木村相談者
直方市に戸建てを持ってるんですが、そろそろ売却を考えていて。このあたりの相場ってどんな感じなんでしょうか。
山川不動産の専門家
こんにちは。直方市の中古戸建てですね。先にお伝えしておきたいことがあります。直方市は年間の成約件数自体はしっかりあるエリアです。ただ、戸建てという商品の性質上、年によって中央値がかなり大きく動くため、単年の数字だけを見て「上がった」「下がった」と言い切るのは避けています。
木村相談者
えっ、件数はあるのに言い切れないんですか。ちょっと意外です。
山川不動産の専門家
そうなんです。理由はこの後じっくり説明しますね。国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)が公表している実際の成約データをもとに、分かっていることと、単年では言い切れないことをはっきり分けてお話しします。
直方市 中古戸建ての相場水準
山川不動産の専門家
まず相場水準からお伝えします。2022年〜2024年の3年間をまとめたデータでは、直方市の中古戸建ての中央値は920万円です。これは137件の成約実績をもとにした数字です。
木村相談者
920万円かあ。単年で見るとどうなんですか。
山川不動産の専門家
そこが今日一番お伝えしたいポイントです。年別の中央値を並べると、2017年1,300万円、2018年1,000万円、2019年1,250万円、2020年1,200万円、2021年885万円、2022年1,100万円、2023年930万円、2024年785万円という並びになります。
木村相談者
結構バラついてますね。右肩下がりって言えるんじゃないんですか。
山川不動産の専門家
一見そう見えますよね。でもこの動きを単純な下落トレンドと読むのは早計です。次の章で、なぜそう言えないのかを数字で説明しますね。
年ごとの数字をトレンドと読んではいけない理由
| 年 | 成約件数 | 中央値 | 価格帯(下位25%〜上位25%) |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 42件 | 1,300万円 | 625万円〜2,200万円 |
| 2018年 | 41件 | 1,000万円 | 480万円〜2,000万円 |
| 2019年 | 42件 | 1,250万円 | 577.5万円〜1,800万円 |
| 2020年 | 45件 | 1,200万円 | 340万円〜2,000万円 |
| 2021年 | 52件 | 885万円 | 315万円〜1,525万円 |
| 2022年 | 42件 | 1,100万円 | 412.5万円〜2,000万円 |
| 2023年 | 45件 | 930万円 | 500万円〜2,100万円 |
| 2024年 | 50件 | 785万円 | 402.5万円〜1,650万円 |
山川不動産の専門家
この表を見てください。どの年も件数は41〜52件あって、極端に少ない年はありません。それでも中央値は885万円から1,300万円まで、年によって大きく動いています。理由は価格帯の欄にあります。2024年は下位25%が402.5万円、上位25%が1,650万円と、同じ1年の中でも成約価格が4倍以上の幅に広がっています。
木村相談者
なるほど、同じ直方市の戸建てでも、物件によって全然違う値段で売れてるってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。戸建ては土地の広さ、建物の延床面積、築年数、駅からの距離が物件ごとにバラバラなので、マンションのように似た条件の部屋が並ぶ商品と違って、価格の幅がもともと大きくなりやすいんです。直方市の場合、直近3年(2022〜2024年)の中央値920万円について、統計的なばらつきの幅はおよそ83%あります。中央値920万円に対して、プラスマイナス4割前後は動いてもおかしくない、という大きさです。取引件数がしっかり揃っているエリアだと、この幅はもっと狭く収まるのが一般的で、直方市の中古戸建てはそれよりかなり広めです。
木村相談者
他の年も同じような感じなんですか。
山川不動産の専門家
はい、8年分すべてで似た傾向が出ています。例えば2017年は下位25%が625万円、上位25%が2,200万円で3.5倍ほどの開き、2021年は下位25%が315万円、上位25%が1,525万円で約4.8倍の開きです。年によって開き方の程度は違いますが、どの年も「安い物件」と「高い物件」が同じ年の中に混在していて、その混ざり方の違いがそのまま中央値の上下として表れています。だからこそ、直方市の中古戸建てを語るときは、単年の点ではなく、複数年をまとめた面として見る必要があるんです。
木村相談者
じゃあ、さっき見た「2021年に885万円まで下がって、また戻った」みたいな動きも、市場が動いたわけじゃないってことですか。
山川不動産の専門家
そういう理解で合っています。2021年は土地面積の小さい物件の成約が重なった年、2022年以降はやや広めの物件の成約が増えた年、というように、成約した物件の中身が年によって変わることで中央値が上下しています。直方市の中古戸建てを1年単位の相場グラフとして見るのは、実態を正しく表さない可能性が高いので、この記事では複数年をまとめた相場水準を中心にお伝えしています。次は、件数そのものについてもう少し詳しく見てみましょう。
取引状況(成約件数)
山川不動産の専門家
続いて件数の話です。2024年の1年間の成約件数は50件でした。過去8年の年間件数を見ても41〜52件の範囲で推移していて、大きく減ったり枯れたりしている様子はありません。
| 年 | 成約件数 |
|---|---|
| 2022年 | 42件 |
| 2023年 | 45件 |
| 2024年 | 50件 |
木村相談者
件数はむしろ安定してるんですね。それでも中央値が動くのは、さっきの物件ごとの違いのせいなんですね。
山川不動産の専門家
はい。直方市の場合、「取引そのものが少ない」のではなく、「取引はあるけれど、成約する物件の土地・建物の条件が毎年バラバラで、平均的な1軒を代表させにくい」というのが実態に近い表現です。この点は、大字や町域ごとに相場を出そうとすると、さらに顕著になります。直方市全体で年40〜50件というボリュームを、仮に大字単位まで細かく割ると、1つの大字あたり数件、下手をすると1件という単位になってしまいます。そこまで細かく割った数字は、その地域の相場というより、たまたまその年にそこで売れた1軒の価格そのものになってしまうので、この記事では市全体でまとまった件数として扱える単位でお伝えしています。
木村相談者
細かい地区別の数字が出ないのは少し残念ですが、理由が分かると納得できます。ところで、直方市の相場って、他の街と比べるとどうなんですか。
山川不動産の専門家
いい質問ですね。次は近隣・県内の街と比べてみましょう。
近隣・県内との比較
山川不動産の専門家
直方市の中古戸建ての価格水準を福岡県内の順位で見ると、県内31市区町村中30位です。全国では691市区町村中611位という位置づけになります。順位だけ聞くと低く感じるかもしれませんが、これは価格帯としての位置づけであって、良し悪しを表すものではありません。
木村相談者
隣の飯塚市とかと比べるとどうなんですか。
木村相談者
結構バラバラですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。北九州市小倉南区や久留米市のような都市部に近いエリアは相場水準が高めで、大牟田市のように直方市よりさらに低い水準の街もあります。直方市の920万円は、この中では中間よりやや低めの位置づけですが、突出して安いわけでもなく、筑豊エリアに多い水準に近いと言えます。ちなみに、これらの比較先の街もすべて、直方市と同じように単年のトレンドを断定できるほどデータが揃っておらず、直近数年をまとめた参考値として扱っている街です。
木村相談者
全国で見るとどのくらいの位置なんですか。
山川不動産の専門家
全国で中古戸建ての相場を記事化している691市区町村の平均を単純に計算すると、およそ2,590万円になります。直方市の920万円は、この全国平均と比べると3分の1程度の水準です。ただ、これは大都市圏の高額なエリアも含めた単純平均なので、直方市が特別に安いというより、地方都市の戸建て相場としては珍しくない水準、という受け止め方が実態に近いと思います。
木村相談者
位置づけは分かりました。ここまでの数字を踏まえて、売却のタイミングってどう考えればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
そこが本題ですね。次はその考え方を整理しましょう。
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
ここまでの数字をまとめると、直方市の中古戸建ては、単年での明確な上昇・下降のトレンドを語れるほどデータの安定性がない、というのが正直なところです。ただ、直近3年の相場水準が920万円前後であること、県内・全国での位置づけ、隣接エリアとの価格差は、事実として押さえておける材料です。
木村相談者
これだけ見て、今売った方がいいとか、そういうことは言えるものなんですか。
山川不動産の専門家
それは言い切れません、というのが正直な答えです。直方市のように物件ごとの価格の幅が大きいエリアでは、市況の数字だけで売却のタイミングを判断するのは無理があります。ご自宅の築年数・状態・土地の形状・立地、それに住み替えや資金計画といった個別の事情の方が、この規模の市場では影響が大きいです。
木村相談者
個別の事情って、具体的にはどういうことを考えればいいんですか。
山川不動産の専門家
いくつか例を挙げますね。住宅ローンが残っている場合は、残債と査定額の見込みを比べて、売却後に手元にいくら残るかを先に確認しておくことが大切です。相続で取得した家であれば、相続税の申告期限や、空き家のまま持ち続けると固定資産税の負担が続くことも判断材料になります。住み替えが目的なら、次の住まいの購入・引き渡しのタイミングと、今の家の売却タイミングをどう合わせるかも重要です。それから、直方市のように土地の広さや建物の延床面積が物件ごとに大きく異なるエリアでは、同じ「920万円」という相場水準でも、実際の物件によって数百万円単位で評価が変わることも珍しくありません。
木村相談者
相場の数字だけだと、自分の家がどうなのかは分からないってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。相場は街全体の傾向を示すもので、あなたの家がいくらで売れるかを直接答えるものではありません。市況のデータは判断材料の一つとして持っておいて、最終的な判断はご自身の状況に照らして決めていただくのがいいと思います。
木村相談者
なるほど。実際に自分の家がいくらになるのか知りたい時は、どうすればいいですか。
山川不動産の専門家
そこは相場を調べるのとは別の一歩になるので、査定の流れを整理しますね。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでの相場感を踏まえて、実際の査定額を知りたくなったら、次のようなステップで進めるのが一般的です。
- 1相場水準を把握する — ここまで見てきた920万円という相場水準を、まず自分の中の目安として持っておきます。
- 2不動産一括査定サービスに申し込む — 複数の査定サービスから、気になるものを選んで申し込みます。査定は義務ではないので、気になった時点で試すくらいで問題ありません。
- 3複数社の査定額を比較する — 一社だけでなく複数社の査定額を見比べることで、相場からの乖離や、査定額の根拠を確認しやすくなります。
- 4タイミングは個別事情に合わせて決める — 査定額と市況を踏まえつつ、住み替えや資金計画など、ご自身のスケジュールに合わせて売却時期を決めます。
木村相談者
分かりました。査定を受けるのは義務じゃなくて、まず知る手段って感じなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。最後に、この記事で使ったデータの出どころをまとめておきます。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 福岡県直方市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・住宅用) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(直近相場は2022〜2024年の3年間集計) |
| データ件数 | 直近3年で137件 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報 |
木村相談者
ありがとうございます。数字の裏側まで分かって助かりました。
山川不動産の専門家
こちらこそ、実際に売却を検討される際は、今日お話しした相場水準を目安にしつつ、査定サービスで実勢価格も確認してみてください。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になったことを聞いてもいいですか。
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
直方市の中古戸建ては、結局上がってるんですか下がってるんですか。
山川不動産の専門家
8年間のデータを見る限り、一貫して上がっている、あるいは下がっているとは言えません。年ごとの振れ幅が大きく、直近3年をまとめた相場水準としては920万円前後、というのが今言える範囲です。
木村相談者
なんで直方市はこんなに年ごとの価格の振れが大きいんですか。
山川不動産の専門家
主な理由は、成約する戸建ての土地面積や建物の延床面積、築年数が年によって大きく異なるためです。件数そのものは40〜52件と安定していますが、どんな条件の物件が成約したかで中央値が上下しやすい構造になっています。
木村相談者
大字や町域ごとの相場は出せないんですか。
山川不動産の専門家
今回使っているデータの単位では出せません。直方市全体で年40〜50件というボリュームを、さらに大字単位まで細かく割ると、1つの大字で1年に1件あるかないかという数になってしまいます。それでは相場と呼べる数字にならないので、この記事では市全体でまとまった件数を確保できる単位でお伝えしています。細かい単位で知りたい場合は、査定サービスで実際の物件を見てもらうのが確実です。
木村相談者
査定って本当に無料なんですか。
山川不動産の専門家
一括査定サービスは、利用者側の費用負担なく利用できるのが一般的です。ただし各サービスの詳細な利用条件は、申し込み前にそれぞれの公式サイトで確認してください。
査定額を確認する
木村相談者
ありがとうございました。相場観を持った上で、査定も試してみます。
山川不動産の専門家
はい、それが一番良い進め方だと思います。
