木村相談者
山川さん、大宮区に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。大宮駅の周りだとタワマンとか商業施設のイメージが強いですけど、戸建ての相場ってちゃんとつかめるものなんですか？
山川不動産の専門家
つかめますよ。大宮区は駅前の商業地のイメージが強い一方で、戸建ての取引もそれなりの数があります。国土交通省が公開している実際に成約した価格を並べれば、感覚ではなく数字で今の位置が見えてきます。まず気になる直近の動きから、公的データで確認していきましょう。
木村相談者
お願いします。
大宮区の中古戸建て、実際の成約価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、大宮区で実際に成約した中古戸建て(土地と建物)の中央値(価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額)を年ごとに並べたものです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 4,000万円 | 94件 |
| 2018年 | 3,850万円 | 68件 |
| 2019年 | 4,200万円 | 94件 |
| 2020年 | 4,100万円 | 144件 |
| 2021年 | 4,200万円 | 119件 |
| 2022年 | 4,800万円 | 87件 |
| 2023年 | 5,000万円 | 78件 |
| 2024年 | 5,000万円 | 92件 |
木村相談者
2017年の4,000万から2024年の5,000万まで、じわじわ上がってますね。2023年と2024年はどっちも5,000万で変わってないんだ。
山川不動産の専門家
そうなんです。2017年から2024年の8年間で25.0%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は横ばいで変化率は0.0%です。上昇が止まったわけではなく、2023年に付けた水準を2024年もそのまま維持した、という状態です。
木村相談者
急に跳ねたり下がったりしてないってことは、落ち着いてるってことですか？
山川不動産の専門家
そう見ていいと思います。2022年に4,800万円まで上がって、2023年・2024年は5,000万円で足踏みしている形です。過熱して急騰しているわけでも、反動で下がっているわけでもありません。この数字がどういう性質のものか、次に確認しておきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの4,000万や5,000万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、大宮区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか？
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。売出情報から独自の方法で推定した相場を載せているサイトもありますし、築年数の中央値が1年という新築に近い物件に偏った集計を載せているサイトもあります。人口推計や公示地価をもとに10年後の価格までAIでシナリオ予測しているサイトも見かけますが、人口の増減と将来の価格は金利や再開発などほかの要因でも動くため、単純に紐づけられるものではありません。
木村相談者
予測より、実際に売れた数字を見たほうが地に足がついてる感じがします。
山川不動産の専門家
そのとおりです。当サイトは実際の成約価格を淡々と示す立場をとっていて、将来予測や売り時の断定はしません。ただ中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅を見てみましょう。
価格には幅があります
木村相談者
2024年の中央値5,000万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が4,000万円、上から4分の1(p75)が6,525万円です。
木村相談者
4,000万から6,525万まで、けっこう開きがあるんですね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・建物の築年数・立地で価格が大きく変わる商品なので、マンション以上に幅が出やすいんです。単年の下落・上昇に振り回されないよう、2022年から2024年の3年分をプールして見ると、取引件数は257件、中央値は4,900万円になります。単年の5,000万円と大きくは乖離していません。
木村相談者
3年でまとめても大きくは変わらないなら、単年の5,000万円もそれなりに信頼していい数字なんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。単年の相対信頼区間の幅は22.0%で、取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)をクリアしています。大宮区は年間の取引件数も70〜140件台で安定しており、トレンドを語れるだけの取引の厚みがあるエリアです。相場観がつかめたところで、次は大宮区が他の区や全国と比べてどうなのか見てみましょう。
全国・県内のなかで大宮区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。まず大宮区の位置づけを数字で見てみましょう。
| 比較軸 | 大宮区の位置 |
|---|---|
| 埼玉県内の中古戸建て中央値 | 3位/54市区町村(上位) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 43位/691市区町村(上位) |
| 8年上昇率の県内順位 | 5位/25市区町村(取引データが十分な区分内) |
| 8年上昇率の全国順位 | 37位/179市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,001万円に対して約1,000万円高い水準 |
木村相談者
県内3位、全国43位ってかなり上のほうなんですね。しかも上昇率も県内5位なら、両方いい位置にいるってことですか？
山川不動産の専門家
そうなんです。価格の水準・8年の上昇率のどちらも県内で上位に入っています。さいたま市の他の区とも並べてみましょう。
| 区 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 浦和区 | 5,400万円 | +31.7% | +1.9% |
| 大宮区 | 5,000万円 | +25.0% | 0.0% |
| 中央区 | 4,800万円 | +20.0% | +2.1% |
| 南区 | 4,450万円 | +17.1% | -11.9% |
| 北区 | 4,000万円 | +14.3% | -9.1% |
| 緑区 | 4,000万円 | +14.3% | 0.0% |
| 桜区 | 3,600万円 | +5.9% | -6.5% |
| 見沼区 | 3,500万円 | +20.7% | 0.0% |
| 西区 | 3,200万円 | +10.3% | -5.9% |
| 岩槻区 | 2,700万円(直近3年) | 参考値(取引データが十分な区分外) | ー |
木村相談者
さいたま市10区の中でも、浦和区の次に高いんですね。上昇率も浦和区の次に高い。
木村相談者
上がってきた水準を維持してる、という感じなんですね。
大宮区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準も上昇率も市内で上位で、直近も横ばい……。これって、今売った方がいいってことになりますか？
山川不動産の専門家
大宮区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
大宮区の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年で25.0%上昇、直近1年は横ばい — 2017年の4,000万円から2024年の5,000万円まで上がり、2023年・2024年はともに5,000万円で推移が止まっている。急騰でも反落でもなく、上がった水準が定着している段階と読める。
- 2戸建ては個別性が大きい — 2024年の価格帯は4,000万〜6,525万円と幅が広く、土地の広さ・築年数・立地で数百万円単位で変わる。区全体の中央値よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、大宮区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「今すぐ急げ」でも「まだ待った方がいい」でもなくて、まず自分の家がいくらかを知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。大宮区全体は8年でしっかり上昇し直近1年は横ばい、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。あおられると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(5,000万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 埼玉県さいたま市大宮区 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅22.0%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 92件(3年プールでは257件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
大宮区の相場は8年間でしっかり上昇し、直近1年は上がった水準を維持している状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。大宮区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や売出情報からの推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
大宮区の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は5,000万円です。ただし戸建ては土地・立地・築年数で価格差が大きく、2024年のデータでは4,000万円〜6,525万円まで幅があります。2022〜2024年の3年をプールした中央値は4,900万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で25.0%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は横ばいで変化率は0.0%です。上昇が止まったのではなく、2023年に到達した水準を2024年も維持しています。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、大宮区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか？
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。売出情報から独自の方法で推定した価格を「相場」として載せているサイトや、AIで人口推計・公示地価をもとに将来価格までシナリオ予測しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、短期的な動きや予測に左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で大宮区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。