木村相談者
福岡市西区で中古の戸建てに住んでいるんですが、最近まわりで「そろそろ売ろうかな」という話をよく聞くようになって。西区の戸建てって、実際どうなんですか。
山川不動産の専門家
いいタイミングでのご相談です。結論からお伝えすると、西区の中古戸建ての価格は2017年から2024年にかけて上昇傾向にあり、しかも直近1年もプラスが続いています。ここまで一貫して上がり続けているのは、福岡市の他の区と比べても少し珍しい動きです。国交省の不動産情報ライブラリ(XIT001)に登録されている、実際に成約した取引データをもとにお話ししますね。
木村相談者
直近1年もプラスって、それって普通じゃないんですか？
山川不動産の専門家
実は珍しいんです。福岡市の隣接する区をいくつか見ると、多くが直近1年はマイナスに転じています。その中で西区だけがプラスを維持しているという状況なんです。まずは長期の推移から順番に見ていきましょう。
福岡市西区の中古戸建て、価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの、西区の中古戸建て(宅地〈土地と建物〉のうち住宅用途)の年間中央値の推移です。売り出し中の希望価格ではなく、実際に登記まで完了した成約価格の中央値を年ごとに集計したものです。
| 年 | 中央値 | 価格帯(25%〜75%) | 件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 2,900万円 | 2,100万〜3,575万円 | 102件 |
| 2018年 | 2,800万円 | 2,225万〜3,500万円 | 102件 |
| 2019年 | 3,300万円 | 2,500万〜4,000万円 | 125件 |
| 2020年 | 3,100万円 | 2,200万〜3,600万円 | 131件 |
| 2021年 | 3,300万円 | 2,500万〜4,000万円 | 101件 |
| 2022年 | 3,800万円 | 3,000万〜4,800万円 | 105件 |
| 2023年 | 3,800万円 | 2,900万〜4,450万円 | 99件 |
| 2024年 | 4,100万円 | 3,150万〜4,800万円 | 147件 |
木村相談者
2017年が2,900万円で2024年が4,100万円か。8年で1,200万円も違うんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2017年から2024年の8年間で約41.4%の上昇です。さらに注目してほしいのが直近1年で、2023年の3,800万円から2024年の4,100万円へ約7.9%上昇しています。長期でも直近でも、どちらの見方でも上昇しているというのが西区の特徴です。
木村相談者
なるほど、片方だけじゃなくて両方とも上がってるんですね。
山川不動産の専門家
はい。あとで福岡市の他の区とも比べますが、東区・南区・城南区・早良区は直近1年がマイナスに転じています。その中で西区だけがプラスを維持しているという点は、覚えておいていただきたいポイントです。
木村相談者
価格帯の幅も結構ありますね。2024年だと3,150万円〜4,800万円って、1,650万円くらい違う。
山川不動産の専門家
これは戸建ての特性です。土地の広さ、建物の築年数、最寄り駅からの距離、同じ西区でもエリアによって条件が大きく変わるので、中央値だけでなく価格帯(25%〜75%タイル)も一緒に見るようにしています。西区は姪浜・今宿・橋本など複数の駅がある地域で、都心部の博多・天神方面へのアクセスの良し悪しがエリアによって差が出やすいので、ご自宅がこの価格帯のどのあたりに近いかは、駅からの距離や築年数によって変わってきます。
取引件数から見る「相場の厚み」
山川不動産の専門家
次は取引件数です。価格だけでなく「その価格がどれくらいの数の取引に支えられているか」も、相場を見るうえで大事な材料です。
木村相談者
件数が多いほど信頼できる、ってことですか？
山川不動産の専門家
そういう理解で大丈夫です。西区の中古戸建ては年間99件〜147件で推移していて、2024年の147件がこの8年で最も多い年でした。件数には多少の波がありますが、毎年安定して100件前後の取引がある地域と言えます。
木村相談者
2024年が一番多いんですね。
山川不動産の専門家
そうです。しかも件数が増えた2024年に中央値も上がっているので、取引が薄くなって数字が振れやすくなった、という話ではありません。このデータの信頼度を数値で表す指標として相対信頼区間幅というものがあり、西区の場合はこの幅が12.2%です。取引が十分な区分として扱う基準は25%以下なので、西区は基準を大きく下回っていて、単年の数字だけでも方向を語りやすい、信頼度の高いデータと言えます。
木村相談者
12.2%って、他の区と比べて良い数字なんですか？
山川不動産の専門家
参考までにお伝えすると、同じ福岡市内でも区によっては15%〜20%台のところもあります。西区はその中でも幅が狭く、取引件数・価格の両方が安定している区という見方ができます。実際、直近3年間(2022年〜2024年)を合わせたプールで見ても、合計351件・中央値3,900万円という水準になっていて、単年の4,100万円とも大きくは乖離していません。次は、西区が福岡県内や全国でどのくらいの位置にあるのかを見てみましょう。
福岡県内・全国で見た西区の位置づけ
山川不動産の専門家
自分の街の数字だけを見ていても、それが高いのか安いのかは分かりにくいですよね。ここでは福岡県内・全国の順位と、福岡市の他の区との比較を出します。
木村相談者
気になります。西区って福岡市の中でどのあたりなんですか？
山川不動産の専門家
まず全国で見ると、西区の中古戸建て中央値4,100万円は、データが十分にある全国691市区町村のうち90位です。福岡県内(31市区町村)で見ると、価格水準は3位で、県内トップクラスの水準です。全国で単年の上昇率を語れる179市区町村の平均中央値は約4,001万円なので、西区の4,100万円はこの全国平均をわずかに上回る水準です。
木村相談者
県内3位ってすごいですね。1位と2位はどこなんですか？
山川不動産の専門家
県内1位は福岡市中央区(5,400万円、参考値)、2位は福岡市博多区(4,150万円)です。中央区は取引件数が少なめで単年の方向は断定していない区分なので、単年で方向を語れる区分の中では、西区は実質的に県内トップクラスの水準にあると言えます。
木村相談者
価格だけじゃなくて、上がり方も気になります。
山川不動産の専門家
そこも西区の見どころです。8年間の上昇率(41.4%)は、単年の上昇率を語れる全国179市区町村の中で4位、福岡県内11市区町村の中では1位でした。
木村相談者
1位! さっきの博多区より上なんですか？
山川不動産の専門家
はい、博多区の8年上昇率は40.7%で県内2位、西区の41.4%がわずかに上回って県内1位です。全国で見ても179市区町村中4位なので、「もともと価格水準が高い」だけでなく「上昇の勢いも県内トップクラス」という、価格水準と伸びの両方がそろっているエリアだということです。
木村相談者
福岡市の他の区とも比べてみたいです。
山川不動産の専門家
それでは同じ福岡市内の区で、中古戸建ての数字を並べてみますね。
| 区 | 中央値(2024年) | 8年変化率 | 直近1年変化率 | 年間件数 |
|---|---|---|---|---|
| 福岡市東区 | 3,500万円 | +29.6% | -6.7% | 160件 |
| 福岡市博多区 | 4,150万円 | +40.7% | -1.2% | 64件 |
| 福岡市中央区 | 5,400万円(参考値) | ― | ― | 48件 |
| 福岡市南区 | 3,500万円 | +16.7% | -7.9% | 133件 |
| 福岡市西区(このページ) | 4,100万円 | +41.4% | +7.9% | 147件 |
| 福岡市城南区 | 4,000万円 | +17.6% | -7.0% | 73件 |
| 福岡市早良区 | 3,600万円 | +20.0% | -7.7% | 135件 |
木村相談者
直近1年のところ、西区だけプラスですね。他は全部マイナス。
山川不動産の専門家
そうなんです。東区(-6.7%)・南区(-7.9%)・城南区(-7.0%)・早良区(-7.7%)と、比較した区のうち4区がマイナスに転じている中で、西区だけが+7.9%とプラスを維持しています。博多区も-1.2%とほぼ横ばいなので、プラスなのは西区だけという状況です。
木村相談者
西区だけ何が違うんでしょうか。
山川不動産の専門家
そこは断定できません。ただ、8年間の上昇率でも西区が県内1位だったことを踏まえると、2024年時点でも他の区より価格の勢いが強い状態が続いている、という見方はできます。西区単体の一時的な動きというより、他の区が2024年にかけて落ち着いてきた一方、西区は落ち着かずに上昇を続けた、という構図です。ここまでが「今、何が起きているか」の事実の部分です。ここから先は「だからどう考えるか」という材料の話に移りますね。
「売り時」をどう考えるか
木村相談者
これって結局、今売った方がいいってことなんですか？
山川不動産の専門家
そこは私からは言い切れません。8年の流れでも直近1年でも価格は上がっていて、県内でも上昇率トップクラスのエリアですが、この先も同じペースで上がり続けると約束されているわけではありません。何よりご自宅の状態や、いつまでに売りたいかという個別の事情の方が、市区町村単位の平均的な傾向よりずっと大きく影響します。
木村相談者
個別の事情、ですか。
山川不動産の専門家
例えば、住み替え先が決まっているとか、資金の都合があるとか、建物の傷み具合とか。そういった事情がある場合は、市区町村全体の相場の上下よりも、そちらを優先して判断される方が多いです。市区町村単位のデータは、あくまで「今の西区の戸建て市場がどういう状態か」という判断材料の一つとして使っていただくのが実態に近いと思います。
木村相談者
なるほど。じゃあ自分の家がどのくらいで売れそうかは、これだけじゃ分からないってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。ここまでの数字は「西区の戸建て市場全体の傾向」なので、次のステップとしては、実際にご自宅の条件に基づいた査定額を確認してみることをおすすめします。ちなみに、西区単独の将来人口推計データは現時点でこちらに十分そろっていないため、今回は価格の実績データと個別事情の話に絞ってお伝えしています。無理に他エリアの数字を当てはめて需給を語ることはしたくないので、この点はご了承ください。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
市区町村単位の相場感がつかめたら、次は実際の物件に基づいた査定額を確認する流れになります。大まかな流れをまとめますね。
- 1相場を把握する — ここまで見てきたような、市区町村単位の中央値・変化率・件数を確認し、大まかな水準感をつかみます。
- 2一括査定サイトで複数社に依頼する — 土地の広さや築年数、駅からの距離など個別の条件を入力し、複数の不動産会社から査定額を受け取ります。
- 3査定額と根拠を比較する — 各社の査定額に加えて、その根拠(周辺の取引事例や販売実績)も確認します。金額だけでなく説明の納得感も比較材料になります。
- 4納得できたら媒介契約を検討する — 査定額や担当者の対応を比較したうえで、実際に売却を進めるかどうかを判断します。査定を受けたからといって売却が必須になるわけではありません。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 福岡県福岡市西区 |
| 対象物件種別 | 中古戸建て(宅地〈土地と建物〉のうち住宅用途、新築・農地・林地を除く) |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年(年別)、2022年〜2024年(直近3年プール) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報(XIT001) |
| 2024年中央値 | 4,100万円 |
| 8年変化率(2017→2024) | +41.4% |
| 直近1年変化率(2023→2024) | +7.9% |
| 2024年年間取引件数 | 147件 |
木村相談者
このまとめ、分かりやすいです。
山川不動産の専門家
このデータは福岡市西区の戸建て市場全体を対象にしたもので、個別の物件を評価したものではない、という点だけ改めて覚えておいてもらえればと思います。
近隣・同県の市区町村と比較する
山川不動産の専門家
西区の数字だけでなく、近隣の区の中古戸建て相場もあわせて見てみると、より立体的に判断しやすくなります。
木村相談者
近くの区と比べると、西区の立ち位置がより分かりやすいですね。
山川不動産の専門家
そうですね。1つの市区町村だけでなく、周辺のデータもあわせて見ることで「西区がたまたまそうなのか、福岡市全体の傾向なのか」が見えてきます。西区は今のところ、福岡市の中でも価格・上昇率ともに強めの位置にあるエリアと言えそうです。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になることを聞いてもいいですか？
山川不動産の専門家
もちろんです、どうぞ。
木村相談者
この数字って、いつ時点のデータなんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省の不動産情報ライブラリ(XIT001)に登録されている実際の成約データを集計したもので、2017年から2024年までの年別データと、2022年から2024年の直近3年間をまとめたデータの両方を使っています。新しいデータが公開され次第、この記事の内容も随時更新しています。
木村相談者
他の不動産サイトで見る相場と、少し数字が違うことがあるんですが、なぜですか？
山川不動産の専門家
サイトによって「売り出し中の希望価格」を平均で集計しているケースと、私たちのように「実際に成約した価格」を中央値で集計しているケースがあります。平均値は極端に高い(または安い)物件が1件混ざるだけで大きく動いてしまいますが、中央値はその影響を受けにくいので、私たちは中央値を基準にしています。町丁目別・駅徒歩分別といった細かい単位まで相場を出しているサイトもありますが、この記事は市区町村単位で、実際の成約データのみを使っています。
木村相談者
マンションと戸建てで相場は別なんですか？
山川不動産の専門家
はい、別に集計しています。マンションと戸建て(宅地〈土地と建物〉)は市場の動き方が異なるので、この記事は戸建てに絞ったデータでお話ししています。マンションの相場が気になる場合は、西区のマンション向けの記事を別途ご確認ください。
木村相談者
直近1年に西区だけ上がってるのは、何か特別な理由があるんですか？
山川不動産の専門家
明確な理由を断定することはできません。今回お伝えできるのは「福岡市の中で西区だけが直近1年もプラスを維持していて、8年間の上昇率も県内1位だった」という事実までです。西区は姪浜・今宿・橋本など複数の駅を抱えるエリアで、都心方面へのアクセスや周辺の開発状況が需要に影響している可能性はありますが、この記事のデータだけでその因果関係まで特定することはできません。
木村相談者
結局、自分の家がいくらで売れるかは、どうすれば分かりますか？
山川不動産の専門家
ここまでの数字は西区全体の中央値なので、実際の土地の広さや築年数、駅からの距離を踏まえた金額を知るには、不動産会社による個別の査定が必要になります。一括査定サービスを使えば複数社の査定額をまとめて比較できるので、相場感をつかんだ次のステップとして活用してみてください。
山川不動産の専門家
相場観がつかめたら、実際の査定額を確認してみるのも一つの選択肢です。査定は無料ですが、依頼したからといって売却が必須になるわけではありません。それぞれのサービスは提携する不動産会社の顔ぶれが異なるので、気になるものがあれば複数試してみるのもよいでしょう。
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