福岡市中央区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

福岡市中央区にマンションを持ってるんですけど、売却も視野に入れてきていて。ネットで調べると相場の数字がサイトごとに全然違って、どれを信じたらいいのか分からないんです。

山川不動産の専門家

それ、中央区に限らずよく相談されます。サイトによって「何を集計しているか」がバラバラなので、数字がずれて見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約データをもとに、中央区の今の位置を数字で見ていきましょう。

木村相談者

実際の成約データ、っていうのがポイントなんですか?

山川不動産の専門家

そうです。不動産情報ライブラリという国交省のデータベースで、中央区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみますね。

中央区の中古マンション、直近8年の価格推移

山川不動産の専門家

この8年間の年ごとの成約価格中央値です。

木村相談者

2017年の1,300万から2024年の2,100万まで、けっこう上がってますね。しかも2024年は取引件数も一番多い。

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で見ると+61.5%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)も+16.7%の上昇で、8年・直近1年ともにはっきり上昇方向にあるのが今の中央区です。取引件数も2020年までは600件前後でしたが、2021年に1,238件まで一気に増え、2024年は1,395件とさらに更新しています。この数字がどれだけ信頼できる数字なのか、まずは「そもそも何の価格なのか」からお話ししますね。

この数字は「実際に成約した価格」です

木村相談者

ちなみにこれって、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが一番大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引の当事者に直接調査した公的データを使っています。

木村相談者

他の不動産サイトの「相場」とは違うものなんですか?

山川不動産の専門家

違うことが多いです。たとえば中央区の相場を調べると、専有面積70平米・築32年という条件を入力すると「4,226万円〜4,526万円」という推定の売買価格シミュレーションを出すサイトがあります。これは実際に売れた価格ではなく、㎡単価をもとに算出した推定値です。別のサイトでは、掲載中の中古マンション物件の平均売却価格3,657万円・平均専有面積78.9平米・平均築年数27年という自社掲載物件の単純平均を出しています。また別のサイトは平均価格3,190万円という数字を出しつつ、ページの注記に「相場価格は成約価格を表すものではありません」とはっきり書いています。

木村相談者

つまり、どれも「売れた金額」そのものではないってことですか?

山川不動産の専門家

そうなんです。推定値・掲載中物件の平均・売り出し価格ベースの集計はどれも、まだ取引が成立していない段階の数字です。この記事の数字は算出方法を独自に加工せず、国交省に登録された成約価格の中央値をそのまま使っています。ただ中央値だけを見ていても実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値2,100万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中の価格で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,300万円、上から4分の1が4,300万円です。

木村相談者

1,300万から4,300万まで、ずいぶん開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・立地で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。特に中央区は天神や大濠公園周辺など再開発が進むエリアと、昔からの住宅地が混在しているので、幅が出やすい傾向があります。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は14.3%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を下回っています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は3,926件、中央値は1,900万円で、単年(2,100万円)よりやや低めですが、これは2024年が3年間の中でも特に強い年だったことの表れと考えられます。

木村相談者

14.3%ならそこそこ小さい数字ですよね。それだけ取引が積み上がってるってことですか?

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間1,395件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も14.3%と基準をクリアしているので、中央区は福岡市7区の中でもマンションの取引が特に厚いエリアです。実際、2017〜2020年の4年間は平均すると年578件でしたが、2021〜2024年の4年間は平均で年1,291件と、およそ2.2倍に増えています。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、けっこう古くて築40年近いんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

それはいいところに気づかれました。実は中央区で一番取引件数が多いのも築31年以上の帯(1,269件)で、木村さんの物件はまさに中央区で一番数の多い築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

〜築10年の中央値だけ4,600万円って、他の帯より飛び抜けて高いですね。

山川不動産の専門家

ここが中央区の特徴的なところです。天神ビッグバンなど再開発の進むエリアで築浅の高層マンションが成約しており、〜築10年の帯は価格帯の幅も1,900万円〜6,600万円と大きく、立地や階数によるグレード差が価格に強く出ています。一方でいずれの帯も相対信頼区間25%以下で、中央区はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。木村さんのような築40年前後の物件であれば、市全体の中央値2,100万円ではなく、築31年〜の帯の中央値1,500万円(650万円〜2,300万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字だけを見ると、実際より高めの期待値を持ってしまいやすいので注意が必要です。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て期待しすぎるところでした。相場観がつかめたところで、次は人口の話も気になります。福岡市って人口が増えているイメージがあるんですが、中央区はどうなんですか?

将来人口の見通しについて

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、中央区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。他のサイトだと「人口が増えるから価格も上がる」みたいな書き方をよく見るんですが。

山川不動産の専門家

そういう書き方をしているサイトもありますね。ただ私たちは、人口は需給を考えるうえでの材料の一つだとは思いますが、そこから価格の予測を断定するのは慎重であるべきだと考えています。人口が増えている地域だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みますし、将来推計そのものにも幅があります。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は中央区が全国や県内、そして福岡市の他の区と比べてどうなのかを見てみましょう。

福岡県内・全国、そして福岡市内の他区と比べるとどうか

山川不動産の専門家

次に、中央区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

県内7位で全国だと201位。真ん中よりちょっと上くらいなんですね。でも上昇率は県内2位、全国でも上位1割強に入るんですか。

山川不動産の専門家

そうですね。中央区は価格水準こそ全国平均の7割程度ですが、8年の上昇率(+61.5%)は全国217市区町村中27位と上位1割強に入っています。「もともとの価格水準は突出して高いわけではないが、上昇の勢いは県内でもトップクラス」という見え方です。福岡市内の他の6区とも並べてみましょう。

木村相談者

価格水準は西区や早良区より低いのに、上がり方は中央区が一番なんですね。

山川不動産の専門家

中央区は福岡市7区の中で8年上昇率が最も高い区です。価格水準そのものは早良区(3,200万円)・西区(2,800万円)に次ぐ3番目ですが、上昇率で見ると7区の中で頭一つ抜けています。取引件数も年間1,395件と7区の中で最も多く、取引の厚みと上昇率の高さが両立しているのが中央区の特徴です。

木村相談者

水準もそこそこ高くて、上がり方は一番しっかりしてる、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

中央区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年で61.5%も上がってて、直近1年もプラス16.7%……これって、もう売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

中央区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「上がってるから急げ」ってわけじゃなく、材料を並べて自分で考える感じなんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。区全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

中央区 中古マンション 基本情報まとめ

木村相談者

最後に、今回のデータの前提をまとめてもらえますか?

山川不動産の専門家

はい、まとめるとこちらです。

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

中央区の相場は8年間で61.5%上昇、直近1年も+16.7%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。中央区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

中央区のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は2,100万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,300万円〜4,300万円まで幅があります。木村さんの物件に近い築31年〜の帯では中央値1,500万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で61.5%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+16.7%とさらに上がっています。8年間・直近1年ともに上昇傾向というのが今の状況です。

木村相談者

中心部の中央区なのに、価格水準は早良区や西区より低いのはなぜですか?

山川不動産の専門家

はっきりした理由をひとつに断定することはできませんが、中央区は年間1,395件と7区の中で最も取引の多いエリアです。築31年〜の帯だけで1,269件と、幅広い築年・価格帯の物件が成約しているため、区全体の中央値は築浅の高層マンションだけでなく、数多く取引される築古物件の影響も受けます。一方、早良区や西区は取引件数が中央区より少なく、成約する物件の傾向が違う可能性があります。ただしこれは背景情報であり、価格を決めているのはあくまで実際の需要と供給です。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、中央区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積や築年数を入力すると㎡単価から算出する推定価格シミュレーションを出すサイトや、掲載中物件の平均価格を「相場」として載せているサイトもあります。中には「相場価格は成約価格を表すものではありません」と自ら明記しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で中央区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。