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福岡市南区の中古戸建ては今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

福岡市南区で中古の戸建てに住んでるんですけど、最近「そろそろ売却も考えようかな」と思うようになって。南区の戸建てって、実際どんな感じなんですか。

山川不動産の専門家

いいタイミングでのご相談ですね。結論から言うと、南区の中古戸建ての価格は2017年から2024年にかけて上昇傾向にあります。ただし直近1年だけを見ると下落していて、ここは両方お伝えしておきたいポイントです。国交省の不動産情報ライブラリ(XIT001)に登録されている、実際に成約した取引データをもとにお答えしますね。

木村相談者

上がってるのに下がってる、ってどういうことなんですか？

山川不動産の専門家

「長い流れでは上がってきたけど、直近1年は一服している」ということです。どちらも事実なので、片方だけ見て判断すると実態とズレます。まずは長期の推移から見ていきましょう。

福岡市南区の中古戸建て、価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

これが2017年から2024年までの、南区の中古戸建て(宅地〈土地と建物〉のうち住宅用途)の年間中央値の推移です。売り出し中の希望価格ではなく、実際に登記まで完了した成約価格の中央値を年ごとに集計したものです。

年	中央値	価格帯(25%〜75%)	件数
2017年	3,000万円	1,975万〜3,900万円	144件
2018年	3,200万円	2,400万〜4,200万円	176件
2019年	3,000万円	2,100万〜4,000万円	172件
2020年	3,200万円	2,600万〜4,000万円	257件
2021年	3,400万円	2,800万〜4,100万円	213件
2022年	3,700万円	2,900万〜4,400万円	186件
2023年	3,800万円	3,025万〜5,000万円	154件
2024年	3,500万円	2,800万〜4,400万円	133件

木村相談者

2017年が3,000万円で2024年が3,500万円か。8年で結構上がってますね。

山川不動産の専門家

そうなんです。2017年から2024年の8年間で約16.7%の上昇です。ただ、よく見ると2023年の3,800万円から2024年の3,500万円へ、直近1年では約7.9%下落しています。2021年〜2023年と上がり続けていたのが、2024年にいったん落ち着いた、という形ですね。

木村相談者

なるほど、上がり続けてたのが一段落した、ってことなんですね。

山川不動産の専門家

そこは断定できませんが、可能性の一つとしてはあり得ます。大事なのは「8年で見れば上昇、直近1年は下落」という両方の事実を同時に持っておくことです。片方だけ切り取ると印象が変わってしまいますから。

木村相談者

価格帯の幅も結構広いですね。2024年だと2,800万円〜4,400万円って、1,600万円くらい違う。

山川不動産の専門家

はい、これは戸建ての特性でもあります。土地の広さ、建物の築年数、最寄り駅からの距離、同じ南区でもエリアによって条件が大きく変わるので、中央値だけでなく価格帯(25%〜75%タイル)も一緒に見るようにしています。ご自宅がこの価格帯のどのあたりに近いかは、土地の広さや駅距離、築年数によって変わってきます。南区は西鉄天神大牟田線が縦断していて、大橋・高宮・井尻など複数の駅があるエリアなので、駅からの距離による差も出やすい地域です。

取引件数から見る「相場の厚み」

山川不動産の専門家

次は取引件数です。価格だけでなく「その価格がどれくらいの数の取引に支えられているか」も、相場を見るうえで大事な材料です。

木村相談者

件数が多いほど信頼できる、ってことですか？

山川不動産の専門家

そういう理解で大丈夫です。南区の中古戸建ては年間130件台〜260件台で推移していて、2020年の257件がこの8年で最も多く、2024年の133件が最も少ない年でした。件数には波がありますが、年間130件を下回ることはないので、南区は戸建ての取引がコンスタントにある地域と言えます。

木村相談者

2024年は一番少ない年なんですね。それって大丈夫なんですか？

山川不動産の専門家

133件でも統計的にはまだ十分な件数です。実際、直近3年間(2022年〜2024年)を合わせたプールで見ると、合計473件・中央値3,700万円という水準になっていて、単年の133件だけで見るより厚みのあるデータになります。このデータの信頼度を数値で表す指標として相対信頼区間幅というものがあり、南区の場合はこの幅が17.1%です。これは「単年のデータだけで価格の方向を語っても、大きくブレない水準」を意味します。だからこそ南区は年ごとの推移をそのままお見せできる、というわけです。

木村相談者

へえ、そんな指標があるんですね。裏でちゃんとチェックされてるんだ。

山川不動産の専門家

そうです。件数が少なすぎるエリアだと、この幅が広くなりすぎて「上がった」「下がった」を言い切れないケースもあります。南区は幸い、そこまで薄くはないエリアです。次は、南区が福岡県内や全国でどのくらいの位置にあるのかを見てみましょう。

福岡県内・全国で見た南区の位置づけ

山川不動産の専門家

自分の街の数字だけを見ていても、それが高いのか安いのかは分かりにくいですよね。ここでは福岡県内・全国の順位と、福岡市の他の区との比較を出します。

木村相談者

気になります。南区って福岡市の中でどのあたりなんですか？

山川不動産の専門家

まず全国で見ると、南区の中古戸建て中央値3,500万円は、データが十分にある全国691市区町村のうち149位です。福岡県内(31市区町村)で見ると、価格水準は8位で、比較的高めの水準にあります。全国で単年の上昇率を語れる179市区町村の平均中央値は約4,001万円なので、南区の3,500万円はこの全国平均より1割強低い水準です。

木村相談者

価格の順位は高めなのに、平均よりは安いんですね。

山川不動産の専門家

価格水準が高い自治体が多い母集団の中での順位なので、そういうことも起こります。次に上昇率も見てみましょう。8年間の上昇率(16.7%)は、単年の上昇率を語れる全国179市区町村の中で87位、福岡県内で上昇率を比較できる11市区町村の中では9位でした。

木村相談者

あれ、価格は県内8位なのに、上昇率だと9位(下から3番目)なんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。「価格の絶対水準」と「上昇の勢い」は別の指標です。南区は「もともとの価格水準は県内でも高めだけど、ここ数年の伸びは県内では緩やかだった」エリアだった、という見方ができます。全国で見ると87位/179市区町村なので、伸び方としては全国的にはほぼ中間あたりです。

木村相談者

福岡市の他の区とも比べてみたいです。

山川不動産の専門家

それでは同じ福岡市内の区で、中古戸建ての数字を並べてみますね。

区	中央値(2024年)	8年変化率	直近1年変化率	年間件数
福岡市東区	3,500万円	+29.6%	-6.7%	160件
福岡市博多区	4,150万円	+40.7%	-1.2%	64件
福岡市中央区	5,400万円(参考値)	―	―	48件
福岡市南区(このページ)	3,500万円	+16.7%	-7.9%	133件
福岡市西区	4,100万円	+41.4%	+7.9%	147件
福岡市城南区	4,000万円	+17.6%	-7.0%	73件
福岡市早良区	3,600万円	+20.0%	-7.7%	135件

木村相談者

あれ、中央区だけ変化率が「―」になってますけど。

山川不動産の専門家

中央区は取引件数がやや少なく物件ごとの価格差も大きいため、単年での上昇・下降の方向を断定していない区分になっています。中央値の5,400万円自体は参考値として見てください。それ以外の区は南区と同じように単年の推移を出せる区分です。

木村相談者

東区と南区が同じ3,500万円で並んでますね。

山川不動産の専門家

はい、価格水準はほぼ同じです。ただし上昇率で見ると東区が+29.6%、南区が+16.7%と、東区の方が伸びが大きいという違いがあります。博多区や西区は南区より価格水準が高く、上昇率も南区よりさらに大きい区です。西区は直近1年も+7.9%とプラスが続いている一方、南区を含む東区・城南区・早良区は直近1年でマイナスに転じているという違いも見えます。

木村相談者

南区だけが特別下がってるわけじゃないんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。南区の直近1年の下落幅(-7.9%)は比較した6区の中でやや大きめですが、東区(-6.7%)・城南区(-7.0%)・早良区(-7.7%)もほぼ同じ7〜8%台の下落で、西区だけがプラスという状況です。南区単体の動きというより、福岡市の戸建て市場全体で直近1年は落ち着きが見られた、という見方もできます。ここまでが「今、何が起きているか」の事実の部分です。ここから先は「だからどう考えるか」という材料の話に移りますね。

「売り時」をどう考えるか

木村相談者

これって結局、今売った方がいいってことなんですか？

山川不動産の専門家

そこは私からは言い切れません。8年の流れで見れば価格は上がっていますし、価格水準も福岡県内では高めのエリアですが、直近1年は南区を含む複数の区で下落しています。この2つの事実のどちらを重く見るかによって受け止め方は変わりますし、何よりご自宅の状態や、いつまでに売りたいかという個別の事情の方が、市区町村単位の平均的な傾向よりずっと大きく影響します。

木村相談者

個別の事情、ですか。

山川不動産の専門家

例えば、住み替え先が決まっているとか、資金の都合があるとか、建物の傷み具合とか。そういった事情がある場合は、市区町村全体の相場の上下よりも、そちらを優先して判断される方が多いです。市区町村単位のデータは、あくまで「今の南区の戸建て市場がどういう状態か」という判断材料の一つとして使っていただくのが実態に近いと思います。

木村相談者

なるほど。じゃあ自分の家がどのくらいで売れそうかは、これだけじゃ分からないってことですね。

山川不動産の専門家

その通りです。ここまでの数字は「南区の戸建て市場全体の傾向」なので、次のステップとしては、実際にご自宅の条件に基づいた査定額を確認してみることをおすすめします。

相場を調べたら次にやること

山川不動産の専門家

市区町村単位の相場感がつかめたら、次は実際の物件に基づいた査定額を確認する流れになります。大まかな流れをまとめますね。

1. 1相場を把握する — ここまで見てきたような、市区町村単位の中央値・変化率・件数を確認し、大まかな水準感をつかみます。
2. 2一括査定サイトで複数社に依頼する — 土地の広さや築年数、駅からの距離など個別の条件を入力し、複数の不動産会社から査定額を受け取ります。
3. 3査定額と根拠を比較する — 各社の査定額に加えて、その根拠(周辺の取引事例や販売実績)も確認します。金額だけでなく説明の納得感も比較材料になります。
4. 4納得できたら媒介契約を検討する — 査定額や担当者の対応を比較したうえで、実際に売却を進めるかどうかを判断します。査定を受けたからといって売却が必須になるわけではありません。

基本情報まとめ

項目	内容
対象エリア	福岡県福岡市南区
対象物件種別	中古戸建て(宅地〈土地と建物〉のうち住宅用途、新築・農地・林地を除く)
対象データ期間	2017年〜2024年(年別)、2022年〜2024年(直近3年プール)
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報(XIT001)
2024年中央値	3,500万円
8年変化率(2017→2024)	+16.7%
直近1年変化率(2023→2024)	-7.9%
2024年年間取引件数	133件

木村相談者

このまとめ、分かりやすいです。

山川不動産の専門家

このデータは福岡市南区の戸建て市場全体を対象にしたもので、個別の物件を評価したものではない、という点だけ改めて覚えておいてもらえればと思います。ちなみに、南区単独の将来人口推計データは現時点でこちらに十分そろっていないため、今回は価格の実績データのみでお話ししています。無理に他エリアの数字を当てはめて需給を語ることはしたくないので、この点はご了承ください。

木村相談者

無理に埋めない、というのも誠実な感じがして安心します。

近隣・同県の市区町村と比較する

山川不動産の専門家

南区の数字だけでなく、近隣の区の中古戸建て相場もあわせて見てみると、より立体的に判断しやすくなります。

木村相談者

近くの区と比べると、南区の立ち位置がより分かりやすいですね。

山川不動産の専門家

そうですね。1つの市区町村だけでなく、周辺のデータもあわせて見ることで「南区がたまたまそうなのか、福岡市全体の傾向なのか」が見えてきます。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか気になることを聞いてもいいですか？

山川不動産の専門家

もちろんです、どうぞ。

木村相談者

この数字って、いつ時点のデータなんですか？

山川不動産の専門家

国土交通省の不動産情報ライブラリ(XIT001)に登録されている実際の成約データを集計したもので、2017年から2024年までの年別データと、2022年から2024年の直近3年間をまとめたデータの両方を使っています。新しいデータが公開され次第、この記事の内容も随時更新しています。

木村相談者

他の不動産サイトで見る相場と、少し数字が違うことがあるんですが、なぜですか？

山川不動産の専門家

サイトによって「売り出し中の希望価格」を平均で集計しているケースと、私たちのように「実際に成約した価格」を中央値で集計しているケースがあるためです。平均値は極端に高い(または安い)物件が1件混ざるだけで大きく動いてしまいますが、中央値はその影響を受けにくいので、私たちは中央値を基準にしています。この記事は国交省の不動産情報ライブラリに登録された成約データのみを使っています。

木村相談者

マンションと戸建てで相場は別なんですか？

山川不動産の専門家

はい、別に集計しています。マンションと戸建て(宅地〈土地と建物〉)は市場の動き方が異なるので、この記事は戸建てに絞ったデータでお話ししています。マンションの相場が気になる場合は、南区のマンション向けの記事を別途ご確認ください。

木村相談者

直近1年下がってるのは、南区だけ何か理由があるんですか？

山川不動産の専門家

南区だけの特殊事情とは言い切れません。先ほど比較したように、福岡市の東区・城南区・早良区でも同じように直近1年はマイナスになっていて、西区だけがプラスでした。福岡市の戸建て市場全体で、2023年までの上昇が一段落した時期だった可能性はありますが、断定はできません。

木村相談者

結局、自分の家がいくらで売れるかは、どうすれば分かりますか？

山川不動産の専門家

ここまでの数字は南区全体の中央値なので、実際の土地の広さや築年数、駅からの距離を踏まえた金額を知るには、不動産会社による個別の査定が必要になります。一括査定サービスを使えば複数社の査定額をまとめて比較できるので、相場感をつかんだ次のステップとして活用してみてください。

山川不動産の専門家

相場観がつかめたら、実際の査定額を確認してみるのも一つの選択肢です。査定は無料ですが、依頼したからといって売却が必須になるわけではありません。それぞれのサービスは提携する不動産会社の顔ぶれが異なるので、気になるものがあれば複数試してみるのもよいでしょう。

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この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。

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