木村相談者
山川さん、川口市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷っていて。不動産サイトをいくつか見たら、サイトごとに言ってることが違って、何を信じればいいのか分からなくなっちゃって……。
山川不動産の専門家
よくあるお悩みです。査定サイトの中には、直近半年だけの動きで「今が売り時です」と結論づけているところや、AIによる将来予測を相場として出しているところもあります。この記事では、国交省の公的データにある実際に成約した価格だけを使って、川口市の一戸建ての現在地を整理します。
木村相談者
実際に成約した価格なら、安心して見られそうです。
山川不動産の専門家
ええ。川口市の中古戸建て(宅地(土地と建物))はこの8年でプラスに転じているエリアですが、直近1年だけを見ると少し違う動きも出ています。まずは全体の推移から見てみましょう。
川口市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これは国土交通省の不動産情報ライブラリという公的データベースから、川口市で実際に成約した中古戸建ての中央値(真ん中の価格)を2017年から2024年まで年ごとに並べたものです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 3,100万円 | 499件 |
| 2018年 | 3,100万円 | 494件 |
| 2019年 | 3,100万円 | 436件 |
| 2020年 | 3,300万円 | 581件 |
| 2021年 | 3,600万円 | 552件 |
| 2022年 | 3,700万円 | 425件 |
| 2023年 | 3,700万円 | 414件 |
| 2024年 | 3,500万円 | 470件 |
木村相談者
2019年までは3,100万で横ばいだったのが、2020年から2022年にかけて一気に上がって、2024年はちょっと下がってるんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。8年間(2017年→2024年)では12.9%の上昇ですが、2022年・2023年の3,700万円をピークに、2024年は直近1年で5.4%下落して3,500万円になっています。8年で見れば上昇、直近1年で見ると下落という、2つの見え方がある状態です。
木村相談者
8年だと上がってるのに、直近だと下がってる……どっちを信じればいいんですか?
山川不動産の専門家
どちらも事実です。期間を区切ればどちらの見え方もあるので、片方だけを切り取らずに両方を押さえておくのが正確です。次は、この数字がどういう性質のものかを確認しておきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの3,500万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
他のサイトだと「今が売り時です」ってはっきり書いてあるところもあるんですが、あれはどういう数字なんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって性質が違います。直近半年だけの動きを見て「今が売り時」と断定しているサイトや、AI予測モデルで将来の価格をシナリオ算出しているサイトもあります。それらは実際の成約結果そのものとは別物です。この記事は算出方法を独自加工せず、8年分の成約価格の中央値をそのまま並べています。
木村相談者
予測や独自加工じゃなくて、実際に売れた結果の数字を8年分見せてもらえるのはありがたいです。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅を見てみましょう。
価格には幅があります
木村相談者
2024年の中央値3,500万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が2,700万円、上から4分の1(p75)が4,500万円です。
木村相談者
2,700万から4,500万まで、けっこう開きがあるんですね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・建物の築年数・立地で価格が大きく変わる商品なので、マンション以上に幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の下落ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は1,309件、中央値は3,700万円になります。単年の3,500万円より高めに出るのは、2022年・2023年のピーク(3,700万円)が3年プールの中に含まれているためです。
木村相談者
なるほど、3年でならすと2024年の下落分が薄まって、ピーク寄りの数字になるってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。単年の相対信頼区間の幅は8.6%で、取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)を大きく下回っています。川口市は2024年の取引件数も470件と、このあと比べる近隣エリアの中でも多い部類で、トレンドを語れるだけの取引の厚みがあるエリアです。
木村相談者
件数がしっかりあるから、下落したという数字自体は信頼できるってことですね。相場観がつかめたところで、次は川口市が他の市や全国と比べてどうなのか知りたいです。
全国・県内のなかで川口市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、川口市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 川口市の位置 |
|---|---|
| 埼玉県内の中古戸建て中央値 | 15位/54市区町村(上位3割弱) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 149位/691市区町村(上位2割強) |
| 8年上昇率の県内順位 | 20位/25市区町村(取引データが十分な区分内・下位2割程度) |
| 8年上昇率の全国順位 | 108位/179市区町村(取引データが十分な区分内・中位よりやや低い) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,001万円に対して9割弱の水準 |
木村相談者
価格の水準は県内でも全国でも上位のほうなのに、上昇率だと県内20位なんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。価格の水準自体は県内54市区町村中15位・全国691市区町村中149位と上位グループですが、8年の上昇率で見ると取引データが十分な県内25市区町村の中では20位と、下位寄りになります。水準が高いことと、伸び方が強いことは別の指標だと分かります。近隣の市区とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 蕨市 | 4,500万円(参考値・取引データが十分な区分外) | ー | ー |
| さいたま市南区 | 4,450万円 | +17.1% | -11.9% |
| 戸田市 | 4,300万円(参考値・取引データが十分な区分外) | ー | ー |
| 草加市 | 3,700万円 | +23.3% | +7.2% |
| 川口市 | 3,500万円 | +12.9% | -5.4% |
| 川越市 | 3,100万円 | +24.0% | +3.3% |
木村相談者
蕨市や南区は川口より高いんですね。でも南区は直近1年でかなり下がってる。
山川不動産の専門家
ええ、直近1年の下落幅は南区(-11.9%)のほうが川口市(-5.4%)より大きいです。近隣グループの中で川口市の価格水準は真ん中よりやや高めですが、直近1年の動きはエリアによって差があり、川越市(+3.3%)や草加市(+7.2%)のようにプラスに転じているエリアもあれば、南区(-11.9%)や川口市(-5.4%)のように下落しているエリアもあります。
木村相談者
水準は高いけど、勢いはそこまでではないってことなんですね。
川口市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年で上がってるけど直近1年は下がってる……これって、様子見したほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
川口市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
川口市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年上昇・直近1年は下落 — 2017年の3,100万円から2024年の3,500万円まで上がったものの、2022年・2023年の3,700万円をピークに、2024年は前年比5.4%のマイナス。8年の流れと直近1年の流れが逆方向に見える状態。
- 2戸建ては個別性が大きい — 2024年の価格帯は2,700万〜4,500万円と幅が広く、土地の広さ・築年数・立地で数百万円単位で変わる。市全体の中央値よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、川口市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってるから急げ」でも「下がってるから待て」でもなく、材料を分けて考えるってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。川口市全体は8年で上昇・直近1年で下落という2つの流れがある、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3,500万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 埼玉県川口市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅 8.6%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 470件(3年プールでは1,309件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
川口市の相場は8年間では上昇してきた一方、直近1年は下落に転じている状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。川口市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAIによる予測値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
川口市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は3,500万円です。ただし戸建ては土地・立地・築年数で価格差が大きく、2024年のデータでは2,700万円〜4,500万円まで幅があります。2022〜2024年の3年をプールした中央値は3,700万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間では12.9%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は5.4%下落しています。2022年・2023年の3,700万円がこの8年のピークで、2024年はそこから下がった形です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、「今が売り時です」ってはっきり書いてあることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を根拠にしているかが違うからです。直近半年だけの動きを見せて「今が売り時」と結論づけているサイトや、AI予測モデルで将来の価格をシナリオ算出しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、短期的な動きや予測に左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で川口市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。