木村相談者
山川さん、さいたま市南区に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷っていて。不動産サイトをいくつか見たんですが、書いてある金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。南区の中古戸建ては、公的なデータで見ると8年間でゆるやかに上昇してきたエリアですが、直近1年はやや大きめの調整が入っています。まずは国交省の公的データで実際の動きを見てみましょう。
木村相談者
大きめの調整って、どういうことですか？
山川不動産の専門家
国土交通省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て(土地と建物)の記録があります。南区の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その動きがはっきり見えます。
さいたま市南区の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、価格を安い順に並べたときの真ん中の金額で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 3,800万円 | 198件 |
| 2018年 | 4,100万円 | 146件 |
| 2019年 | 3,850万円 | 146件 |
| 2020年 | 4,000万円 | 210件 |
| 2021年 | 4,200万円 | 223件 |
| 2022年 | 4,400万円 | 138件 |
| 2023年 | 5,050万円 | 136件 |
| 2024年 | 4,450万円 | 140件 |
木村相談者
2017年の3,800万から2024年の4,450万まで上がってるのは分かりますけど、2023年だけ5,050万円ってかなり飛び抜けてませんか？ これって南区の相場が本当に一段上がったってことなんですか？
山川不動産の専門家
鋭いところに気づきましたね。8年間でならせば17.1%の上昇ですが、2022年から2023年にかけて約14.8%急伸し、2023年から2024年は11.9%下落しています。2024年の4,450万円は、急伸前の2022年(4,400万円)にかなり近い水準まで戻ってきた形です。つまり2023年が一時的に高値だった可能性が高く、「一段上がった」と見るより「元の水準に戻った」と見るほうが実態に近いです。
木村相談者
なるほど、2023年が特別高かっただけで、2024年で落ち着いたってことなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。ただし2017年から比べれば確かに上昇はしているので、「長期では上がっているが、単年の数字だけで一喜一憂すると読み違える」典型的な例です。次は、この数字がどういう性質のものかを確認しておきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか？
山川不動産の専門家
サイトによって違います。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。中には現在募集中の物件から推定した価格を「相場」として載せているサイトや、AIによる将来価格予測をグラフで断定的に示しているサイトもありますが、それらは実際の成約結果そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。
木村相談者
予測や独自加工じゃなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅を見てみましょう。
価格には幅があります
木村相談者
2024年の中央値4,450万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が3,775万円、上から4分の1(p75)が5,600万円です。
木村相談者
3,775万から5,600万まで、けっこう開きがあるんですね。2023年の高い時はもっと上まで広がってたんですか？
山川不動産の専門家
そうなんです。2023年はp75が6,000万円まで広がっていて、上位の高額物件が全体の中央値を押し上げた面があります。戸建ては土地の広さ・建物の築年数・立地で価格が大きく変わる商品なので、マンション以上に幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は414件、中央値は4,600万円になります。2024年単年の4,450万円と大きくズレていないので、直近の水準はおおむね安定していると見てよさそうです。
木村相談者
3年でまとめても大きくは変わらないなら、2023年の急伸も2024年の下落も、極端な特殊事情というわけじゃなさそうですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。単年の相対信頼区間の幅は13.5%で、取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)を余裕を持ってクリアしています。南区は年間の取引件数も140件前後と厚く、トレンドを語れるだけの取引の厚みがあるエリアです。だからこそ、2023年の急伸も2024年の反落も「たまたま」ではなく実態として受け止めておく必要があります。
木村相談者
数字の裏付けがしっかりしてるから、上がってるのも下がってるのも信じていいってことですね。相場観がつかめたところで、次は南区が他の区や全国と比べてどうなのか知りたいです。
全国・県内のなかで南区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、南区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 南区の位置 |
|---|---|
| 埼玉県内の中古戸建て中央値 | 7位/54市区町村(上位グループ) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 70位/691市区町村(上位グループ) |
| 8年上昇率の県内順位 | 14位/25市区町村(取引データが十分な区分内、中位程度) |
| 8年上昇率の全国順位 | 82位/179市区町村(中位程度) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,001万円に対して約1.1倍の水準 |
木村相談者
県内でも全国でも上位グループなんですね。でも上昇率だと真ん中くらいなんだ。
山川不動産の専門家
そうなんです。価格の水準自体は埼玉県内・全国ともに上位グループですが、8年の上昇率で見ると県内の取引が十分な区分25市区町村の中では14位と、水準の高さに比べると伸び自体は平均的です。水準と伸び率は別の指標として押さえておくと正確です。さいたま市の他の区とも並べてみましょう。
| 区 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 浦和区 | 5,400万円 | +31.7% | +1.9% |
| 大宮区 | 5,000万円 | +25.0% | 0.0% |
| 中央区 | 4,800万円 | +20.0% | +2.1% |
| 南区 | 4,450万円 | +17.1% | -11.9% |
| 北区 | 4,000万円 | +14.3% | -9.1% |
| 緑区 | 4,000万円 | +14.3% | 0.0% |
| 桜区 | 3,600万円 | +5.9% | -6.5% |
| 見沼区 | 3,500万円 | +20.7% | 0.0% |
| 西区 | 3,200万円 | +10.3% | -5.9% |
| 岩槻区 | 2,700万円(直近3年) | 参考値(データのばらつきが大きく方向性は示していません) | ー |
木村相談者
浦和区・大宮区・中央区は南区より高いんですね。南区はさいたま市10区の中では上から4番目という位置なんだ。
山川不動産の専門家
ええ、さいたま市10区の中で南区は4番目に高い価格水準です。浦和区・大宮区・中央区という都心寄りの区に次ぐ位置にいます。8年上昇率の17.1%は9区中5番目で、浦和区(31.7%)や見沼区(20.7%)ほどの伸びではないものの、桜区(5.9%)や西区(10.3%)よりは高く、ちょうど中位に位置します。
木村相談者
価格水準は高めなのに、伸び率はごく平均的、というのは面白いですね。
山川不動産の専門家
そうですね。すでに水準が高いぶん、伸び率で見ると突出しにくいとも言えます。直近1年の-11.9%は10区の中でも下落幅が大きい部類ですが、これは2023年が一時的に高かった反動という面が強い点は押さえておいてください。
南区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は高いけど直近1年は下がってて、2023年が特別高かっただけ……。これって、様子見したほうがいいってことですか？
山川不動産の専門家
南区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
南区の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年では上昇、直近1年は2023年の反動で下落 — 2017年の3,800万円から2024年の4,450万円まで上がったが、2023年の5,050万円という一時的な高値からは11.9%下がっている。長期の上昇局面と、単年の突出値からの反動を分けて捉える必要がある。
- 2戸建ては個別性が大きい — 2024年の価格帯は3,775万〜5,600万円と幅が広く、土地の広さ・築年数・立地で数百万円単位で変わる。区全体の中央値よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、南区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「下がってるから待て」でも「8年で上がってるから急げ」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。南区全体は8年でゆるやかに上昇、直近1年は2023年の反動で下落、あなたの家がいくらかは別、この3つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(4,450万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 埼玉県さいたま市南区 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅 13.5%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 140件(3年プールでは414件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
南区の相場は8年間で緩やかに上昇してきた一方、2023年の一時的な高値から2024年は反動で下落という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。南区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や募集情報からの推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
南区の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は4,450万円です。ただし戸建ては土地・立地・築年数で価格差が大きく、2024年のデータでは3,775万円〜5,600万円まで幅があります。2022〜2024年の3年をプールした中央値は4,600万円です。
木村相談者
2023年だけ5,050万円って高かったのはなぜですか？
山川不動産の専門家
明確な単一の原因を特定できるデータではありませんが、2022年から2023年にかけて約14.8%と急伸し、2023年から2024年は11.9%下落しています。2024年の4,450万円は急伸前の2022年(4,400万円)に近い水準で、3年プールの中央値4,600万円とも大きくズレていないため、2023年が一時的に高めの成約が重なった年だった可能性が高いです。単年の突出値だけで判断すると読み違えやすい典型例です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間では17.1%上昇していますが、2023年の5,050万円から2024年は4,450万円に下落しており、直近1年では11.9%の下落です。長期の上昇と直近1年の下落、両方を押さえておくのが正確です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、南区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか？
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。現在募集中の物件から推定した価格を「相場」として載せているサイトや、AIによる将来価格予測をグラフで示しているサイトもありますが、本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、募集価格や将来予測とは性質が異なる数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で南区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。