木村相談者
山川さん、福岡市西区にマンションを持ってるんですが、そろそろ売却も考えていて。何社かの不動産サイトを見てみたんですけど、書いてある相場がサイトごとにバラバラで、正直どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。西区の中古マンションはここ数年で価格の動きが大きいエリアのひとつなので、サイトによって参照している期間や集計方法が違うと、見える数字も変わってきます。今日は国交省の公的データベースにある実際の成約価格だけを使って、一緒に確認していきましょう。
木村相談者
実際の成約価格っていうのは、広告に出てる金額とは違うんですか？
山川不動産の専門家
はい、違います。広告サイトに載っている金額は「売り出し価格」で、売主の希望額です。今回使うのは国交省の不動産情報ライブラリ（XIT001）という公的データベースにある、実際に売買が成立した成約価格です。西区の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、価格がどう動いてきたかがはっきり見えます。
福岡市西区の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの、西区の中古マンション成約価格の年別中央値です。中央値というのは、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古マンション中央値 | 価格帯（p25〜p75） | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,800万円 | 1,100万円〜2,500万円 | 167件 |
| 2018年 | 2,000万円 | 1,200万円〜2,500万円 | 136件 |
| 2019年 | 2,100万円 | 1,250万円〜2,700万円 | 151件 |
| 2020年 | 2,100万円 | 1,200万円〜2,900万円 | 152件 |
| 2021年 | 2,200万円 | 1,400万円〜3,000万円 | 386件 |
| 2022年 | 2,400万円 | 1,600万円〜3,300万円 | 331件 |
| 2023年 | 2,300万円 | 1,500万円〜3,200万円 | 287件 |
| 2024年 | 2,800万円 | 1,600万円〜3,500万円 | 361件 |
木村相談者
中央値だけじゃなくて価格帯も出てるんですね。2024年って1,600万円から3,500万円まで、けっこう幅がありますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。同じ2024年の西区の中でも、安い物件と高い物件で倍以上の差があります。これは築年数・広さ・立地がそれぞれ違う物件をまとめて中央値にしているためです。中央値2,800万円という数字は「真ん中の目安」であって、木村さんの物件がその金額になるとは限らない、ということはこの時点で押さえておいてください。
木村相談者
2017年の1,800万円から2024年の2,800万円って、けっこう上がってますね。
山川不動産の専門家
はい。2017年から2024年の8年間で、中央値は+55.6%上昇しています。さらに直近1年（2023年から2024年）だけを見ても+21.7%の上昇です。西区は取引件数も年間130件を超える水準が続いていて、単年の数字でも方向を示す材料として扱える区分に入っています。
木村相談者
2024年だけ急に2,300万円から2,800万円に上がってますけど、これは何かあったんですか？
山川不動産の専門家
この記事のデータだけでは、上がった理由までは分かりません。国交省のデータは「その年に実際にいくらで売れたか」を集計したもので、なぜ上がったかという背景までは含まれていません。2021年は386件、2024年は361件と、どちらも取引件数自体は多い年なので、少数の高額物件だけに引っ張られた数字ではなさそうですが、断定はできません。1年だけを見て一喜一憂せず、この8年間の流れとして捉えるのがいいと思います。
木村相談者
単年だと年によって数字がブレそうですけど、もう少し安定した数字ってないんですか？
山川不動産の専門家
良い視点です。直近3年（2022年〜2024年）の取引979件をまとめてプールした中央値は2,500万円です。単年の2024年の2,800万円と比べると少し落ち着いた数字になります。西区は単年データでも方向性を示せる区分ですが、「直近の相場水準」を一言で言うときはこの3年プールの2,500万円、「直近の勢い」を見るときは単年の2,800万円、と使い分けると実態に近づきます。
木村相談者
件数の話が出ましたけど、取引の件数自体はどう動いてるんですか？
山川不動産の専門家
次はその件数の動きを見てみましょう。
取引件数から見る、マンション売買の動き
山川不動産の専門家
上の表の取引件数だけを見ると、西区は2017年の167件から、2021年に386件まで増え、2022年331件、2023年287件と落ち着いたあと、2024年は361件に戻っています。
木村相談者
2021年が一番多くて、その後減って、また増えてるんですね。何かのサイクルなんでしょうか。
山川不動産の専門家
そこまではこのデータから断定できません。言えるのは、西区はどの年も130件を大きく上回る取引があるということです。取引件数が少ない自治体だと、1年に数件〜数十件しか成約がなく、中央値が数件の物件で大きく振れてしまいますが、西区はその心配が小さいエリアです。だからこそ、先ほどの価格推移も「方向性を示す材料」として扱っています。
木村相談者
なるほど、件数が多いから数字を信用しやすいってことなんですね。じゃあうちのマンションみたいに、ちょっと古い物件だとどうなんですか？築年でも相場は変わりますよね。
山川不動産の専門家
良いポイントです。西区全体の中央値と、築年帯ごとの相場は別物として見る必要があります。次にそこを見てみましょう。
築年帯によって、相場はこんなに違う
山川不動産の専門家
西区の中古マンションを築年帯別に分けると、次のようになります。
| 築年帯 | 取引件数 | 中央値 | 価格帯（p25〜p75） |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 95件 | 3,700万円 | 3,500万円〜4,250万円 |
| 築11-20年 | 199件 | 3,500万円 | 2,900万円〜4,100万円 |
| 築21-30年 | 331件 | 2,600万円 | 2,100万円〜3,100万円 |
| 築31年〜 | 349件 | 1,400万円 | 900万円〜2,000万円 |
木村相談者
うちのマンションは築40年くらいなので、「築31年〜」のところですね。中央値1,400万円かあ……。さっきの西区全体の2,800万円とはだいぶ違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。西区全体の中央値2,800万円は、築浅の物件も含めた全体の真ん中の数字です。実際には築年帯ごとに大きな差があって、築31年以上の物件だけで見ると中央値は1,400万円、価格帯は900万円〜2,000万円です。ちなみに西区で一番取引件数が多いのもこの「築31年〜」の帯で349件あります。西区で流通しているマンションのボリュームゾーンとも言えます。
木村相談者
一番多い帯がうちの築年に近いのは、ちょっと安心します。少なくとも比較できるデータの数はありそうですね。
山川不動産の専門家
はい、349件という件数があるので、この帯の相場感自体はある程度信頼できる材料です。「西区は2,800万円」ではなく「築31年以上なら900万円〜2,000万円くらいのレンジ」と捉えたほうが、木村さんの物件には近い見方になります。相場感がつかめたところで、次は西区が福岡県内や全国の中でどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで福岡市西区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
西区の水準を、全国や福岡県内の他区と比べてみましょう。
| 比較軸 | 西区の位置 |
|---|---|
| 福岡県内の中古マンション中央値順位 | 2位／26市区町村中 |
| 全国の中古マンション中央値順位 | 103位／464市区町村中 |
| 全国（取引が十分な区分）の平均中央値との比較 | 平均 約2,885万円に対して約97%の水準 |
| 8年上昇率の福岡県内順位 | 3位／7市区町村中（取引が十分な区分のみ） |
| 8年上昇率の全国順位 | 41位／217市区町村中（取引が十分な区分のみ） |
木村相談者
全国平均とほぼ同じくらいで、県内では2位なんですね。上位ってことは、ほかの区と比べても高いってことですか？
山川不動産の専門家
福岡県内では上位に入る水準です。ただ、上昇率（伸び方）の順位と価格水準の順位は別です。西区は価格水準では県内2位ですが、8年間の上昇率では県内3位、全国では217市区町村中41位です。福岡市の他の区と並べてみると、もう少し具体的に見えてきます。
| 区 | 中古マンション中央値（2024年） | 8年間の変化率 |
|---|---|---|
| 早良区 | 3,200万円 | +23.1% |
| 西区 | 2,800万円 | +55.6% |
| 東区 | 2,200万円 | +51.7% |
| 中央区 | 2,100万円 | +61.5% |
| 城南区 | 2,000万円（参考値） | 算出対象外 |
| 南区 | 1,800万円 | +38.5% |
| 博多区 | 1,600万円 | +45.5% |
木村相談者
早良区が一番高いんですね。西区はその次で、値段自体は2番目に高いのに、上がり方は西区のほうが早良区より大きいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。早良区は「もともと水準が高く、上昇率は相対的に緩やか」、西区は「もう少し低い水準から大きく伸びた」という違いが数字に表れています。なお城南区は取引件数が少ないため参考値扱いで、この区だけは上昇率を断定できるほどのデータがなく、算出対象から外しています。ここまでで西区の位置づけが分かったところで、これをどう受け止めるかを整理してみましょう。
福岡市西区のマンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年で+55.6%、直近1年でも+21.7%だし、県内でも上位……。これって、もう売ったほうがいいってことですよね？
山川不動産の専門家
焦る必要はありません。西区について、事実として言えることをまとめると、こうなります。
木村相談者
全体の数字が良くても、うちの築年の帯で見ないと意味がないってことですね。
山川不動産の専門家
はい。相場の方向性を知ることと、自分の物件の実額を知ることは別の作業です。相場の方向性はここまでの話で分かったので、次は実額を確認する方法を見てみましょう。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の傾向は分かったので、実際にうちのマンションがいくらになりそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・専有面積・築年数・階数など）を入力する
- 2各社から届く査定額を、この記事の築年帯別レンジ（築31年〜なら900万円〜2,000万円が目安）と照らし合わせる
- 3気になる金額が出た会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定を頼んだら、必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。
木村相談者
無料でいくつも比べられるなら、まずは気軽に試してみます。
山川不動産の専門家
それが一番です。相場の全体像と実額、両方を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただければと思います。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 福岡県福岡市西区 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、築年帯別中央値 |
| データの十分性 | 取引が十分な区分（単年の相対信頼区間幅25%以内） |
| 2024年取引件数 | 361件 |
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。西区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
西区の中古マンション相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2024年の中央値は2,800万円です。ただし築年帯によって差が大きく、築31年以上の帯だけで見ると中央値は1,400万円、価格帯は900万円〜2,000万円です。
木村相談者
西区のマンション価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
2017年から2024年にかけて上昇傾向にあります。8年間で+55.6%、直近1年（2023→2024年）でも+21.7%上昇しています。取引件数も年間130件を超えており、単年の数字でも方向性を示す材料として扱える区分です。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で西区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
西区は福岡市の他の区と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、早良区が3,200万円、西区が2,800万円、東区が2,200万円、中央区が2,100万円、南区が1,800万円、博多区が1,600万円です。西区は価格水準では県内2位ですが、8年間の上昇率（+55.6%）は早良区（+23.1%）より大きいのが特徴です。もともとの水準が高い早良区と、そこまで届かない水準から伸びてきた西区、という違いがあります。
