木村相談者
福岡市東区で中古の戸建てに住んでるんですけど、最近「そろそろ売った方がいいのかな」って考えるようになって。実際どうなんですか、東区の戸建てって。
山川不動産の専門家
いいところに目をつけましたね。結論から言うと、東区の中古戸建ての価格は2017年から2024年にかけて上昇傾向にあります。ただし直近1年だけを見るとやや下がっていて、ここが今日ちゃんとお話ししたいポイントです。国交省の不動産情報ライブラリ(XIT001)に集計されている実際の成約データをもとに、順番に見ていきましょう。
木村相談者
え、上がってるのに下がってる、ってどういうことですか？
山川不動産の専門家
「長い流れでは上がってきたけど、直近1年は一服している」ということです。両方とも事実なので、片方だけ見て判断すると誤解します。まずは長期の推移から見ていきますね。
福岡市東区の中古戸建て、価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの、東区の中古戸建て(宅地〈土地と建物〉のうち住宅用途)の年間中央値の推移です。実際の成約データを年ごとに集計したものなので、チラシの表示価格ではなく実際に売れた価格の中央値です。
| 年 | 中央値 | 価格帯(25%〜75%) | 件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 2,700万円 | 1,800万〜3,500万円 | 171件 |
| 2018年 | 2,900万円 | 1,800万〜3,400万円 | 181件 |
| 2019年 | 3,100万円 | 2,100万〜3,800万円 | 165件 |
| 2020年 | 3,350万円 | 2,800万〜4,000万円 | 214件 |
| 2021年 | 3,400万円 | 2,600万〜4,025万円 | 168件 |
| 2022年 | 3,600万円 | 2,550万〜4,300万円 | 135件 |
| 2023年 | 3,750万円 | 3,000万〜4,700万円 | 156件 |
| 2024年 | 3,500万円 | 2,975万〜4,400万円 | 160件 |
木村相談者
2017年が2,700万円で、2024年が3,500万円か。結構上がってますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2017年から2024年の8年間で約29.6%の上昇です。ただ、よく見ると2023年の3,750万円から2024年の3,500万円へ、直近1年では約6.7%下落しています。2022年、2023年と上がり続けていたのが、2024年に一段落した、という形ですね。
木村相談者
なるほど、下がったっていうより「上がりすぎた反動」みたいな感じなんですかね。
山川不動産の専門家
そこは断定できませんが、可能性の一つとしてはあり得ます。大事なのは「8年で見れば上昇、直近1年は下落」という両方の事実を同時に持っておくことです。片方だけ切り取ると印象が変わってしまいますから。
木村相談者
価格帯の幅も結構広いですね。2024年だと2,975万円〜4,400万円って、1,000万円以上違う。
山川不動産の専門家
はい、これは戸建ての特性でもあります。土地の広さ、建物の築年数、駅からの距離、同じ東区でもエリアによって条件が大きく変わるので、中央値だけでなく価格帯(25%〜75%タイル)も一緒に見るようにしています。ご自宅がこの価格帯のどのあたりに近いかは、土地の広さや駅距離、築年数によって変わってきます。
取引件数から見る「相場の厚み」
山川不動産の専門家
次は取引件数です。価格だけでなく「その価格がどれくらいの数の取引に支えられているか」も、相場を見るうえで大事な材料です。
木村相談者
件数が多いほど信頼できる、ってことですか？
山川不動産の専門家
そういう理解で大丈夫です。東区の中古戸建ては年間150件台〜210件台で推移していて、2020年の214件がこの8年で最も多く、2022年の135件が最も少ない年でした。2024年は160件です。年によって多少の波はありますが、年間150件を下回ることはほぼないので、東区は戸建ての取引がコンスタントにある地域と言えます。
木村相談者
少ない年もあるんですね。
山川不動産の専門家
2022年は135件とやや少なめでしたが、それでも中央値は3,600万円まで上がっていて、この年の価格が「たまたま」というわけではなさそうです。実際、直近3年間(2022年〜2024年)を合わせたプールで見ても、合計451件・中央値3,600万円という水準になっていて、単年の135件だけで見るより厚みのあるデータになります。
山川不動産の専門家
このデータの信頼度を数値で表す指標として相対信頼区間幅というものがあります。東区の場合はこの幅が11.4%で、これは「単年のデータだけで価格の方向を語っても大きくブレない水準」を意味します。だからこそ東区は年ごとの推移をそのままお見せできる、というわけです。
木村相談者
へえ、そんな指標があるんですね。数字だけ見ると分からないですけど、裏でちゃんとチェックされてるんだ。
山川不動産の専門家
そうです。件数が少なすぎる市区町村だと、この幅が広くなりすぎて「上がった」「下がった」を言い切れないケースもあります。東区は幸い、そこまで薄くはないエリアです。次は、東区が福岡県内や全国でどのくらいの位置にあるのかを見てみましょう。
福岡県内・全国で見た東区の位置づけ
山川不動産の専門家
自分の街の数字だけを見ていても、それが高いのか安いのかは分かりにくいですよね。ここでは福岡県内・全国の順位と、福岡市の他の区との比較を出します。
木村相談者
気になります。東区って福岡市の中でどのあたりなんですか？
山川不動産の専門家
まず全国で見ると、東区の中古戸建て中央値3,500万円は、データが十分にある全国691市区町村のうち149位です。それから、中古戸建てで単年の価格推移をきちんと出せる全国179市区町村の中で、8年間の上昇率(29.6%)は23位という結果でした。
木村相談者
上位ですね、それは。
山川不動産の専門家
はい。福岡県内(31市区町村)で見ると、価格水準は8位、上昇率で見られる県内11市区町村の中では4位です。福岡県の中でも上昇率が上位に入るエリアと言えます。全国のデータが十分な中古戸建てエリア(179市区町村)の平均中央値は約4,001万円なので、東区の3,500万円はこの全国平均より1割強低い水準です。
木村相談者
平均より安いのに、上昇率は上位なんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。「価格の絶対水準」と「上昇の勢い」は別の指標なので、東区は「もともとの価格は全国平均よりやや控えめだけど、ここ数年の伸びは大きい」エリアだった、という見方ができます。
木村相談者
福岡市の他の区とも比べてみたいです。
山川不動産の専門家
それでは同じ福岡市内の区で、中古戸建ての数字を並べてみますね。
| 区 | 中央値(2024年) | 8年変化率 | 直近1年変化率 | 年間件数 |
|---|---|---|---|---|
| 福岡市東区 | 3,500万円 | +29.6% | -6.7% | 160件 |
| 福岡市博多区 | 4,150万円 | +40.7% | -1.2% | 64件 |
| 福岡市中央区 | 5,400万円(参考値) | ― | ― | 48件 |
| 福岡市南区 | 3,500万円 | +16.7% | -7.9% | 133件 |
| 福岡市西区 | 4,100万円 | +41.4% | +7.9% | 147件 |
| 福岡市城南区 | 4,000万円 | +17.6% | -7.0% | 73件 |
| 福岡市早良区 | 3,600万円 | +20.0% | -7.7% | 135件 |
木村相談者
あれ、中央区だけ変化率が「―」になってますけど。
山川不動産の専門家
中央区は取引件数がやや少なく物件ごとの価格差も大きいため、単年での上昇・下降の方向を断定していない区分になっています。中央値の5,400万円自体は参考値として見てください。それ以外の区は東区と同じように単年の推移を出せる区分です。
木村相談者
東区と南区が同じ3,500万円で並んでますね。
山川不動産の専門家
はい、価格水準はほぼ同じです。ただし上昇率で見ると東区が+29.6%、南区が+16.7%と、東区の方が伸びが大きいという違いがあります。博多区や西区は東区より価格水準が高く、上昇率も東区よりさらに大きい区です。西区は直近1年も+7.9%とプラスが続いている一方、東区を含む他の区は直近1年でマイナスに転じているという違いも見えます。
木村相談者
東区だけが特別下がってるわけじゃないんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。福岡市東区・南区・城南区・早良区はいずれも直近1年はマイナスで、西区だけがプラスという状況です。東区単体の動きというより、福岡市の戸建て市場全体で直近1年は落ち着きが見られた、という見方もできます。ここまでが「今、何が起きているか」の事実の部分です。ここから先は「だからどう考えるか」という材料の話に移りますね。
「売り時」をどう考えるか
木村相談者
これって結局、今売った方がいいってことなんですか？
山川不動産の専門家
そこは私からは言い切れません。8年の流れで見れば価格は上がっていますし、福岡県内でも上昇率が高いエリアではありますが、直近1年は東区を含む複数の区で下落しています。この2つの事実のどちらを重く見るかによって受け止め方は変わりますし、何よりご自宅の状態や、いつまでに売りたいかという個別の事情の方が、市区町村単位の平均的な傾向よりずっと大きく影響します。
木村相談者
個別の事情、ですか。
山川不動産の専門家
例えば、住み替え先が決まっているとか、資金の都合があるとか、建物の傷み具合とか。そういった事情がある場合は、市区町村全体の相場の上下よりも、そちらを優先して判断される方が多いです。市区町村単位のデータは、あくまで「今の東区の戸建て市場がどういう状態か」という判断材料の一つとして使っていただくのが実態に近いと思います。
木村相談者
なるほど。じゃあ自分の家がどのくらいで売れそうかは、これだけじゃ分からないってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。ここまでの数字は「東区の戸建て市場全体の傾向」なので、次のステップとしては、実際にご自宅の条件に基づいた査定額を確認してみることをおすすめします。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
市区町村単位の相場感がつかめたら、次は実際の物件に基づいた査定額を確認する流れになります。大まかな流れをまとめますね。
- 1相場を把握する — ここまで見てきたような、市区町村単位の中央値・変化率・件数を確認し、大まかな水準感をつかみます。
- 2一括査定サイトで複数社に依頼する — 土地の広さや築年数、駅からの距離など個別の条件を入力し、複数の不動産会社から査定額を受け取ります。
- 3査定額と根拠を比較する — 各社の査定額に加えて、その根拠(周辺の取引事例や販売実績)も確認します。金額だけでなく説明の納得感も比較材料になります。
- 4納得できたら媒介契約を検討する — 査定額や担当者の対応を比較したうえで、実際に売却を進めるかどうかを判断します。査定を受けたからといって売却が必須になるわけではありません。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 福岡県福岡市東区 |
| 対象物件種別 | 中古戸建て(宅地〈土地と建物〉のうち住宅用途、新築・農地・林地を除く) |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年(年別)、2022年〜2024年(直近3年プール) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報(XIT001) |
| 2024年中央値 | 3,500万円 |
| 8年変化率(2017→2024) | +29.6% |
| 直近1年変化率(2023→2024) | -6.7% |
| 2024年年間取引件数 | 160件 |
木村相談者
このまとめ、分かりやすいです。
山川不動産の専門家
このデータは福岡市東区の戸建て市場全体を対象にしたもので、個別の物件を評価したものではない、という点だけ改めて覚えておいてもらえればと思います。
近隣・同県の市区町村と比較する
山川不動産の専門家
東区の数字だけでなく、近隣の区や県内の他の市区町村の中古戸建て相場もあわせて見てみると、より立体的に判断しやすくなります。
木村相談者
近くの区と比べると、東区の立ち位置がより分かりやすいですね。
山川不動産の専門家
そうですね。1つの市区町村だけでなく、周辺のデータもあわせて見ることで「東区がたまたまそうなのか、福岡市全体の傾向なのか」が見えてきます。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になることを聞いてもいいですか？
山川不動産の専門家
もちろんです、どうぞ。
木村相談者
この数字って、いつ時点のデータなんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省の不動産情報ライブラリ(XIT001)に登録されている実際の成約データを集計したもので、2017年から2024年までの年別データと、2022年から2024年の直近3年間をまとめたデータの両方を使っています。新しいデータが公開され次第、この記事の内容も随時更新しています。
木村相談者
マンションと戸建てで相場は別なんですか？
山川不動産の専門家
はい、別に集計しています。マンションと戸建て(宅地〈土地と建物〉)は市場の動き方が異なるので、この記事は戸建てに絞ったデータでお話ししています。マンションの相場が気になる場合は、東区のマンション向けの記事を別途ご確認ください。
木村相談者
直近1年下がってるのは、東区だけ何か理由があるんですか？
山川不動産の専門家
東区だけの特殊事情とは言い切れません。先ほど比較したように、福岡市の南区・城南区・早良区でも同じように直近1年はマイナスになっていて、西区だけがプラスでした。福岡市の戸建て市場全体で、2023年までの上昇が一段落した時期だった可能性はありますが、断定はできません。
木村相談者
結局、自分の家がいくらで売れるかは、どうすれば分かりますか？
山川不動産の専門家
ここまでの数字は東区全体の中央値なので、実際の土地の広さや築年数、駅からの距離を踏まえた金額を知るには、不動産会社による個別の査定が必要になります。一括査定サービスを使えば複数社の査定額をまとめて比較できるので、相場感をつかんだ次のステップとして活用してみてください。
山川不動産の専門家
相場観がつかめたら、実際の査定額を確認してみるのも一つの選択肢です。査定は無料ですが、依頼したからといって売却が必須になるわけではありません。それぞれのサービスは提携する不動産会社の顔ぶれが異なるので、気になるものがあれば複数試してみるのもよいでしょう。
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