木村相談者
山川さん、飯能市に中古マンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷っていて。でもサイトによって「相場」の金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からないんです。
山川不動産の専門家
それ、飯能市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。飯能市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
飯能市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,200万円 | 23件 |
| 2018年 | 1,100万円 | 15件 |
| 2019年 | 1,100万円 | 15件 |
| 2020年 | 1,300万円 | 20件 |
| 2021年 | 1,450万円 | 42件 |
| 2022年 | 1,800万円 | 27件 |
| 2023年 | 1,400万円 | 40件 |
| 2024年 | 1,500万円 | 35件 |
木村相談者
2019年は1,100万だったのに2021年は1,450万、2022年に1,800万まで上がって、2024年は1,500万……。けっこう上下してますね。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この数字だけでは「上昇傾向」とも「下降傾向」とも言い切れません。年によって1,100万円台から1,800万円台まで動いていて、上がった翌年に下がる、というパターンも見られます。なぜここまで振れるのか、次のセクションでその理由を見ていきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
最初にお話しした「サイトごとに金額が違う」のも、そこが理由なんでしょうか?
山川不動産の専門家
まさにそうです。大手の不動産ポータルサイトの中には、掲載中の物件1棟ごとの参考価格帯を独自ロジックで算出して並べているところがあります。これは今売りに出ている物件の売主の希望額をもとにした数字なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。査定会社系のサイトでも、直近数ヶ月に掲載された物件情報から築年数帯別の平均価格を出しているケースがありますが、飯能市のように掲載件数が少ない条件では空欄になっている帯も多く見られます。本記事は国交省の成約価格をそのまま集計しているので、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。
木村相談者
希望額でも独自の集計でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
取引件数とデータの信頼度について
木村相談者
2024年の中央値1,500万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が680万円、上から4分の1(p75)が2,250万円です。中央値1,500万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
680万から2,250万って、3倍以上の開きがありますね。
山川不動産の専門家
マンションは専有面積・築年数・駅からの距離で価格が変わる商品なので、ある程度の幅は出るものです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい安定した値かという点です。飯能市の場合、年間の取引件数が15件から42件程度と、都市部と比べると多くありません。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は102件、中央値は1,500万円になります。今回はたまたま単年(1,500万円)とプール(1,500万円)が同じ金額でしたが、これは毎年そうなるとは限りません。
木村相談者
数字はたまたま同じでも、油断はできないってことですか?
山川不動産の専門家
そのとおりです。実は飯能市のマンションには、もう一つ押さえておきたい数字があります。2024年単年の相対信頼区間の幅は94.7%です。取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)に対して、3.8倍近く広がっています。
木村相談者
それって、件数が少ないから起きることなんですか?
山川不動産の専門家
ええ、飯能市の場合はそこが理由です。年間の取引件数自体が少ないため、その年にたまたま高い物件が多く売れたか、安い物件が多く売れたかで中央値が動きやすいんです。そのため本記事では、取引件数が少ないため直近3年をまとめた相場水準として表示する扱いにしています。次のセクションで、この価格が全国や県内でどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで飯能市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、飯能市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 飯能市の位置 |
|---|---|
| 埼玉県内の中古マンション中央値 | 28位/41市区町村 |
| 全国の中古マンション中央値 | 350位/464市区町村(下位寄り) |
| 全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,885万円に対して約52%の水準 |
木村相談者
県内でも下のほうで、全国でも半分くらいの水準なんですね。
山川不動産の専門家
水準としては埼玉県内・全国ともに低めのグループです。ただこれは「悪い」という評価ではなく、あくまで価格帯の位置づけです。周辺の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 所沢市 | 2,400万円(2024年) | 取引データは十分(320件) |
| 飯能市 | 1,500万円(直近3年) | 参考値(取引件数が少ないため) |
| 入間市 | 1,200万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| 狭山市 | 695万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
木村相談者
この中だと所沢市が頭ひとつ高くて、飯能市はその次なんですね。
山川不動産の専門家
ええ、近隣4市の中では所沢市が最も水準の高いエリアで、飯能市はその次に位置しています。埼玉県内で単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分にあるのは、この中では所沢市だけです。飯能市を含む残り3市は単年の上げ下げを断定しにくい区分のため、直近3年をまとめた参考値として載せています。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準の違いだけじゃなくて、方向が読みにくいという点でも飯能市は特徴的なんですね。
飯能市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は低め、方向は分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
飯能市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
飯能市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1単年のトレンドは断定できない — 2017年から2024年にかけて1,100万円台〜1,800万円台の間で上下しており、相対信頼区間幅も94.7%と基準を大きく超える。直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値は1,500万円で、これが現時点での相場観に近い。
- 2年間の取引件数自体が少ない — 年によって15件から42件程度と、都市部に比べて母数が小さい。1件あたりの価格差が中央値の動きに影響しやすく、単年の数字だけを見て一喜一憂しない方がよい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、飯能市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「水準が低いから待て」でも「安いから急げ」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「県内で低めだから様子見」でも「安いから今すぐ」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値1,500万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 埼玉県飯能市 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(取引件数が少ないため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 35件(3年プールでは102件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
飯能市の相場は県内・全国ともに水準は低めで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。飯能市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の掲載価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
飯能市のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,500万円です。2024年単年でも同じく1,500万円ですが、価格帯は680万円〜2,250万円まで幅があり、年によって数字が動きやすいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
飯能市は単年の相対信頼区間幅が94.7%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2019年の1,100万円から2022年に1,800万円まで上がり、2024年は1,500万円という動きですが、これを一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、飯能市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。掲載中の物件1棟ごとの参考価格帯を独自ロジックで加工しているところもあれば、直近数ヶ月の掲載情報から築年数帯別の平均を出しているところもあります。飯能市のように掲載件数が少ない条件では、その平均欄が空欄になっているサイトも見られます。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で飯能市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。