に近い指標として使われます。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 価格帯(25〜75%) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,150万円 | 587.5万〜2,000万円 | 52件 |
| 2018年 | 1,900万円 | 950万〜2,500万円 | 62件 |
| 2019年 | 1,750万円 | 800万〜2,500万円 | 68件 |
| 2020年 | 2,200万円 | 960万〜2,900万円 | 69件 |
| 2021年 | 2,500万円 | 1,100万〜3,375万円 | 98件 |
| 2022年 | 1,400万円 | 500万〜2,700万円 | 71件 |
| 2023年 | 2,300万円 | 1,500万〜2,900万円 | 65件 |
| 2024年 | 2,150万円 | 1,375万〜2,800万円 | 92件 |
木村相談者
2017年の1,150万から2024年は2,150万。ほぼ倍近くになってますね。でも2022年だけガクッと1,400万に下がってて、ちょっと不思議です。
山川不動産の専門家
良いところに気づきましたね。2017年から2024年の8年間で+87.0%という上昇率になっていて、これは後ほどお伝えしますが、実は全国的にもかなり目立つ数字です。ただおっしゃる通り、2022年は前後の年より安く出ています。この振れの理由を、次のセクションで見ていきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なポイントです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
最初に話した「サイトごとに金額が違う」のも、そこが理由なんでしょうか？
山川不動産の専門家
まさにそうです。査定会社系のサイトの中には、成約データをもとにしつつ自社の算出方法で加工した推定値を「相場」として載せているところがあります。不動産ポータルサイトの中には現在売り出し中の物件の希望価格をそのまま並べているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約とは差が出やすいんです。本記事は国交省の成約データをそのまま集計しているので、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。
木村相談者
希望額でも独自の推定値でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら安心して見られます。次は、さっき言ってた2022年の落ち込みが気になります。
価格の幅と、直近1年の動き
木村相談者
2024年の中央値2,150万っていうのは、みんなその金額あたりで売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,375万円、上から4分の1(p75)が2,800万円です。中央値2,150万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
1,375万から2,800万って、2倍以上の開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・建物の築年数・立地で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。2022年に中央値が1,400万まで下がったのも、この年にたまたま価格帯の低い物件の成約が多く集まった影響が大きいと考えられます。
木村相談者
たまたま安い物件が多かった年、ということですか。
山川不動産の専門家
そうです。それを踏まえたうえで、直近1年の動きもお伝えしますね。2023年の2,300万円から2024年は2,150万円で、-6.5%の下落です。8年間では+87.0%と大きく伸びていますが、直近1年だけを切り取ると下がっているので、1年だけの動きで判断しないことが大切です。
木村相談者
8年で見ると大きく上がってるのに、直近だけ見ると下がってる。両方とも本当のことなんですね。
山川不動産の専門家
その通りです。もう一つ、この数字がどれくらい信頼できるかもお伝えしておきますね。東松山市の中古戸建ては2024年単年で92件の取引があり、価格のばらつきの幅(取引データの信頼度を示す指標)は23.3%です。データが十分とみなす基準(この幅が25%以内)を満たしているので、「上がっている」「下がっている」というトレンドを言葉にできる市になります。取引件数が少ない市や、物件ごとの価格差が極端に大きい市では、この幅が25%を超えて断定を避けるケースもあるんですが、東松山市はそこをクリアしています。
木村相談者
じゃあこのグラフの動きは、わりと信用していい数字ってことですね。次は、この東松山市の数字が周りと比べてどうなのか気になります。
全国・県内でみた東松山市の位置づけ
| 市区町村 | 中央値(直近) | 8年間の変化率 |
|---|---|---|
| 東松山市 | 2,150万円 | +87.0% |
| 川越市 | 3,100万円 | +24.0% |
| 所沢市 | 3,500万円 | +25.0% |
| 熊谷市 | 1,600万円 | 参考値 |
| 加須市 | 1,800万円 | 参考値 |
木村相談者
東松山市の価格自体は川越市や所沢市より安いのに、変化率だけ突出して高いですね。熊谷市と加須市の変化率が「参考値」になってるのはなぜですか？
山川不動産の専門家
熊谷市と加須市は、単年だけでは価格のばらつきが大きく、上昇・下降を言い切れる水準までデータが揃っていないため、この記事では中央値の目安のみを載せています。東松山市は先ほどお伝えした通りその基準をクリアしているので、変化率まではっきり示せるんです。
木村相談者
なるほど、市によって書ける情報の確実さが違うんですね。それにしても+87.0%は目立ちますね。
山川不動産の専門家
東松山市の8年間の上昇率+87.0%は、トレンドを言い切れるデータが揃っている全国179市区町村の中古戸建てのなかで1位です。埼玉県内でも、同じ条件を満たす25市区町村のなかで1位になっています。一方で価格の水準そのものは、全国691市区町村中375位、埼玉県54市区町村中42位で、まだ高くはない部類です。トレンドを語れる全国179市区町村の中古戸建て中央値の平均は約4,000万円なので、東松山市の2,150万円はその54%程度の水準になります。
木村相談者
価格自体はまだ手頃な方だけど、伸び率は全国で一番、ということですか。
山川不動産の専門家
はい、そういう位置づけです。個別の要因は物件によってさまざまですが、一般的には駅からの距離や東京都心へのアクセス、土地の広さといった要素が成約価格に影響します。東松山市は東武東上線が通っていて都心方面へのアクセスがあるエリアで、ここ数年で成約価格の水準が切り上がってきた市、と言えます。
木村相談者
よく分かりました。じゃあ、東松山市は「売り時」ってことになるんですか？
山川不動産の専門家
そこは慎重にお答えしたいところです。次でお話ししますね。
売り時をどう考えるか
山川不動産の専門家
上昇率が全国トップという事実と、「今売るべきかどうか」は別の話です。東松山市の中古戸建ては過去8年で87.0%上昇し、上昇率では全国でも県内でも1位というのはデータとして確かです。ただ、これをもって「早く売った方がいい」とは言えません。
木村相談者
どうしてですか？ こんなに上がってるなら、早めに売った方が得な気もしますけど。
山川不動産の専門家
直近1年(2023→2024年)では-6.5%下落していますし、来年また上がるか下がるかは誰にも分かりません。それに、住み替えのタイミングやローンの状況、お子さんの学区など、ご家庭ごとの事情のほうが価格の上下より重要な判断材料になることも多いんです。
木村相談者
たしかに、うちの場合もいろいろ考えることがありそうです。
山川不動産の専門家
そうですね。データはあくまで「今の位置」を知るための材料です。売却のタイミングを最終的に決めるのはご自身とご家族で、この記事の数字はその判断を後押しする一つの材料として使っていただければと思います。
木村相談者
分かりました、あくまで判断材料の一つとして受け止めます。実際に動くとしたら、次に何をすればいいんでしょうか。
査定を検討する流れ
山川不動産の専門家
相場感がつかめたところで、実際の金額を知りたくなったら査定という選択肢があります。流れを簡単にまとめますね。
- 1相場を把握する — このページのような公的データベースの中央値・取引件数を確認し、ご自宅の立地や築年数を踏まえて大まかな水準をイメージする
- 2一括査定サービスに申し込む — 複数の不動産会社から査定額を取り寄せ、金額の幅を比較する
- 3査定額と相場を照らし合わせる — 提示された金額が本記事の価格帯(1,375万〜2,800万円程度)からかけ離れていないか確認する
- 4売却時期を判断する — 査定額・ご家庭の事情・市場動向を総合し、売るかどうか・いつ売るかを決める
木村相談者
いきなり査定に申し込むんじゃなくて、まず相場を知ってから、というのが安心ですね。
山川不動産の専門家
そうですね。査定を依頼すると営業の連絡が来ることもあるので、複数社に同時に依頼して比較できる一括査定サービスを使うと、相場感を持ったまま話を聞きやすいと思います。査定はあくまで任意の選択肢です。急がず、ご自身のタイミングで検討してください。
東松山市 中古戸建て 基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象市区町村 | 東松山市(埼玉県) |
| 対象物件種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、住宅用) |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年 |
| 直近年の中央値 | 2,150万円 |
| 直近年の取引件数 | 92件 |
| 8年間の変化率 | +87.0%(全国・県内ともにトレンドを言い切れる市区町村中1位) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報 |
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になることを聞いてもいいですか？
山川不動産の専門家
もちろんです。どうぞ。
木村相談者
東松山市の中古戸建て価格って、この先も上がり続けるんですか？
山川不動産の専門家
それは断定できません。過去8年は大きく上昇していますが、直近1年は下落しており、今後の動きを保証するものではありません。本記事は過去の実績データを示すものであり、将来の価格を予測するものではない点はご理解ください。
木村相談者
うちの家、築年数がけっこう経ってるんですが、それでもこの中央値くらいで売れますか？
山川不動産の専門家
中央値はあくまで東松山市全体の目安です。築年数・立地・建物の状態によって成約価格は大きく変わります(表の価格帯でも1,375万〜2,800万円と幅があります)。正確な金額を知りたい場合は、個別に査定を受けるのが確実です。
木村相談者
査定って申し込んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けたからといって売却が義務になるわけではありません。金額を知るためだけに利用する方も多いです。
木村相談者
この記事の数字って、どこまで信頼できるものなんですか？ 他の不動産サイトとの違いも気になります。
山川不動産の専門家
本記事の価格・件数は国交省の不動産情報ライブラリ(reinfolib XIT001)に登録された実際の成約データを集計したものです。サイトによっては独自の算出方法による推定値を「相場」として示したり、直近半年だけの動きから「今が良いタイミングです」と踏み込んだ表現をしているところもありますが、本記事は過去の実績データのみで構成し、将来予測や売却時期の断定は行いません。全国・県内での順位という、他ではあまり見ない切り口も含めて、判断材料の提示にとどめています。
木村相談者
よく分かりました。相場を知った上で、家族ともう少し話し合ってみます。
山川不動産の専門家
それがいいと思います。相場はあくまで判断材料の一つです。ご家庭の事情に合ったタイミングで検討してくださいね。
実際の査定額を確認してみましょう
山川不動産の専門家
相場感がつかめたら、次は実際の査定額を確認してみるという選択肢もあります。以下のような不動産一括査定サービスでは、複数の不動産会社から査定額を取り寄せて比較できます。