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佐賀市の中古マンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

佐賀市で中古マンションを持っていて、築15年くらいになるんですが、そろそろ売却を考えていて。今の相場ってどれくらいなんでしょうか。

山川不動産の専門家

こんにちは。佐賀市の中古マンションですね。結論から言うと、佐賀市は国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)の実際の成約データで見ると、過去8年で価格が上昇してきたエリアです。ただ、上がってきたという事実と、今売るべきかどうかは別の話なので、そこは分けてお話ししますね。

木村相談者

上がってるんですね。うちのマンションもそうなのか、正直ピンときてなくて。どれくらい上がってるんですか?

山川不動産の専門家

佐賀市の中古マンションの成約価格の中央値は、2017年に1,100万円だったのが、2024年には1,700万円まで上がっています。8年間で約54.5%の上昇です。まずは年ごとの推移を見てみましょう。

佐賀市 中古マンションの価格推移

山川不動産の専門家

このグラフが、2017年から2024年までの年別中央値です。表にすると価格帯の幅も含めて確認できます。

年	件数	中央値	価格帯(下位25%〜上位25%)
2017年	37件	1,100万円	800万円〜1,600万円
2018年	42件	1,250万円	812.5万円〜1,700万円
2019年	38件	1,500万円	815万円〜1,775万円
2020年	40件	1,750万円	1,100万円〜2,100万円
2021年	91件	1,500万円	910万円〜2,000万円
2022年	87件	1,700万円	890万円〜2,050万円
2023年	78件	1,700万円	1,300万円〜2,300万円
2024年	76件	1,700万円	1,300万円〜2,300万円

木村相談者

2020年に一度1,750万円まで上がって、その後1,500万円に下がって、また上がってるんですね。これって一貫して上昇してるって言えるんですか?

山川不動産の専門家

いい質問です。単年だけを見ると上下していますが、佐賀市の場合は直近の2024年時点で統計的なばらつきの幅を計算すると約23.5%に収まっています。目安として、このばらつきが25%以内であれば、単年の数字である程度トレンドを語れる街と判断しています。佐賀市はこの基準を満たしているので、「2020年の上振れ」「2021年の落ち着き」を経て、2022年以降は1,700万円で3年連続横ばいという状態まで含めて、事実として提示できます。

木村相談者

直近の1年だけで見るとどうなんですか?

山川不動産の専門家

2023年から2024年にかけての1年間の変化は±0%で、ほぼ横ばいです。8年スパンでは上昇してきましたが、直近1年は落ち着いている、というのが正確な言い方になります。次は、この価格を支えている取引件数そのものを見てみましょう。

取引状況(成約件数)

山川不動産の専門家

続いて件数です。2024年の1年間の成約件数は76件でした。過去8年の年間件数を見ると、2017〜2020年は37〜42件程度でしたが、2021年以降は76〜91件と、ほぼ倍近くまで増えています。

年	成約件数	中央値
2017年	37件	1,100万円
2018年	42件	1,250万円
2019年	38件	1,500万円
2020年	40件	1,750万円
2021年	91件	1,500万円
2022年	87件	1,700万円
2023年	78件	1,700万円
2024年	76件	1,700万円

木村相談者

2021年から急に件数が増えてますね。何かあったんですか?

山川不動産の専門家

そこまでの要因は、このデータだけでは特定できません。ただ事実として、2021年以降は年間76件以上の成約が続いていて、直近3年間(2022〜2024年)を合計すると241件のデータが集まっています。これだけの母数があるので、佐賀市の中古マンションは「相場を語れるだけの取引の厚みがある街」と言えます。もう少し細かく、築年数ごとの価格差も見てみましょう。

築年帯別の相場

山川不動産の専門家

佐賀市の中古マンションは、築年数によって価格帯がはっきり分かれています。2022〜2024年の3年間のデータを築年帯別にまとめると、次のようになります。

築年帯	件数	中央値	価格帯(下位25%〜上位25%)
〜築10年	44件	2,600万円	2,300万円〜3,000万円
築11-20年	72件	1,900万円	1,775万円〜2,300万円
築21-30年	65件	1,400万円	1,200万円〜1,700万円
築31年〜	48件	810万円	607.5万円〜940万円

木村相談者

うちは築15年なので、築11-20年の帯に入るんですね。中央値1,900万円ということは、さっきの全体の中央値1,700万円より少し高めなんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。全体の中央値1,700万円は築浅から築古まで全部まとめた数字なので、築15年のお部屋を考えるなら、築11-20年帯の中央値1,900万円の方が実態に近い目安になります。この帯は72件と4つの帯の中で最も件数が多く、価格帯の幅も1,775万円〜2,300万円とそれほど広くありません。データとしての確度も比較的高い帯だと言えます。

木村相談者

逆に築31年以上になると、かなり価格が下がるんですね。

山川不動産の専門家

はい。築31年以上の帯は中央値810万円まで下がります。〜築10年の帯(2,600万円)と比べると3倍以上の開きがあります。佐賀市の中古マンションは、築年数が価格に与える影響がかなり大きいエリアだということが、この帯別データからも分かります。

木村相談者

自分の築年数に近い数字が分かると、だいぶイメージしやすいです。次は、これが他のエリアと比べてどうなのかも気になります。

近隣・全国との比較

山川不動産の専門家

佐賀市の位置づけを、県内・全国の順位で見てみましょう。佐賀県内で、記事化できるだけの中古マンションの取引データが揃っているのは、現状佐賀市のみです。全国で見ると、464市区町村中297位という位置づけになります。

木村相談者

全国だとちょうど真ん中より下くらいなんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。中央値1,700万円は、記事化できるだけのデータがある全国219市区町村の中古マンション中央値の単純平均(約2,885万円)と比べると、およそ41%ほど低い水準です。都市部の高額な取引が多く含まれる全国平均と比べれば、地方都市らしい価格帯と言えます。

木村相談者

上昇率で見るとどうなんですか? さっき8年で54.5%上がったって言ってましたよね。

山川不動産の専門家

そこは佐賀市の強みです。8年間の上昇率54.5%を、記事化できるだけのデータがある全国217市区町村の中で比べると、43位とかなり上位に入ります。価格水準そのものは全国平均より低めでも、上昇のペースは全国的に見ても速い方のエリアです。

木村相談者

近くの福岡市とかと比べるとどうですか?

山川不動産の専門家

福岡市の各区と並べてみますね。福岡市中央区は中央値2,100万円(8年で+61.5%)、福岡市東区は2,200万円(+51.7%)、福岡市南区は1,800万円(+38.5%)、福岡市西区は2,800万円(+55.6%)、福岡市早良区は3,200万円(+23.1%)です。九州の他の県庁所在地では、長崎市が2,500万円(+31.6%)、大分市が1,900万円(+90.0%)という水準です。

木村相談者

佐賀市は価格水準では福岡や長崎、大分より低いけど、上昇率では福岡市南区や早良区、長崎市より高いってことですね。

山川不動産の専門家

まさにその通りです。価格水準は九州の他の主要都市より抑えめ、上昇ペースは全国でも上位クラスというのが、データから見える佐賀市の位置づけです。この2つの事実を材料に、次は「売り時」をどう考えるかに話を進めましょう。

「売り時」をどう考えるか

山川不動産の専門家

ここまでお話しした数字を並べると、佐賀市の中古マンションは8年で54.5%上昇し、直近3年は1,700万円で横ばい、築15年前後の帯は中央値1,900万円、全国の上昇率ランキングでは上位クラス、という材料が揃っています。

木村相談者

これだけ材料が揃ってると、今が売り時って言ってもいい気がしますが、どうなんでしょう。

山川不動産の専門家

そこは慎重にお伝えしたいところです。価格が上昇してきたのは事実ですが、それだけで「今が売り時」と断定することはできません。直近1年の変化率は±0%で、これから先も同じペースで上がり続けるとは限りませんし、実際にいくらで売れるかはお部屋の階数・向き・管理状態といった個別条件で大きく変わります。

木村相談者

じゃあ、何を基準に考えればいいんですか?

山川不動産の専門家

いくつか例を挙げますね。住宅ローンが残っている場合は、残債と査定額の見込みを比べて、売却後に手元にいくら残るかを先に確認しておくことが大切です。相続で取得したお部屋であれば、相続税の申告期限や、空室のまま持ち続けると管理費・修繕積立金の負担が続くことも判断材料になります。住み替えが目的なら、次の住まいの購入・引き渡しのタイミングと、今のお部屋の売却タイミングをどう合わせるかも重要です。市況のデータはあくまで「今の相場観」を知るための材料であって、売却を決断させるためのものではありません。

木村相談者

相場が分かっても、最終的には自分の事情次第ってことですね。

山川不動産の専門家

そうです。相場は「街全体の傾向」を示すもので、「あなたのお部屋がいくらで売れるか」を直接答えるものではありません。市況のデータは判断材料の一つとして持っておいて、最終的な判断はご自身の状況に照らして決めていただくのがいいと思います。

木村相談者

なるほど。じゃあ実際に自分の部屋がいくらになるのか知りたい時は、どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

そこは相場を調べるのとは別の一歩になるので、査定の流れを整理しますね。

相場を調べたら次にやること

山川不動産の専門家

ここまでの相場感を踏まえて、実際の査定額を知りたくなったら、次のようなステップで進めるのが一般的です。

1. 1相場水準を把握する — ここまで見てきた築11-20年帯で1,900万円前後という水準を、まず自分の中の目安として持っておきます。
2. 2不動産一括査定サービスに申し込む — 複数の査定サービスから、気になるものを選んで申し込みます。査定は義務ではないので、気になった時点で試すくらいで問題ありません。
3. 3複数社の査定額を比較する — 一社だけでなく複数社の査定額を見比べることで、相場からの乖離や、査定額の根拠を確認しやすくなります。
4. 4タイミングは個別事情に合わせて決める — 査定額と市況を踏まえつつ、住み替えや資金計画など、ご自身のスケジュールに合わせて売却時期を決めます。

木村相談者

分かりました。査定を受けるのは義務じゃなくて、まず知る手段って感じなんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。最後に、この記事で使ったデータの出どころをまとめておきます。

基本情報まとめ

項目	内容
対象エリア	佐賀県佐賀市
対象種別	中古マンション
データ期間	2017年〜2024年(直近3年集計は2022〜2024年)
データ件数	2024年単年76件、直近3年で241件
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報

木村相談者

ありがとうございます。うちの築年帯で見た数字が分かって、だいぶイメージが具体的になりました。

山川不動産の専門家

こちらこそ、実際に売却を検討される際は、今日お話しした相場水準を目安にしつつ、査定サービスで実勢価格も確認してみてください。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか気になったことを聞いてもいいですか?

山川不動産の専門家

もちろんです。

木村相談者

佐賀市の中古マンションは、今後も価格が上がり続けるんですか?

山川不動産の専門家

それは誰にも断定できません。2017年から2024年の8年間では54.5%上昇していますが、直近1年(2023年から2024年)の変化は±0%で横ばいです。過去8年間上昇してきたという事実と、これから先も同じペースで上がり続けるかどうかは別の話として捉えてください。

木村相談者

築年数によってそんなに価格が違うんですね。自分の築年数を調べる方法はありますか?

山川不動産の専門家

分譲時のパンフレットや重要事項説明書、あるいは登記簿謄本で建築年を確認できます。竣工年から現在までの年数が築年数です。この記事の築年帯別データは、〜築10年、築11-20年、築21-30年、築31年〜の4つに分けているので、ご自宅の築年数がどの帯に当てはまるかで目安の価格が変わります。

木村相談者

佐賀市は福岡市の各区と比べて、これから伸びる余地はあるんですか?

山川不動産の専門家

価格水準は福岡市の各区より低く、上昇率は区によって上回るところと下回るところがあります。将来の値動きを予測することはこの記事の範囲ではお答えできませんが、直近8年の実績としては、佐賀市の上昇率(+54.5%)は福岡市南区(+38.5%)や早良区(+23.1%)より高く、中央区(+61.5%)や西区(+55.6%)とは近い水準だった、という事実は判断材料としてお伝えできます。あくまで過去8年の実績であって、次の8年も同じ動きになると保証するものではない、という点は改めてお伝えしておきます。

木村相談者

佐賀県内の他の市とは比べられないんですか?

山川不動産の専門家

佐賀市以外の佐賀県内の市は、現状では中古マンションの取引件数がまだ記事化できる水準に届いていません。取引が少ないエリアで無理に相場を出すと、実態とズレた数字を提示してしまう恐れがあるので、この記事では佐賀県内の比較対象としては佐賀市のみを扱い、九州の他の県庁所在地や福岡市の各区と比較する形にしています。データが揃ったエリアから順に記事化していく方針なので、今後佐賀県内の他の市でも記事化できる可能性はあります。

木村相談者

査定って本当に無料なんですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスは、利用者側の費用負担なく利用できるのが一般的です。ただし各サービスの詳細な利用条件は、申し込み前にそれぞれの公式サイトで確認してください。

査定額を確認する

木村相談者

ありがとうございました。相場観を持った上で、査定も試してみます。ちなみに、うちは戸建てを持ってる知り合いもいるんですが、そっちの相場も分かるんですか?

山川不動産の専門家

はい、佐賀市の中古戸建てについても別記事でまとめています。マンションとは違う視点が必要なエリアなので、気になる方はそちらも参考にしてみてください。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。