木村相談者
山川さん、さいたま市緑区に中古マンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。ネットで相場を調べても、サイトによって金額がバラバラでよく分からなくて……。
山川不動産の専門家
よくあるお悩みです。緑区の中古マンションは、公的なデータで見ると物件ごとの価格の幅がかなり大きいエリアです。まずはその特徴も含めて、国交省の公的データで実際にいくらで取引されているのかを一緒に確認しましょう。
木村相談者
お願いします。緑区のマンションって、実際どのくらい取引されてるんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古マンションの記録があります。緑区は2024年の1年間で95件の取引があり、年別の中央値を並べるとこんな動きです。
さいたま市緑区の中古マンション、価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
2017年から2024年までの年別中央値と取引件数です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,900万円 | 27件 |
| 2018年 | 1,700万円 | 37件 |
| 2019年 | 1,850万円 | 36件 |
| 2020年 | 2,200万円 | 49件 |
| 2021年 | 2,500万円 | 125件 |
| 2022年 | 2,500万円 | 121件 |
| 2023年 | 2,700万円 | 95件 |
| 2024年 | 2,300万円 | 95件 |
木村相談者
2017年の1,900万から2024年の2,300万まで上がってるけど、2023年の2,700万から2024年は下がってますね。これって下落してきてるってことですか?
山川不動産の専門家
そこが緑区を見るうえで大事なポイントです。単年の増減だけを見て上昇・下降を判断するのは避けたほうがいいエリアなんです。理由を次で説明しますね。
なぜ単年の増減で判断しないのか
木村相談者
え、どういうことですか?
山川不動産の専門家
緑区は物件ごとの価格の幅がとても大きいエリアです。2024年のデータで見ると、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,650万円、上から4分の1(p75)が3,900万円で、同じ年の取引でも1,650万円から3,900万円まで開きがあります。
木村相談者
1,650万から3,900万、倍以上の開きがありますね。
山川不動産の専門家
はい。専有面積・築年数・駅からの距離といった条件のバラつきが大きいエリアだと、たまたまその年に取引された物件の顔ぶれで中央値が上下しやすくなります。実際、2024年単年の相対信頼区間の幅は43.5%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく上回っています。2023年の2,700万円から2024年の2,300万円への変化も、区全体の相場が下がったというより、その年に成約した物件の条件差の影響が大きい可能性があります。ですので本記事では、緑区について「上昇傾向」「下降傾向」という言い方はしていません。
木村相談者
なるほど、件数が少ないから信頼できないってことですか?
山川不動産の専門家
いえ、件数自体は年間95件前後とまとまってあります。少なさが理由ではなく、物件ごとの価格差が大きいことが理由です。件数を補うために、2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は311件、中央値は2,600万円になります。単年の数字だけでなく、この3年間のまとまった水準として捉えるのが実態に近いです。
木村相談者
3年でまとめると2,600万円。今の直近の水準としてはこのくらい、と考えればいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。次は、この数字がどういう性質のものかも確認しておきましょう。
この数字は「実際に売れた価格」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
他の不動産系のサイトで緑区のマンション相場を調べたら、専有面積70平米・築30年という条件で2,855万円〜3,055万円という表示や、AIによる将来予測で2,823万円(10年前比+73.3%)という表示も見かけたんですが、この記事の数字とは違いますね。
山川不動産の専門家
それは特定の条件を仮定したシミュレーション価格や、過去の推移からAIで将来を予測した推計値だと思います。専有面積や築年数を仮定して計算式で出す相場や、将来価格の予測は、実際の取引結果とは性質が異なる数字です。この記事の数字は、現在売り出し中の希望価格でも将来予測でもなく、過去に実際に成約した記録そのものを集計しています。
木村相談者
シミュレーションや予測じゃなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。どちらが正しい・間違っているという話ではなく、何を集計したデータかを知ったうえで見るのが大切です。
木村相談者
分かりました。じゃあ、うちの部屋がそのまま2,600万で売れるってわけでもないですよね?
山川不動産の専門家
そのとおりです。区全体の中央値は、専有面積や階数、築年数がバラバラな物件をすべて混ぜた真ん中の数字です。自分の物件がいくらかは、また別に確認する必要があります。そこは後ほど、査定の話のところで詳しくお伝えしますね。
「売り時」をどう考えるか
木村相談者
それで結局、緑区のマンションって今売った方がいいんでしょうか?
山川不動産の専門家
緑区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
緑区のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1直近3年(2022〜2024年)の水準は2,600万円前後 — 2017年の1,900万円と比べると水準は上がっていますが、物件ごとの価格差が大きいエリアのため、単年の増減だけを根拠に「今が上昇局面」「下落局面」とは断定していません。
- 2同じ年でも1,650万円〜3,900万円の幅がある — 区全体の中央値は目安にすぎず、専有面積・築年数・階数によって実際の価格は大きく変わります。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、緑区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってるから急げ」でも「待てばもっと上がる」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。緑区全体の相場水準と、あなたの物件そのものの価値は別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、区全体の相場水準の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年で2,600万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 埼玉県さいたま市緑区 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有マンション等) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値扱い(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定していません) |
| 2024年取引件数 | 95件(3年プールでは311件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。じゃあ次は、緑区が他の区や全国と比べてどうなのか知りたいです。
さいたま市内の他区・全国と比べると
山川不動産の専門家
緑区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見てみましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 緑区の位置 |
|---|---|
| 埼玉県内の中古マンション中央値 | 16位/41市区町村(中位よりやや上) |
| 全国の中古マンション中央値 | 132位/464市区町村(上位3割程度) |
| 全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,885万円に対してやや低め |
木村相談者
全国的にも県内でも、真ん中より少し上の水準なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。価格の水準は埼玉県内・全国ともに中位よりやや上です。取引データが十分で上昇率まで語れる区分(全国219市区町村)の平均約2,885万円と比べると、緑区の2,600万円はやや低めの水準です。さいたま市の他の区とも並べてみましょう。
| 区 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 浦和区 | 5,100万円 | +37.8% | +2.0% |
| 大宮区 | 4,800万円 | +57.4% | +15.7% |
| 中央区 | 4,100万円 | 参考値(単年では方向を断定していない区分) | ー |
| 南区 | 4,000万円 | +50.9% | +14.3% |
| 北区 | 2,800万円 | +40.0% | +3.7% |
| 緑区 | 2,600万円 | 参考値(単年では方向を断定していない区分) | ー |
| 桜区 | 2,400万円 | 参考値(単年では方向を断定していない区分) | ー |
| 見沼区 | 1,500万円 | 参考値(単年では方向を断定していない区分) | ー |
| 西区 | 1,400万円 | 参考値(単年では方向を断定していない区分) | ー |
木村相談者
浦和区や大宮区はけっこう高いんですね。緑区はさいたま市10区の中では真ん中あたりなのか。
木村相談者
緑区と浦和区・大宮区とではだいぶ違う顔ぶれなんですね。
山川不動産の専門家
なお緑区には中古戸建ての売り時記事もあります。マンションと戸建て両方の選択肢を比べたい場合はさいたま市緑区の中古戸建ても参考にしてみてください。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。緑区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や、専有面積・築年数を仮定した試算値、AIによる将来予測ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
緑区のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は2,300万円です。ただし物件ごとの価格差が大きいエリアのため、2022〜2024年の3年をプールした中央値2,600万円を、直近の相場水準として見るのが実態に近い見方です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年の1,900万円から2024年の2,300万円まで水準は上がっていますが、物件ごとの価格の幅が大きく、単年の増減だけでは方向を断定していません。2023年の2,700万円から2024年の2,300万円のような単年の変化も、その年に成約した物件の条件差の影響を受けやすい点にご注意ください。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、緑区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積・築年数を仮定した条件別のシミュレーション価格を載せているサイトや、過去の推移からAIで将来価格を予測しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま集計しているので、それらの推計値とは性質が異なります。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で緑区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。それと、人口データが揃っている街の記事でも、この記事では人口の増減をそのまま価格の上昇・下落の断定材料としては使いません。人口が増えれば必ず価格が上がる、減れば必ず下がる、という単純な言い切りはしない方針です。人口は需給を考えるうえでの一つの材料であって、価格そのものを予測するものではないと考えています。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。