木村相談者
山川さん、さいたま市大宮区にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷っていて。周りでも「今が売り時」みたいな話をよく聞くので、実際どうなのか知りたくて。
山川不動産の専門家
それは気になりますよね。大宮区の中古マンションは、公的なデータで見るとこの8年で大きく値上がりしているエリアで、しかも直近1年もかなり動いています。まずは国交省の公的データで実際の数字を見てみましょう。
木村相談者
直近1年もかなり動いてるって、どういうことですか？
山川不動産の専門家
国土交通省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古マンションの記録があります。大宮区の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その動きがはっきり見えます。
大宮区の中古マンション、実際の成約価格はいくらか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、価格を安い順に並べたときの真ん中の金額で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 3,050万円 | 84件 |
| 2018年 | 2,300万円 | 82件 |
| 2019年 | 3,050万円 | 92件 |
| 2020年 | 2,400万円 | 107件 |
| 2021年 | 3,300万円 | 219件 |
| 2022年 | 3,950万円 | 228件 |
| 2023年 | 4,150万円 | 250件 |
| 2024年 | 4,800万円 | 278件 |
木村相談者
2017年の3,050万から2024年の4,800万って、1,750万も上がってるんですね。しかも2023年の4,150万から2024年も4,800万まで上がってる……これって本当にずっと上がり続けてるんですか？
山川不動産の専門家
8年間では57.4%の上昇で、直近1年(2023年→2024年)も15.7%の上昇です。長期でも直近でも同じ方向、つまり数字の上では上昇局面が続いていると言えます。ただし、これだけで「だから今すぐ売るべき」と結論づけるのは早計です。理由も含めて、順番に見ていきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか？
山川不動産の専門家
サイトによって違います。駅名や地域で調べられる相場サイトの中には、過去数ヶ月に掲載された売り出し物件の広告価格を独自集計した推定値を「相場」として載せているところがあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。
木村相談者
推定や広告価格じゃなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅を見てみましょう。
価格には幅があります
木村相談者
2024年の中央値4,800万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が2,725万円、上から4分の1(p75)が6,700万円です。
木村相談者
2,725万から6,700万まで、倍以上の開きがあるんですね。
山川不動産の専門家
マンションは築年数・階数・専有面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、これくらいの幅が出ます。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は756件、中央値は4,300万円になります。単年の4,800万円とはやや差がありますが、これは価格が右肩上がりの局面で3年分をならしているためで、傾向自体は一致しています。
木村相談者
3年でならすと少し下がって見えるけど、それは上がってる途中の3年をならしてるから、ということなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。単年の相対信頼区間の幅は20.8%で、取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)をクリアしています。大宮区は年間の取引件数も280件前後と厚みがあり、トレンドを語れるだけの取引の厚みがあるエリアです。だからこそ、8年・直近1年どちらの上昇も「たまたま」ではなく実態として受け止めてよさそうです。
木村相談者
数字の裏付けがしっかりしてるなら安心です。ところで、うちのマンションはたしか築15年くらいなんですけど、この中央値ってそういうのも関係あるんですか？
山川不動産の専門家
いい質問です。実は築年数によって相場はかなり変わるので、次はそこを見てみましょう。
あなたの築年ならこの帯で見る
山川不動産の専門家
大宮区全体の中央値だけでなく、築年帯ごとに分けて見ると、もっと実感に近い数字が分かります。直近3年の取引を築年帯で分けると、こうなります。
| 築年帯 | 中央値 | 価格帯(p25〜p75) | 件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 6,400万円 | 5,400万円〜6,800万円 | 185件 |
| 築11-20年 | 5,300万円 | 3,650万円〜6,900万円 | 251件 |
| 築31年〜 | 1,700万円 | 1,000万円〜2,700万円 | 179件 |
木村相談者
うちは築15年だから「築11-20年」の帯ですね。中央値5,300万円で、幅も3,650万円から6,900万円って、けっこう広いんですね。
山川不動産の専門家
築11-20年は大宮区で最も取引件数が多い帯(251件)で、大宮区のマンションのボリュームゾーンです。中央値5,300万円はあくまで真ん中で、階数や駅距離、リフォーム状況によって3,650万円から6,900万円まで開きがあります。大宮区全体の中央値4,800万円より高めに出ているのは、この帯に築浅寄りの物件も含まれているためです。
木村相談者
全体の中央値じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんですね。
山川不動産の専門家
そうです。ちなみに築21-30年の帯は取引件数はあるものの単年でのばらつきが大きく、今回は確度が十分でないため数字を出していません。根拠が薄い数字を出すより、確度がある帯だけをお伝えする方針です。相場観がつかめたところで、次は大宮区が他の区や全国と比べてどうなのか知りたいですよね。
全国・県内のなかで大宮区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、大宮区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 大宮区の位置 |
|---|---|
| 埼玉県内の中古マンション中央値 | 2位/41市区町村(県内トップクラス) |
| 全国の中古マンション中央値 | 19位/464市区町村(全国でも上位) |
| 8年上昇率の県内順位 | 1位/15市区町村(取引データが十分な区分内) |
| 8年上昇率の全国順位 | 35位/217市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,885万円に対して約1.7倍の水準 |
木村相談者
県内2位、全国でも19位ってかなり上のほうなんですね。しかも上昇率は県内1位……。
山川不動産の専門家
そうなんです。大宮区は価格水準そのものが埼玉県内・全国ともに上位で、さらに8年の上昇率でも、取引データが十分な区分の中で県内1位という結果です。水準も伸び率も両方高い、というのが大宮区の特徴です。さいたま市の他の区とも並べてみましょう。
| 区 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 浦和区 | 5,100万円 | +37.8% | +2.0% |
| 大宮区 | 4,800万円 | +57.4% | +15.7% |
| 中央区 | 4,100万円(直近3年) | 参考値(取引データが十分な区分外) | ー |
| 南区 | 4,000万円 | +50.9% | +14.3% |
| 北区 | 2,800万円 | +40.0% | +3.7% |
| 緑区 | 2,600万円(直近3年) | 参考値(取引データが十分な区分外) | ー |
| 桜区 | 2,400万円(直近3年) | 参考値(取引データが十分な区分外) | ー |
| 見沼区 | 1,500万円(直近3年) | 参考値(取引データが十分な区分外) | ー |
| 西区 | 1,400万円(直近3年) | 参考値(取引データが十分な区分外) | ー |
木村相談者
浦和区に次いで2番目に高いんですね。しかも上昇率だけ見ると大宮区が一番なんだ。
山川不動産の専門家
ええ、取引データが十分なさいたま市9区(岩槻区は取引が少なく比較対象外)の中で、大宮区は価格水準が2番目、8年上昇率は最も高い区です。浦和区は水準こそ大宮区より高いものの、8年上昇率は37.8%と大宮区の57.4%より控えめです。つまり大宮区は「もともと高水準だったところから、さらに一番伸びた」区と言えます。北区の中古マンション記事や西区の中古マンション記事でも、同じ考え方でそれぞれの相場を確認できます。
大宮区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準も高くて、上昇率も一番……。これはもう、今すぐ売ったほうがいいってことですか？
山川不動産の専門家
大宮区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
大宮区のマンション・売り時を考える3つの材料
- 18年・直近1年とも上昇が続いている — 2017年の3,050万円から2024年の4,800万円まで、8年で57.4%、直近1年でも15.7%上昇している。価格水準・上昇率とも県内・全国で上位に入る。
- 2自分の築年帯の幅を見る — 築11-20年の帯では中央値5,300万円だが、3,650万円〜6,900万円まで幅がある。区全体の中央値よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、大宮区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってるから急げ」でも「もっと待てば上がる」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。大宮区全体は8年・直近1年とも上昇局面にある、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(築11-20年なら5,300万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 埼玉県さいたま市大宮区 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有・共同住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、築年帯別中央値、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅 20.8%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 278件(3年プールでは756件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
大宮区の相場は8年間で57.4%、直近1年でも15.7%上昇している状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。大宮区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や掲載物件からの推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
大宮区のマンション相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は4,800万円です。ただしマンションは築年数・階数・専有面積で価格差が大きく、2024年のデータでは2,725万円〜6,700万円まで幅があります。築年帯別では、築11-20年の中央値が5,300万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で57.4%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も15.7%上昇しています。長期・短期とも同じ方向に動いている状況です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、大宮区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか？
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。駅単位で過去数ヶ月の売り出し物件の広告価格を独自集計しているサイトや、専有面積を70平米に換算して推定しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、短期的な掲載動向に左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で大宮区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。