木村相談者
すみません、大牟田市でマンションを持ってるんですけど、そろそろ売却も考えていて。今の相場ってどれくらいなんでしょうか。
山川不動産の専門家
大牟田市ですね。国交省の不動産情報ライブラリに登録されている実際の取引データをもとにお答えしますね。まず結論からお伝えすると、大牟田市の中古マンションは、直近3年間の相場の中央値が1,300万円前後ですが、年によって取引件数が少なく、数字が大きく振れやすいのが特徴のエリアです。
木村相談者
数字が振れやすいって、どういうことですか？
山川不動産の専門家
このあと具体的な数字と図でお見せしますね。まずは価格の推移から見ていきましょう。
大牟田市の中古マンション、価格の推移
山川不動産の専門家
大牟田市で2017年から2024年までに成約した中古マンションの、年別の中央値がこちらです。
| 年 | 中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 825万円 | 24件 |
| 2018年 | 850万円 | 17件 |
| 2019年 | 1,600万円 | 10件 |
| 2020年 | 1,400万円 | 18件 |
| 2021年 | 950万円 | 39件 |
| 2022年 | 805万円 | 34件 |
| 2023年 | 1,600万円 | 29件 |
| 2024年 | 1,500万円 | 35件 |
木村相談者
あれ、2019年って取引件数10件しかないのに、中央値は1,600万円まで上がってるんですね。逆に2022年は34件あるのに805万円まで下がってる。
山川不動産の専門家
そうなんです。ここがこのエリアを見るときのポイントです。大牟田市の中古マンションは、年間の取引件数が10件台〜39件と、他の市区と比べて少なめなんですね。件数が少ないと、その年にたまたま高額な物件が1〜2件混ざっただけで、中央値がぐっと持ち上がってしまいます。逆に手頃な価格帯の物件がまとまって取引されると、中央値は下がります。
木村相談者
つまり、相場そのものが動いたわけじゃなくて、たまたまその年に売れた物件次第ってことですか。
山川不動産の専門家
そういう見方ができます。だからこそ、大牟田市のように件数が少ないエリアでは、単年の中央値の上下だけを見て「上がった」「下がった」と判断するのは危険です。福岡市中心部のように年間数百件の取引があるエリアなら、1件2件の高額物件が混ざっても中央値への影響は小さいのですが、大牟田市のように年間十数件〜三十数件しかないエリアだと、少数の取引が結果を大きく左右してしまうんですね。次で、直近数年をまとめた相場観をお伝えしますね。
取引件数と、直近3年間の相場観
山川不動産の専門家
大牟田市の中古マンションは、年間の取引件数が10件台から39件の間で推移していて、他の市区と比べると少なめのエリアです。2024年は35件でした。
木村相談者
10件台の年もあるんですね。それだと年ごとの数字はあまり参考にならなさそうです。
山川不動産の専門家
はい、単年だけを見るのはおすすめしません。そこで、直近2022年から2024年の3年間をまとめた相場観をお伝えします。3年分をまとめて98件の取引を見ることで、1年だけを見るよりも「たまたまその年に混ざった1〜2件」の影響をならして、実態に近い相場観になります。
木村相談者
3年分まとめると、どれくらいの数字になるんですか。
山川不動産の専門家
直近3年間(2022〜2024年)の取引98件をまとめた中央値は1,300万円です。2024年単年の中央値は1,500万円(35件)でした。あわせて、2024年の価格帯もお伝えしておきますね。下位25%が440万円、上位25%が1,900万円です。
木村相談者
440万円から1,900万円って、かなり幅がありますね。
山川不動産の専門家
そうですね。件数が少ないエリアでは、この価格帯の幅も年によって変わりやすいので、あくまで参考として見てください。重要なのは、この1,300万円という数字が「単年のたまたま」ではなく、3年分の実績をならした数字だという点です。
木村相談者
なるほど、この4つを覚えておけばよさそうですね。
山川不動産の専門家
はい、次は、この相場が福岡県内や全国で見るとどのくらいの水準なのか、位置づけを見てみましょう。
大牟田市の相場は、県内・全国でどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
大牟田市の中古マンションの中央値1,300万円は、当サイトが集計している福岡県内26市区町村の中で、県内18位という水準です。全国では、データを掲載している464市区町村のうち388位にあたります。
木村相談者
県内18位か、真ん中よりちょっと下くらいですね。
山川不動産の専門家
そうですね。この順位は、県内26市区町村・全国464市区町村のうち、当サイトが「相場を語れるだけの取引データがある」と判断したエリアだけを対象にした順位です。取引がほとんど無いエリアや、データが薄すぎて相場を出せないエリアは、そもそもこの比較には含まれていません。参考までに、当サイトで相場を掲載している福岡県内の市区町村の中古マンションの中央値を単純平均すると、約1,777万円になります。同様に全国全体では約2,287万円です。大牟田市の1,300万円は、県内平均の7割強、全国平均の6割弱という水準になります。
木村相談者
福岡市とかと比べたら、もっと差がありそうですね。
山川不動産の専門家
そうですね。福岡市中心部のようなマンション需要が強いエリアとは、そもそも市場の規模が違います。大牟田市は福岡県の南端、熊本県との県境に近い地方都市で、マンションの絶対数自体もそれほど多くありません。単純に「同じ福岡県内だから近い水準のはず」とは考えない方がいいエリアです。
木村相談者
それって、これから下がっていくってことなんでしょうか？
山川不動産の専門家
そこは慎重に見る必要があります。相場の水準が県内平均より低いことと、これから価格が下がるかどうかは別の話です。実際、大牟田市の中央値は2022年の805万円から2024年の1,500万円まで、直近では上昇している年もありますし、そもそも件数が少なく年ごとの振れが大きいエリアなので、「低い水準のまま下げ止まっている」とも「上向いてきている」とも、どちらとも言い切れないところがあります。だからこそ、売却を考えるときは全国比較や過去の推移だけでなく、自分の物件の個別条件を踏まえて考えることが大事なんです。
木村相談者
数字だけで判断しない方がいいってことですね。
山川不動産の専門家
そうですね。もう少し具体的にイメージしてもらうために、近隣の市区と比べてみましょう。
福岡県内・北九州市内の他エリアと比べると
山川不動産の専門家
大牟田市と同じように、当サイトで中古マンションの相場を掲載している北九州市内のエリアを並べてみます。いずれも大牟田市と同様、取引件数の事情から直近3年をまとめた「参考値」として相場を出しているエリアです。
| エリア | 中古マンションの中央値(直近3年) |
|---|---|
| 大牟田市 | 1,300万円 |
| 北九州市小倉南区 | 1,300万円 |
| 北九州市門司区 | 1,300万円 |
| 北九州市八幡東区 | 1,250万円 |
| 北九州市戸畑区 | 1,200万円 |
| 北九州市若松区 | 1,000万円 |
木村相談者
大牟田市って、北九州市のエリアとそんなに変わらない水準なんですね。もっと差があると思ってました。
山川不動産の専門家
そうなんです。福岡市周辺と比べると低めですが、同じように取引件数が少なめで参考値として相場を出している他の地方都市エリアと比べると、大牟田市は決して突出して低いわけではありません。むしろ北九州市小倉南区や門司区とほぼ同水準です。
木村相談者
なるほど、県内でも場所によって全然違うんですね。
山川不動産の専門家
はい。だからこそ、他の市区の数字はあくまで「大牟田市がどのくらいの位置づけか」をつかむための参考で、大牟田市の売却額に直接影響するものではありません。相場感がつかめたところで、次は「売り時」をどう考えるか、整理しておきましょう。
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
大牟田市の中古マンションについて、ここまでの材料をまとめると、こういう状況です。
木村相談者
相場は分かりましたけど、じゃあ売った方がいいのか、待った方がいいのかっていうのは…。
山川不動産の専門家
それは正直、データだけでは決められません。「今が売り時」と断定することはできませんし、するべきでもないと思っています。住み替えの都合、物件の維持費、他に売りたい理由があるかどうかなど、個別の事情の方が大きく影響する話です。ただ、大牟田市のように取引件数が少なく年ごとの振れが大きいエリアでは、「今、自分の物件がどのあたりの価格帯で売れそうか」を実際の査定で確認しておく価値は大きいと思います。
木村相談者
たしかに、中央値だけ見ても440万円なのか1,900万円なのかで全然違いますもんね。
山川不動産の専門家
そうなんです。この価格帯の広さ自体が「大牟田市のマンションは、築年数や立地条件によって査定額が変わりやすいエリアだ」という一つの材料になります。相場観をつかんだところで、次に何をすればいいか、実際の流れを見てみましょう。
相場を調べたら、次にやること
- 1相場感をつかむ — このページの中央値や価格帯を参考に、大まかな水準を把握する
- 2複数社の査定を受ける — 大牟田市の物件は取引件数が少なく価格が振れやすいエリアなので、1社だけでなく複数社の査定額を比較すると、自分の物件の位置づけが見えやすくなる
- 3査定額と自分の事情を照らし合わせる — 相場・査定額に加えて、住み替えの時期や資金計画など、自分の事情を踏まえて売却するかどうかを検討する
木村相談者
一括査定っていろいろありますけど、複数社に頼んでいいんですか？
山川不動産の専門家
はい、一括査定は複数の不動産会社に同時に査定を依頼できるサービスなので、比較のために複数社使うのが基本的な使い方です。大牟田市のように取引件数が少なく価格が振れやすいエリアでは、会社によって査定額の見立てが変わることもあるので、比較する意味は大きいと思います。
木村相談者
査定の前に、自分で準備しておいた方がいいことってありますか？
山川不動産の専門家
マンションの場合、まず確認しておきたいのが管理規約や修繕積立金の状況です。大牟田市のように築年数の異なる物件が混在するエリアでは、大規模修繕の履歴や積立金の残高が査定額に影響することがあります。あわせて、権利証や登記簿謄本、固定資産税の納税通知書、管理費・修繕積立金の額がわかる書類を手元にそろえておくと、査定や売却の相談がスムーズに進みます。
木村相談者
管理規約と書類ですね、なんとなく手元にあるものを確認しておきます。
山川不動産の専門家
それだけでも十分準備になると思います。あとは実際に査定を受けてみて、金額と自分の事情を照らし合わせていく流れになります。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 大牟田市(福岡県) |
| 対象物件種別 | 中古マンション |
| 集計対象期間 | 2017年〜2024年の成約データ(相場観は直近2022〜2024年の3年間を使用) |
| データ出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 年間取引件数 | 10件台〜39件で推移(2024年は35件) |
| 集計から除いているもの | 戸建て・土地の取引、事業用など住居以外の用途の取引 |
| 価格の性質 | 実際に成約した価格(売り出し希望価格ではない) |
木村相談者
一つ確認なんですけど、これって「売り出し価格」じゃなくて、実際に売れた価格ってことですよね？
山川不動産の専門家
そうです。不動産情報ライブラリのデータは、実際に成約した取引の価格情報が元になっています。売り出し中の物件の希望価格とは違って、実際に取引が成立した金額をもとにした数字です。
木村相談者
それなら信頼できますね。個人間で不動産屋を通さずに売った取引とかも入ってるんですか？
山川不動産の専門家
不動産情報ライブラリのデータは、不動産取引後に国交省が実施しているアンケート調査をもとに集計されています。個人間の売買であっても登記されて回答があれば含まれ得ますが、逆にアンケートの回答が得られなかった取引は反映されません。そのため、実際の取引すべてを完全に網羅しているわけではなく、あくまで「回答が得られた取引の集計」という前提はあります。それでも、売り出し希望価格よりは実態に近い、公的な統計データです。
木村相談者
なるほど、100%網羅ではないけど、信頼できる統計ってことですね。ありがとうございます、だいぶイメージがつかめました。
山川不動産の専門家
最後に、よくある質問もまとめておくので、参考にしてください。
よくある質問
木村相談者
大牟田市のマンションって、そもそもなんで年によって中央値の差がこんなに大きいんですか？
山川不動産の専門家
主な理由は、年間の取引件数が10件台〜39件と少なめなことです。件数が少ないと、その年にたまたま高額な物件が数件混ざるだけで中央値が大きく持ち上がったり、逆に手頃な物件が続けば下がったりします。福岡市のように年間数百件の取引がある市区と違って、少ない件数の影響を受けやすいエリアです。
木村相談者
1,300万円っていう数字は、自分の家にもそのまま当てはまりますか？
山川不動産の専門家
そのまま当てはまるとは限りません。1,300万円は直近3年間の取引全体をならした中央値で、2024年単年の価格帯を見ても440万円台の物件から1,900万円台の物件まで含まれています。築年数や立地、階数などによって大きく変わるので、あくまで相場全体の目安として捉えて、実際の金額は査定で確認することをおすすめします。
木村相談者
今後、大牟田市の相場は上がるんですか、下がるんですか？
山川不動産の専門家
それは断定できません。2022年の805万円から2024年の1,500万円までは上昇していますが、この記事で見た通り取引件数が少なく数字が振れやすいエリアなので、来年以降も同じ傾向が続くとは限りません。将来の価格を予測するデータではなく、あくまで過去の実績としてご覧ください。
木村相談者
他の不動産サイトだと、築年数別の相場が出てたりしますけど、このページにはないんですか？
山川不動産の専門家
あえて出していません。大牟田市は年間の取引件数自体が10件台〜39件と少なめなエリアなので、これを築年数帯でさらに細かく分けると、1つの区分あたりの件数がごくわずかになり、かえって実態とズレた数字になりかねません。当サイトでは、根拠が薄い数字を出すより、確からしい範囲(年別中央値と直近3年の相場観)を正直にお見せする方針にしています。
大牟田市の中古マンションを売却するなら
山川不動産の専門家
ここまでの相場観を踏まえて、実際の査定額を確認したい方は、下記のような一括査定サービスから複数社に依頼してみるのも一つの方法です。ちなみに、戸建てや土地をお持ちの方向けには大牟田市の中古戸建て・土地の相場もまとめていますので、あわせてご覧ください。
:::
木村相談者
ありがとうございます。まずは相場観を頭に入れつつ、査定も一度検討してみます。
山川不動産の専門家
はい、大牟田市は取引件数が少なく価格が振れやすいエリアなので、実際の査定額を見てから判断するのがおすすめです。何か気になることがあれば、いつでも相談してくださいね。
