木村相談者
山川さん、福岡市中央区に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。ネットで調べても、サイトごとに出てくる金額がバラバラで、どれが本当の相場なのか分からないんです。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。サイトによって「何のデータを、どう加工して出しているか」が違うので、金額が食い違って見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約データを一緒に見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは心強いです。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。中央区で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
福岡市中央区の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 4,750万円 | 46件 |
| 2018年 | 6,000万円 | 47件 |
| 2019年 | 5,350万円 | 62件 |
| 2020年 | 4,400万円 | 50件 |
| 2021年 | 4,500万円 | 41件 |
| 2022年 | 5,000万円 | 39件 |
| 2023年 | 5,850万円 | 44件 |
| 2024年 | 5,650万円 | 48件 |
木村相談者
4,400万円から6,000万円のあいだで、けっこう上下してますね。2018年と2023年はかなり高く見えます。
山川不動産の専門家
表面上はそう見えますが、この数字だけで「上昇傾向」や「下落傾向」と言い切るのは正確ではありません。理由は物件ごとの価格のばらつきにあります。次のセクションで詳しく説明しますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
最初にお話しした「サイトごとに金額が違う」のも、そこが理由なんでしょうか？
山川不動産の専門家
それも一因です。不動産ポータルサイトの中には、現在売り出し中の物件情報から独自の計算式で相場を推定しているところがあります。売り出し価格は売主の希望額で、必ずしも成約額と一致しません。また、AIによる査定モデルで築年数帯ごとの推定価格を出しているサイトや、自社が加盟する不動産会社の非公開の取引データだけを使っているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま集計するだけで、推定モデルによる価格の作り込みは行いません。
木村相談者
推定じゃなくて、実際に売れた金額をそのまま見せる、ということですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字だからこそ、判断材料として意味があります。次は、なぜ今の数字だけで方向を言い切れないのか、その理由を見ていきましょう。
価格の幅が大きい理由とデータの信頼度
木村相談者
さっきの「上昇・下落を言い切れない」って、どういうことですか？
山川不動産の専門家
中央値はあくまで真ん中の価格で、実際には物件ごとに大きな幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が4,100万円、上から4分の1(p75)が8,325万円です。中央値5,650万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
4,100万から8,325万って、2倍以上の開きがありますね。
山川不動産の専門家
中央区は天神・大濠公園に近いエリアから、閑静な住宅地まで立地の幅が広く、さらに戸建ては土地の広さ・築年数でも価格が大きく変わる商品です。そのため中央値だけでは実態をつかみにくいんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は31.9%です。取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)に対して、約1.3倍広がっています。
木村相談者
件数はそこそこあるのに、それでも断定できないんですか？
山川不動産の専門家
ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。中央区は年間40〜60件前後の取引があり件数自体は十分なのですが、物件ごとの価格差そのものが大きいため、単年で見ても「たまたま高額な物件が多かった年」の影響を受けやすいんです。念のため、2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は131件、中央値は5,400万円になります。2024年単年(5,650万円)に近い水準ですが、この記事では単年の動きだけを見て上昇・下降の方向を断定することはしません。
木村相談者
なるほど、方向は断定しないけど、だいたいの水準は5,400万円前後、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。次は、この5,400万円前後という水準が、福岡県内や全国で見てどのくらいの位置なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで福岡市中央区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 福岡市中央区の位置 |
|---|---|
| 福岡県内の中古戸建て中央値 | 1位/31市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 32位/691市区町村 |
| 全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均、約4,001万円)との比較 | 約1.35倍の水準 |
木村相談者
県内1位なんですね。中央区は思ったよりずっと高いグループなんだ。
山川不動産の専門家
福岡県内でも全国的に見ても、明確に高めの水準です。福岡市内の他の区とも並べてみましょう。
| 区 | 中古戸建て中央値 | 期間 |
|---|---|---|
| 福岡市中央区(当区) | 5,400万円 | 直近3年(2022〜2024年)のプール中央値 |
| 福岡市博多区 | 4,150万円 | 2024年単年 |
| 福岡市西区 | 4,100万円 | 2024年単年 |
| 福岡市城南区 | 4,000万円 | 2024年単年 |
| 福岡市早良区 | 3,600万円 | 2024年単年 |
| 福岡市東区 | 3,500万円 | 2024年単年 |
| 福岡市南区 | 3,500万円 | 2024年単年 |
木村相談者
中央区だけ「直近3年」で、他の区は「2024年単年」なんですね。これはなぜですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、区によってデータの十分性の区分が違うためです。博多区・西区・城南区・早良区・東区・南区は単年でも相対信頼区間の幅が基準内に収まっており、2024年単年の値をそのまま示せます。一方、中央区は先ほどお伝えしたとおり単年では幅が基準を超えるため、直近3年をまとめた値を使っています。数字を並べて見るときは、この期間の違いも頭の片隅に置いておいてください。福岡市東区の中古戸建て相場と福岡市博多区の中古戸建て相場は記事が公開済みなので、あわせて確認できます。南区・西区・城南区・早良区は現時点でこのサイトの記事が未公開です。
木村相談者
なるほど、期間が違うのは知っておかないと誤解しそうですね。それでも中央区が一番高いのは変わらないんですか？
山川不動産の専門家
はい、期間の違いを考慮しても中央区が最も高い水準にあるのは事実です。2番目に高い博多区の2024年単年値(4,150万円)と比べても、中央区の直近3年中央値(5,400万円)は上回っています。
福岡市中央区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は高い、方向は分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
中央区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
福岡市中央区の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年のトレンドは断定できない — 2017年から2024年にかけて4,400万円台から6,000万円のあいだで上下しており、相対信頼区間幅も31.9%と基準を上回る。直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値は5,400万円で、これが現時点での相場観に近い。
- 2戸建ては個別性がとても大きい — 2024年の価格帯は4,100万〜8,325万円と幅が広く、立地(天神・大濠公園への近さなど)・土地の広さ・築年数で数千万円単位で変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、福岡市中央区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「県内1位だから焦る」でも「方向が分からないから様子見」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「水準が高いから急ぐ」でも「動いていないから待つべき」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値5,400万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 福岡県福岡市中央区 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 48件(3年プールでは131件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
福岡市中央区の相場は県内・全国ともに高い水準で、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。中央区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
福岡市中央区の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は5,400万円です。2024年単年では5,650万円、価格帯は4,100万円〜8,325万円まで幅があり、物件ごとの差が大きいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
中央区は単年の相対信頼区間幅が31.9%と基準(25%以下)を上回っているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年の4,750万円から2024年の5,650万円まで、年によって上下しながら推移していますが、これを一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、中央区の相場がもっと違う金額や、AIによる推定価格が出てくることがあるんですが、なぜですか？
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計・推定しているかが違うからです。現在売り出し中の物件情報から推定するところや、AI査定モデルで築年数帯ごとの価格を出すところ、自社加盟の不動産会社の非公開データだけを使うところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものだけを扱い、推定モデルによる価格の作り込みは行いません。
木村相談者
中央区の将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で中央区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
