木村相談者
山川さん、うちさいたま市北区に中古マンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットでいろいろ調べたんですけど、サイトによって出てくる金額がバラバラで、何を信じたらいいのか分からないんです。
山川不動産の専門家
よくあるお悩みです。北区の中古マンションは、公的なデータで見るとこの8年で価格が上がってきたエリアです。まずは国交省の公的データで、実際にいくらで売れているのかを一緒に確認しましょう。
木村相談者
お願いします。北区のマンションって、実際どのくらい取引されてるんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古マンションの記録があります。北区は2024年の1年間だけで249件の取引があり、この規模の街としてはかなり取引が活発なエリアです。2017年から2024年までの年別中央値を並べると、動きがはっきり見えてきます。
さいたま市北区の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,000万円 | 96件 |
| 2018年 | 1,600万円 | 87件 |
| 2019年 | 1,800万円 | 99件 |
| 2020年 | 2,200万円 | 102件 |
| 2021年 | 2,100万円 | 241件 |
| 2022年 | 2,600万円 | 213件 |
| 2023年 | 2,700万円 | 223件 |
| 2024年 | 2,800万円 | 249件 |
木村相談者
2017年の2,000万から2024年の2,800万だから、けっこう上がってますね。2021年から急に取引件数が増えてるのも気になります。
山川不動産の専門家
8年間でならせば40.0%の上昇です。取引件数も2020年までは100件前後だったのが、2021年以降は200件を超える水準に増えていて、北区で中古マンションを売買する人自体が増えたことが読み取れます。直近1年(2023年→2024年)だけを見ても3.7%の上昇で、急落や急騰ではなく、落ち着いたペースで上がり続けている街です。
木村相談者
急に跳ねてるわけじゃなくて、じわじわ上がってきてるんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。次は、この数字がどういう性質のものかを確認しておきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、専有面積や築年数を入力すると相場が出てくるものもありますけど、あれとは違うんですか？
山川不動産の専門家
違います。ああいったツールの多くは売り出し中の物件情報から独自の計算式で推定した金額で、特定の条件(専有面積70平米・築31年など)を仮定した試算値です。実際にその条件の部屋が売れた記録そのものではありません。この記事の数字は、条件を仮定せず、北区で実際に成約した全件の中央値をそのまま集計しています。
木村相談者
仮定の試算じゃなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅を見てみましょう。
価格には幅があります
木村相談者
2024年の中央値2,800万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,700万円、上から4分の1(p75)が3,900万円です。
木村相談者
1,700万から3,900万まで、倍以上の開きがあるんですね。
山川不動産の専門家
マンションは専有面積・築年数・駅からの距離で価格が変わる商品なので、これくらいの幅は自然です。ここでもう一つ確認しておきたいのが、この上昇傾向が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は685件、中央値は2,700万円になります。単年の2,800万円と大きくは乖離していません。
木村相談者
3年でまとめても大きくは変わらないなら、この上昇も一時的な数字ではなさそうですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。単年の相対信頼区間の幅は17.9%で、取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)をクリアしています。北区は年間の取引件数も200件を超える水準で安定しており、トレンドを語れるだけの取引の厚みがあるエリアです。
木村相談者
数字の裏付けがしっかりしてるから、上がってるのを信じていいってことですね。ただ、うちの部屋がそのまま2,800万で売れるわけじゃないですよね？ うち、築25年くらいなんですけど。
山川不動産の専門家
とても大事な視点です。次はまさにそこを見ていきましょう。
築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか
山川不動産の専門家
中央値2,800万円はあくまで全体の真ん中で、実際は築年数で価格が変わります。北区は取引が多いので、築年帯で分けても各帯に100件以上のデータがあり、帯ごとの相場をきちんと出せます。直近3年(2022〜2024年)の成約価格を築年帯別に見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 〜築10年 | 4,000万円 | 101件 |
| 築11〜20年 | 3,700万円 | 182件 |
| 築21〜30年 | 2,400万円 | 188件 |
木村相談者
築浅の4,000万とうちが当てはまりそうな築21〜30年の2,400万で、けっこう差がありますね。
山川不動産の専門家
木村さんの築25年なら「築21〜30年」帯にあたり、中央値は2,400万円です。全体の2,800万円よりも低めで、築浅(〜10年)の4,000万円とはおよそ1.7倍の差があります。北区は築31年を超える帯の取引もありますが、物件ごとの価格のばらつきが大きく、この記事では信頼できる幅で語れる帯だけを示しています。
木村相談者
全体の2,800万を自分の相場だと思わない方がいいってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。全体の中央値でなく、自分の築年帯の中央値で見るのが正確です。
木村相談者
自分の帯で見ると、うちの相場感がだいぶはっきりしました。じゃあ次は、北区が他の区や全国と比べてどうなのか知りたいです。
全国・県内のなかで北区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、北区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 北区の位置 |
|---|---|
| 埼玉県内の中古マンション中央値 | 9位/41市区町村(中位からやや上) |
| 全国の中古マンション中央値 | 103位/464市区町村(中位からやや上) |
| 8年上昇率の県内順位 | 4位/15市区町村(取引データが十分な区分内) |
| 8年上昇率の全国順位 | 88位/217市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,885万円に対してほぼ同水準 |
木村相談者
価格の水準は中位くらいだけど、上昇率は県内でかなり上のほうなんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。価格の水準自体は埼玉県内・全国ともに中位からやや上ですが、8年の上昇率で見ると県内の取引が十分な区分15市区町村の中では4位と、伸び方は目立つ部類です。水準と伸び率は別の指標として押さえておくと正確です。さいたま市の他の区とも並べてみましょう。
| 区 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 浦和区 | 5,100万円 | +37.8% | +2.0% |
| 大宮区 | 4,800万円 | +57.4% | +15.7% |
| 中央区 | 4,100万円 | 参考値(取引データが十分な区分外) | ー |
| 南区 | 4,000万円 | +50.9% | +14.3% |
| 北区 | 2,800万円 | +40.0% | +3.7% |
| 緑区 | 2,600万円 | 参考値(取引データが十分な区分外) | ー |
| 桜区 | 2,400万円 | 参考値(取引データが十分な区分外) | ー |
| 見沼区 | 1,500万円 | 参考値(取引データが十分な区分外) | ー |
| 西区 | 1,400万円 | 参考値(取引データが十分な区分外) | ー |
木村相談者
浦和区や大宮区はけっこう高いんですね。北区はさいたま市10区の中では真ん中あたりなのか。
山川不動産の専門家
ええ、なお岩槻区は取引件数が少ないため今回の比較対象からは除いています。さいたま市内では北区の価格水準は中位の位置です。埼玉県全体・全国で見ても中位からやや上なので、水準としては「突出はしていないが標準的」という区です。一方で8年上昇率の40.0%は、取引データが十分な浦和区(37.8%)より高く、南区(50.9%)や大宮区(57.4%)には及ばないものの、伸び方だけ見れば市内でも上位に入ります。
木村相談者
価格の水準はそこまで高くないのに、伸び方は良いんですね。
木村相談者
水準は普通だけど伸びてる街、ってことですね。これって今売った方がいいってことですか？
山川不動産の専門家
そこは次のセクションで整理しましょう。
北区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
山川不動産の専門家
北区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
北区のマンション・売り時を考える3つの材料
- 18年で40.0%上昇、直近1年も3.7%上昇 — 2017年の2,000万円から2024年の2,800万円まで、途中で大きく崩れることなく上がってきた。取引件数も200件を超える水準まで増えており、統計的にも語れるだけの厚みがある。
- 2築年帯で価格が変わる — 全体の中央値2,800万円に対して、木村さんの築21〜30年帯は2,400万円が実勢に近い目安。区全体の数字よりも自分の築年帯・自分の物件そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、北区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってるから急げ」でも「待てばもっと上がる」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。北区全体は8年でゆるやかに上昇、あなたの築年帯ではいくらか、あなたの家がいくらかは別、この3つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、区全体や築年帯の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(築21〜30年なら2,400万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 埼玉県さいたま市北区 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有マンション等) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール、築年帯別中央値 |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅 17.9%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 249件(3年プールでは685件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
北区の相場は8年間でゆるやかに上昇してきており、築年帯ごとに水準がはっきり分かれるエリアです。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。北区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や、専有面積・築年数を仮定した試算値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
北区のマンション相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は2,800万円です。ただし築年帯で差が大きく、築21〜30年の帯では2,400万円、築浅(〜10年)の帯では4,000万円が目安です。2022〜2024年の3年をプールした全体の中央値は2,700万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で40.0%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も3.7%の上昇です。急騰・急落ではなく、落ち着いたペースで上がり続けています。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、北区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか？
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積や築年数を仮定した試算式で相場を出しているサイトや、売り出し価格をもとに独自加工した推定値を載せているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定の条件を仮定した試算とは性質が異なります。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で北区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。