木村相談者
早良区で戸建てに住んでるんですけど、正直そろそろ売ろうか迷っていて。今のこの家、いくらくらいで売れるものなんですか?
山川不動産の専門家
いいところに目をつけましたね。まずは早良区の中古戸建て全体の相場から見ていきましょう。国交省の不動産情報ライブラリに登録されている実際の成約データを使うので、売り出し価格ではなく実際に取引が成立した価格ベースの数字です。
木村相談者
売り出し価格と成約価格って違うんですか?
山川不動産の専門家
違います。売り出し価格は「この値段で売りたい」という希望額で、そこから値下げ交渉が入ることも多いんです。成約価格は実際に買い手がついた金額なので、相場を知るならこちらのほうが実態に近いんですよ。早良区の場合、2024年の中古戸建て成約価格の中央値は3,600万円でした。ここから価格の動きを一緒に見ていきましょう。
早良区の中古戸建て価格推移(2017年〜2024年)
木村相談者
このグラフ、けっこう上がったり下がったりしてますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。年ごとの数字を並べたのがこちらです。
| 年 | 成約中央値 | 価格帯(25%〜75%タイル) | 成約件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 3,000万円 | 1,900万〜3,600万円 | 127件 |
| 2018年 | 3,300万円 | 2,275万〜4,000万円 | 144件 |
| 2019年 | 3,400万円 | 2,700万〜4,100万円 | 151件 |
| 2020年 | 3,300万円 | 2,600万〜4,200万円 | 199件 |
| 2021年 | 3,700万円 | 2,700万〜4,500万円 | 161件 |
| 2022年 | 3,700万円 | 2,850万〜4,475万円 | 118件 |
| 2023年 | 3,900万円 | 2,900万〜4,925万円 | 160件 |
| 2024年 | 3,600万円 | 2,900万〜4,550万円 | 135件 |
山川不動産の専門家
2017年の中央値3,000万円から2024年の3,600万円まで、8年間で20.0%の上昇です。ただし一直線に上がってきたわけではなく、2023年の3,900万円から2024年は3,600万円へと直近1年では7.7%下がっています。
木村相談者
えっ、下がってるんですね。じゃあもう売り時は過ぎちゃったってことですか?
山川不動産の専門家
そこは慎重に見たいところです。中長期(8年)では上昇していて、直近1年だけ下がっている、という状態です。この1年だけの動きをどう受け止めるかは、次の話とセットで考える必要があります。
2024年単年の数字はどこまで信頼できるか
木村相談者
直近1年の下がり方が気になるんですが、この数字ってそのまま信じていいものなんですか?
山川不動産の専門家
いい質問です。戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・最寄り駅からの距離といった個別条件で価格が大きく変わる商品なので、年によってどんな物件がたまたま多く成約したかで数字が振れやすいんです。それを確かめるための指標が相対信頼区間の幅で、早良区の2024年は13.9%でした。このサイトでは25%以下を「単年の数字として一定の信頼が置ける水準」の目安にしていて、早良区はその範囲に収まっています。
木村相談者
つまり、この-7.7%っていう下がり方は、そこそこ信じていい数字ってことですか?
山川不動産の専門家
はい、統計的なブレの範囲を超えて実際に価格帯が動いた可能性が高い、という見方はできます。ただし1年だけの動きなので、これが今後も続く下落トレンドなのか、単なる年ごとの波なのかは、もう少し先のデータが出ないと断定はできません。参考までに、2022年から2024年までの3年分をまとめてプールすると、取引件数413件・中央値3,700万円になります。単年の3,600万円とはやや差があり、直近1年の下がり方をならして見ると、相場の重心はもう少し高いところにあるとも言えます。
戸建ての価格は何で決まるか
木村相談者
さっきの表、価格帯の幅がけっこう広いですよね。同じ早良区でも3,000万円台の家もあれば5,000万円近い家もあるってことですか?
山川不動産の専門家
そうです。2024年のデータでは、価格帯の25%タイルが2,900万円、75%タイルが4,550万円で、この間に成約の半分が収まっています。戸建ては土地の広さ・建物の延床面積・築年数・最寄り駅からの距離といった条件で価格が大きく変わる商品なので、マンションよりも価格帯の幅が出やすいんです。ご自身の家がこの中央値3,600万円に近いのか、土地が広めで上寄りなのか、築年数が経っていて下寄りなのかは、条件によって変わってきます。
木村相談者
なるほど。じゃあ中央値だけ見ても、自分の家がいくらかは正確には分からないんですね。
山川不動産の専門家
その通りです。中央値はあくまで「早良区全体の目安」で、実際の金額は個別の物件条件を踏まえた査定でないと分かりません。ちなみに価格帯の幅(75%タイルと25%タイルの差)は年によっても変わっていて、2019年は1,400万円、2023年は2,025万円と、年ごとに1,400万〜2,000万円台の間で動いています。この幅が広い年ほど、中央値だけでは相場を語りきれない、ということでもあります。
木村相談者
幅が広い年と狭い年があるのって、何が理由なんですか?
山川不動産の専門家
一言では説明しきれませんが、その年にどんな条件の物件がたまたま多く成約したかによって変わります。土地が広めの高額物件が多く成約した年は幅が広がりやすく、似たような条件の物件がまとまって成約した年は幅が狭くなりやすい、といったイメージです。相場の水準がつかめたところで、次は早良区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
早良区の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ってる街だと家の値段も下がるって聞くんですけど、早良区はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、早良区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映する予定です。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただし、人口が増えている街だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、駅からの距離、学区の人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は早良区が全国や福岡県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
早良区は全国・福岡県内でどのくらいの位置か
木村相談者
早良区の3,600万円って、他の地域と比べて高いんですか安いんですか?
山川不動産の専門家
順位で見てみましょう。価格水準では、早良区は全国691市区町村中134位、福岡県内31市区町村中6位です。上昇率(8年間の変化率)で比較できる地域の中では、福岡県内11市区町村中7位、全国179市区町村中62位という位置になります。価格データが集まっている全国179市区町村の中古戸建て中央値の平均はおよそ4,000万円なので、早良区の3,600万円は全国平均よりやや低めの水準と言えます。
木村相談者
平均より低いのに、県内では6位なんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。福岡県内で見ると相対的には高いほうですが、全国基準だとまだ平均以下、という位置づけです。上昇率の順位も見ておくと、早良区の8年上昇率20.0%は、上昇率を比較できる福岡県内11市区町村の中では7位でした。つまり価格水準は県内上位、上昇率は県内では中位よりやや下という組み合わせです。価格が高いからといって上昇率も高いとは限らない、という点は覚えておいてもらえればと思います。福岡市の他の区とも比べてみましょう。
| 区 | 2024年中央値 | 8年変化率 |
|---|---|---|
| 福岡市博多区 | 4,150万円 | +40.7% |
| 福岡市西区 | 4,100万円 | +41.4% |
| 福岡市城南区 | 4,000万円 | +17.6% |
| 福岡市早良区(当区) | 3,600万円 | +20.0% |
| 福岡市東区 | 3,500万円 | +29.6% |
| 福岡市南区 | 3,500万円 | +16.7% |
| 福岡市中央区 | 5,400万円(参考値) | — |
木村相談者
早良区は真ん中くらいってことですか。
「売り時」をどう考えるか
木村相談者
結局、早良区は今売り時なんですか?
山川不動産の専門家
そこは私の立場では断定できません。「今が売り時」と言い切ることはしません。事実として言えるのは、8年間では20.0%上昇していて、直近1年は7.7%下がっている、ということだけです。この先また上がるのか、下がったまま推移するのかは、今の時点では誰にも分かりません。
木村相談者
じゃあ何を基準に考えればいいんですか?
山川不動産の専門家
価格の動きは判断材料の一つに過ぎません。住み替えのタイミング、資金計画、相続や税金の事情など、ご自身の個別の状況のほうが判断の中心になることが多いです。価格が上がっているから急いで売る必要もないですし、下がっているから今すぐ諦める必要もありません。
山川不動産の専門家
相場の考え方が見えてきたところで、実際に自分の家がいくらで売れそうかを知りたい場合の流れを見ておきましょう。
相場を調べたら次にやること
木村相談者
相場観はなんとなくつかめました。次は何をすればいいんでしょう?
山川不動産の専門家
中央値はあくまで区全体の目安なので、自分の家の実際の価値を知るには査定が必要です。流れとしてはこんな感じです。
- 1相場を把握する — ここまで見てきたような成約価格の推移・価格帯を確認し、自分の家がどのあたりに位置しそうか見当をつける。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認できる。
- 3査定額を比較して検討する — 出てきた査定額を比べ、売却するかどうか、いつ売却するかをじっくり検討する。
木村相談者
査定を申し込んだら、もう売らないといけない感じになったりしませんか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは安心してください。査定を受けても売る義務は一切ありません。今の家の価値を知るだけでも十分意味がありますし、査定額を見てから「まだ様子を見よう」という判断でも全く問題ないんです。
早良区 中古戸建て 基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 福岡県福岡市早良区 |
| 対象物件種別 | 中古戸建て |
| 2024年成約中央値 | 3,600万円 |
| 2024年価格帯(25%〜75%タイル) | 2,900万円〜4,550万円 |
| 2024年成約件数 | 135件 |
| 8年変化率(2017年→2024年) | +20.0% |
| 直近1年変化率(2023年→2024年) | -7.7% |
| 2022〜2024年プール中央値 | 3,700万円(413件) |
| 全国順位(価格水準) | 691市区町村中134位 |
| 福岡県内順位(価格水準) | 31市区町村中6位 |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
| データ出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(成約価格情報) |
木村相談者
こうやってまとめてもらえると分かりやすいです。ありがとうございました。
山川不動産の専門家
いえいえ。最後によくある質問もまとめておくので、気になるところがあれば見てみてください。
よくある質問
木村相談者
早良区の中古戸建て価格データはどこからの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」が公開している実際の成約価格情報です。売り出し価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字になります。
木村相談者
早良区の中古戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は3,600万円です。価格帯としては2,900万円〜4,550万円の間に成約の半数が収まっています。2022〜2024年の3年をまとめたプール中央値では3,700万円です。
木村相談者
早良区の中古戸建て価格は上がっていますか、下がっていますか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間では20.0%上昇しています。ただし直近1年(2023年→2024年)は7.7%下がっており、単年の相対信頼区間の幅は13.9%で統計的なブレの範囲を超えた動きと見られます。今後も下落が続くかは現時点では断定できません。
木村相談者
周辺の区と比べて早良区の水準はどうなんですか?
山川不動産の専門家
福岡市博多区(4,150万円)や福岡市西区(4,100万円)より低く、福岡市東区・福岡市南区(いずれも3,500万円)より高い、福岡市の中では中位の水準です。全国の中古戸建て平均(約4,000万円)と比べるとやや低めです。
木村相談者
他の不動産サイトと相場の金額が違うのはなぜですか?
山川不動産の専門家
直近1年など短い期間だけを切り取って紹介するサイトや、独自の推定方法(AIによる予測値など)で算出するサイトなど、集計方法がそれぞれ違うためです。本記事は国交省の実際の成約価格を8年分並べて中央値で集計し、単年の信頼性(相対信頼区間)も明示しています。
木村相談者
将来人口のデータはありますか?
山川不動産の専門家
現時点で早良区の将来推計人口はデータベースに収集できていません。根拠のない数字を出すより扱わない方が正確なため、この記事では触れていません。データが揃い次第更新します。
木村相談者
査定を受けたら必ず売らないといけませんか?
山川不動産の専門家
いいえ。査定を受けても売る義務はありません。今の家の価値を知るだけでも意味があります。
