木村相談者
山川さん、さいたま市桜区に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷っていて。不動産会社のサイトを見ても、書いてある相場がバラバラで、どれを信じればいいのか分からなくて……。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。桜区の中古戸建ては、公的なデータで見ると価格の水準自体は埼玉県内でも上位グループですが、直近1年の動きにはちょっとクセがあります。まずは国交省の公的データで実際の数字を見てみましょう。
木村相談者
クセがあるって、どういうことですか？
山川不動産の専門家
国土交通省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て(土地と建物)の記録があります。桜区の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その動きがはっきり見えます。
さいたま市桜区の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、価格を安い順に並べたときの真ん中の金額で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 3,400万円 | 87件 |
| 2018年 | 3,000万円 | 77件 |
| 2019年 | 3,300万円 | 100件 |
| 2020年 | 3,650万円 | 128件 |
| 2021年 | 3,500万円 | 91件 |
| 2022年 | 3,550万円 | 92件 |
| 2023年 | 3,850万円 | 84件 |
| 2024年 | 3,600万円 | 67件 |
木村相談者
2018年に3,000万まで下がって、そこから2023年の3,850万まで上がって、2024年でまた3,600万に下がってる……けっこう上がったり下がったりを繰り返してるんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。8年間でならせば5.9%の上昇ですが、これは「一直線に上がった」わけではなく、2018年の谷、2023年の山を経て、2024年に一段下がった結果です。直近1年(2023年→2024年)は6.5%の下落です。上がり下がりの波が大きいエリアだと理解しておくと実態に近いです。
木村相談者
なるほど、山あり谷ありを経て、8年トータルではプラス、ということなんですね。
山川不動産の専門家
ええ。もう一つ気になる動きが、取引件数です。2020年の128件をピークに、2024年は67件までほぼ半減しています。次は、この数字がどういう性質のものかを確認しておきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか？
山川不動産の専門家
サイトによって違います。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。中には直近1年の募集価格の月次推移だけを「相場」として載せているサイトや、独自の方法で加工した推定価格を成約価格のように見せているサイトもありますが、それらは実際の成約結果そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。
木村相談者
予測や独自加工じゃなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅を見てみましょう。
価格には幅があります
木村相談者
2024年の中央値3,600万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が2,850万円、上から4分の1(p75)が4,200万円です。
木村相談者
2,850万から4,200万まで、けっこう開きがあるんですね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・建物の築年数・立地で価格が大きく変わる商品なので、マンション以上に幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は243件、中央値は3,700万円になります。単年の3,600万円と大きくはズレていません。
木村相談者
3年でまとめても近い数字なら、2024年の下落も極端な外れ値というわけじゃなさそうですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。単年の相対信頼区間の幅は22.2%で、取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)はクリアしています。ただ基準ぎりぎりに近い水準ではあるので、2024年の67件という取引件数の減り方(2020年の128件からほぼ半減)は、今後も注視しておいたほうがよい変化です。
木村相談者
数字の裏付けはあるけど、取引の厚みは少しずつ薄くなってきている、ということなんですね。相場観がつかめたところで、次は桜区が他の区や全国と比べてどうなのか知りたいです。
全国・県内のなかで桜区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、桜区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 桜区の位置 |
|---|---|
| 埼玉県内の中古戸建て中央値 | 13位/54市区町村(上位グループ) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 134位/691市区町村(上位2割程度) |
| 8年上昇率の県内順位 | 22位/25市区町村(取引データが十分な区分内・下位) |
| 8年上昇率の全国順位 | 143位/179市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,001万円に対して9割程度の水準 |
木村相談者
価格の水準は県内でも全国でもけっこう上のほうなんですね。でも上昇率だと下から数えたほうが早いんだ。
山川不動産の専門家
そうなんです。価格の水準自体は埼玉県内54市区町村中13位、全国691市区町村中134位と上位グループにいる一方、8年の上昇率で見ると県内の取引が十分な区分25市区町村の中では22位と、伸びは控えめです。水準の高さと伸び率の低さは別の指標として押さえておくと正確です。さいたま市の他の区とも並べてみましょう。
| 区 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 浦和区 | 5,400万円 | +31.7% | +1.9% |
| 大宮区 | 5,000万円 | +25.0% | 0.0% |
| 中央区 | 4,800万円 | +20.0% | +2.1% |
| 南区 | 4,450万円 | +17.1% | -11.9% |
| 北区 | 4,000万円 | +14.3% | -9.1% |
| 緑区 | 4,000万円 | +14.3% | 0.0% |
| 桜区 | 3,600万円 | +5.9% | -6.5% |
| 見沼区 | 3,500万円 | +20.7% | 0.0% |
| 西区 | 3,200万円 | +10.3% | -5.9% |
| 岩槻区 | 2,700万円(直近3年) | 参考値(取引データが十分な区分外) | ー |
木村相談者
桜区は10区の中では真ん中よりちょっと上、価格は高いほうなんですね。でも上昇率だけ見ると、いちばん低いんだ。
山川不動産の専門家
ええ、さいたま市10区の中で桜区の価格水準は7番目に高い、つまり真ん中よりやや上の位置です。ただし8年上昇率の5.9%は、取引データが十分な9区(岩槻区を除く)の中でもっとも低い伸びです。「もともとの水準は高めだが、この8年での伸びはさいたま市内でいちばん小さい」というのが桜区の実態に近い見え方です。
木村相談者
同じさいたま市内でも、区によって水準の高さと伸び方の大きさがこんなに違うんですね。
桜区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は高いのに伸び率は低くて、直近1年は下がってて、取引件数も減ってる……。これって、様子見したほうがいいってことですか？
山川不動産の専門家
桜区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
桜区の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年では上昇、直近1年は下落、波が大きい — 2017年の3,400万円から2024年の3,600万円まで上がったが、2018年に3,000万円まで落ち込み、2023年に3,850万円まで戻ったあと2024年は3,600万円に下がっている。長期の緩やかな上昇と、その間の大きな上下動を分けて捉える必要がある。
- 2価格水準は高いが伸び率は低く、取引件数も減少傾向 — 県内13位・全国134位という価格水準の高さと、8年上昇率がさいたま市内でもっとも低いという事実、2020年の128件から2024年は67件に減った取引件数、この3つは別々の情報として受け止めておく。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、桜区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「水準が高いから今すぐ売れ」でも「伸び率が低いから待て」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。桜区全体は価格水準が高め、この8年の伸び率は控えめ、あなたの家がいくらかは別、この3つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3,600万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 埼玉県さいたま市桜区 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅 22.2%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 67件(3年プールでは243件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
桜区の相場は価格水準は県内・全国ともに上位グループにいる一方、8年の上昇率はさいたま市内でもっとも控えめという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。桜区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や募集価格からの推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
桜区の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は3,600万円です。ただし戸建ては土地・立地・築年数で価格差が大きく、2024年のデータでは2,850万円〜4,200万円まで幅があります。2022〜2024年の3年をプールした中央値は3,700万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間では5.9%上昇していますが、途中の2018年に3,000万円まで下がり、2023年に3,850万円まで戻ったあと2024年は3,600万円に下落しており、直近1年では6.5%の下落です。上下動の波が大きいエリアなので、長期の傾向と直近1年の動きを分けて見るのが正確です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、桜区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか？
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。直近1年の募集価格の月次推移だけを載せているサイトや、売出情報から独自の方法で推定した価格を「相場」として載せているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で桜区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。