木村相談者
すみません、うち、さいたま市中央区で戸建てに住んでるんですけど、そろそろ売ろうか迷ってて。今ってどうなんでしょう、高く売れそうな時期だったりします？
山川不動産の専門家
ご相談ありがとうございます。結論から言うと「絶対に今売るべき」とは言えませんが、価格の動きを見る材料はちゃんとあります。国交省の不動産情報ライブラリに登録されている実際の取引データを一緒に見ていきましょう。中央区の中古戸建てが、この数年でどう動いてきたかからお話ししますね。
さいたま市中央区の中古戸建て、今の相場は？
木村相談者
お願いします。中央区って、正直そんなに派手な街じゃないと思うんですけど、価格って上がってるんですか？
山川不動産の専門家
2017年から2024年までの実際の成約データで見ると、中央値は上がってきています。数字を並べますね。
| 年 | 取引件数 | 価格の中央値 | 価格帯(25%〜75%) |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 89件 | 4,000万円 | 3,000万円〜5,200万円 |
| 2018年 | 75件 | 4,000万円 | 3,350万円〜4,600万円 |
| 2019年 | 64件 | 4,050万円 | 3,575万円〜4,925万円 |
| 2020年 | 99件 | 4,100万円 | 3,650万円〜4,650万円 |
| 2021年 | 93件 | 4,300万円 | 3,700万円〜5,200万円 |
| 2022年 | 69件 | 4,600万円 | 3,900万円〜5,500万円 |
| 2023年 | 89件 | 4,700万円 | 3,500万円〜5,800万円 |
| 2024年 | 61件 | 4,800万円 | 4,100万円〜5,800万円 |
木村相談者
おお、2020年くらいまではあんまり動いてなかったのに、そこから結構伸びてますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2017年の中央値は4,000万円でしたが、2024年は4,800万円。8年間で約20%の上昇です。特に2021年から2023年にかけての伸びが大きく、直近1年(2023年→2024年)だけでも約2.1%上昇しています。ただし、これは中央区全体の中央値の話です。個々の物件は駅からの距離や土地の広さで価格の幅がかなりあるので、25%〜75%の価格帯も一緒に見てもらうと実感が湧きやすいと思います。
木村相談者
なるほど、中央値だけ見て一喜一憂しちゃダメってことですね。件数の動きも気になるんですけど、そっちはどうなんですか？
取引件数の推移は？
山川不動産の専門家
件数の話に移りますね。中央区の中古戸建ては年間60件台〜90件台で推移していて、2020年の99件がこの8年間で最多、2024年は61件でした。年によってばらつきはありますが、継続的に取引が発生しているエリアなので、価格の中央値も一定の信頼度で見ていただけます。
木村相談者
60件くらいあれば、そんなに特殊な物件だけが混ざってるわけじゃなさそうですね。
山川不動産の専門家
そうですね。極端に少ない年がないので、価格の傾向を「参考値」ではなく、ある程度の確からしさを持った傾向として捉えていただけます。件数と価格の動きを踏まえたうえで、次は「売り時」をどう考えるかについてお話ししましょう。
売り時をどう考える
木村相談者
それで、結局今って売り時なんですか？
山川不動産の専門家
ここは正直にお伝えしたいところです。価格が上昇傾向にあるのは事実ですが、それだけで「今売るべき」とは言えません。売却のタイミングは、住み替えの都合や資金計画など、木村さんご自身の事情によるところが大きいからです。
木村相談者
上がってきてるのは分かりました。でも、これから先も上がり続けるとは限らないですよね？
山川不動産の専門家
おっしゃる通りです。過去の傾向が今後も続く保証はありません。金利の動きや周辺の再開発、個別の物件の状態によっても変わってきます。ですので、私からは「上がってきた事実」と「取引が継続している事実」をお伝えするところまでにとどめさせてください。売るかどうかの判断は、木村さんの状況と照らし合わせて決めていただくのが一番だと思います。
木村相談者
それなら気軽に聞いてみてもいいかもですね。じゃあ実際に調べるとしたら、どういう流れになるんですか？
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
大まかな流れをお伝えしますね。
- 1相場を把握する — ここまで見てきたような中央区の価格推移や、後述する近隣区との比較で、自分の物件がだいたいどのくらいの価格帯にありそうか目安をつけます
- 2一括査定サービスで複数社の査定額を比較する — 1社だけだと相場観がつかみにくいので、複数社の査定額を並べて見るのがおすすめです
- 3査定額と自分の事情を照らし合わせる — 査定額が出ても、すぐに売る必要はありません。住み替えのタイミングや資金計画と合わせて、売るかどうかをゆっくり検討してください
木村相談者
いきなり売る前提じゃなくて、まず知るところから始めればいいんですね。
山川不動産の専門家
そうです。相場観がつかめたら、次は近隣の区とも比べてみましょう。中央区が埼玉県の中でどのくらいの位置にあるかも参考になると思います。
基本情報まとめ
木村相談者
ちなみに、このデータっていつのものなんですか？
山川不動産の専門家
対象期間や出典をまとめておきますね。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | さいたま市中央区 |
| 対象種別 | 中古戸建て(住宅) |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年の成約実績 |
| データ出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報 |
| 2024年の中央値 | 4,800万円(取引61件) |
| 8年間の変化率 | 約+20% |
近隣区との比較
木村相談者
中央区って、さいたま市の中でも高いほうなんですか？
山川不動産の専門家
中央区を含めたさいたま市10区の中古戸建て価格中央値(2024年)を並べてみました。
| 区 | 価格の中央値(2024年) | 8年間の変化率 |
|---|---|---|
| 西区 | 3,200万円 | 約+10.3% |
| 北区 | 4,000万円 | 約+14.3% |
| 大宮区 | 5,000万円 | 約+25.0% |
| 見沼区 | 3,500万円 | 約+20.7% |
| 中央区(このページ) | 4,800万円 | 約+20.0% |
| 桜区 | 3,600万円 | 約+5.9% |
| 浦和区 | 5,400万円 | 約+31.7% |
| 南区 | 4,450万円 | 約+17.1% |
| 緑区 | 4,000万円 | 約+14.3% |
| 岩槻区 | 2,700万円(参考値) | ー |
山川不動産の専門家
中央区は10区の中では上から3番目に高い水準です。埼玉県内の中古戸建て(取引データが十分な市区町村)で比べても、価格水準は上位4位、変化率でも上位12位に入っています。全国的に見ても、取引データが十分な自治体691件の中で価格は51位、変化率は179件中62位でした。全国平均(価格が十分に語れる市区町村の中央値の平均、約4,000万円)と比べると、中央区は1〜2割ほど高い水準です。
木村相談者
浦和区とか大宮区の方が高いんですね。中央区はその間くらいってことか。
山川不動産の専門家
そうですね。中央区は「さいたま新都心」や与野エリアを含んでいて、都心へのアクセスの良さが評価されている一方、浦和区・大宮区ほどの規模ではないので、その中間的な水準に位置していると言えます。ただし、これも区全体の傾向であって、実際の価格は駅からの距離や土地の広さで個別に変わってきます。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になったこと聞いてもいいですか？
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
中古戸建ての価格が上がってるのって、中央区だけ特別なんですか？
山川不動産の専門家
いえ、程度の差はありますが、さいたま市の10区すべてで2024年の価格は8年前より高くなっています。上昇幅が最も大きいのは浦和区の約31.7%、最も小さいのは桜区の約5.9%です。中央区の約20.0%はその中間くらいの位置づけです。
木村相談者
取引件数が少ない年があるのが気になるんですけど、大丈夫なんですか？
山川不動産の専門家
中央区は年間60件台〜99件の取引があるので、極端に少ない年はありません。取引が数件しかないような自治体だと年ごとの振れ幅が大きくなり参考値としてしか扱えませんが、中央区はそこまで薄いデータではないので、傾向としてある程度信頼して見ていただけます。
木村相談者
査定を頼んだら、そのまま売らないといけなくなったりしませんか？
山川不動産の専門家
そんなことはありません。査定はあくまで「今の相場を知る」ためのもので、査定額に納得できなければ断って構いませんし、そもそも売らないという選択も自由です。複数社に依頼しても、契約の義務は発生しません。
木村相談者
よく分かりました。まずは相場観をつかめたので、査定も一回試してみようと思います。
山川不動産の専門家
それがいいと思います。ここまでお話ししたのはあくまで中央区全体の傾向なので、最後はご自身の物件の実際の査定額を確認して、そのうえでゆっくり判断してくださいね。