福岡市東区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

あの、ちょっと聞きたいんですけど。東区でマンションを持ってるんですが、これって今売ったらいくらくらいになるものなんですか？

山川不動産の専門家

いいテーマですね。福岡市東区の中古マンションは、この数年で成約価格がはっきり上がってきているエリアです。まずは実際の取引データから、価格の推移を一緒に見ていきましょう。

木村相談者

お願いします。うちのマンションは築40年くらいなんですけど、そういう古いのでも参考になりますか？

山川不動産の専門家

もちろんです。むしろ東区は、築の古いマンションの取引がいちばん多いエリアなんですよ。後で築年帯別の相場も詳しく見ますね。

東区の中古マンション、価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

まず全体の推移から。国交省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)に登録されている東区の中古マンションの実際の成約価格を年ごとに集計すると、2017年の中央値は1,450万円でした。それが2024年には2,200万円まで上がっています。

木村相談者

えっ、8年でそんなに変わるものなんですね。

山川不動産の専門家

はい。2017年から2024年までの8年間で+51.7%の上昇です。特に2020年から2021年にかけて取引件数と価格がどちらも大きく伸びていて、2021年以降は毎年中央値が切り上がっています。直近の2023年から2024年だけを見ても+10.0%上がっています。

木村相談者

なるほど。でもこれ、たまたま高く売れた物件が混ざってるだけじゃないんですか？

山川不動産の専門家

いい疑問です。中央値は「真ん中の価格」なので、極端に高い・安い物件の影響を受けにくい指標です。しかも2024年は759件という多くの取引がベースになっているので、一部の物件に引っ張られた数字ではありません。この価格帯のばらつきの大きさを示す指標(相対信頼区間幅)で見ても13.6%とかなり安定していて、単年の数字として十分に語れる水準です。

山川不動産の専門家

価格の全体像が分かったところで、次はその中央値を支えている取引の「量」の話をしましょう。

取引件数の推移 ― 何件くらい売買されているか

山川不動産の専門家

東区の中古マンション取引は、2017年に264件だったのが、2024年には759件まで増えています。価格帯(下位25%〜上位75%)も一緒に見てみましょう。

木村相談者

2020年から2021年で件数がほぼ2.5倍になってますね。何かあったんですか？

山川不動産の専門家

このデータだけでは理由までは分かりません。ここで大事なのは「なぜ増えたか」を推測で断定しないことです。事実として言えるのは、直近4年(2021〜2024年)は年700件前後の取引が安定して続いているということ。これだけの件数があれば、中央値は「売り出す前に確認しておくべき目安の価格」として十分信頼できる水準です。

木村相談者

表を見ると、上の方(75%側)がすごく伸びてる気がします。

山川不動産の専門家

よく気づきましたね。2017年は上位75%の水準が2,100万円でしたが、2024年は3,400万円まで伸びています。下位25%側も897万円から1,400万円に上がっているので、安い物件から高い物件まで、価格帯全体が上に押し上げられている状態です。一部の高額物件だけが上がっているわけではなさそうです。

山川不動産の専門家

もう一つ、単年ではなく直近3年(2022〜2024年)をまとめて見る方法もあります。この3年間の取引を合計すると2,199件、中央値は2,100万円です。単年の数字が年によって多少上下しても、3年分でならすとこのくらい、という目安として使えます。

木村相談者

じゃあ、うちのマンションみたいな築の古いやつだと、この中央値とはだいぶ違ってくるんですよね？

山川不動産の専門家

その通りです。ここからは築年帯別に見ていきましょう。

築年帯別の相場 ― あなたの築年数ならいくらか

山川不動産の専門家

東区の2022〜2024年の取引を築年帯ごとに分けると、こうなります。

木村相談者

あ、うちは築40年だから「築31年〜」の帯ですね。中央値1,100万円か…思ったより現実的な数字です。

山川不動産の専門家

はい。しかも東区はこの「築31年〜」の帯が645件といちばん取引の多い層なんです。全体の中央値2,200万円だけを見ると「うちには関係ない数字だ」と感じるかもしれませんが、実際にはご自宅の築年帯に近い数字で考えるのが現実的です。ちなみにこの帯は価格のばらつきを示す指標も9.1%と落ち着いていて、参考にしやすい数字です。

木村相談者

逆に築10年以内だとかなり高いんですね。

山川不動産の専門家

そうですね、築浅の方が新築に近い分、価格帯も上に来ます。同じ「東区のマンション」でも、築年帯によって見るべき相場が全然違うということは覚えておいてください。

山川不動産の専門家

自分の築年帯の相場が分かったところで、今度は東区が福岡市の中でどんな位置にあるのかを見てみましょう。

福岡市内・近隣区との比較

山川不動産の専門家

福岡市は7つの区がありますが、区によって相場はかなり違います。同じ条件(中古マンション)で比べてみましょう。

木村相談者

東区って価格そのものは真ん中くらいなのに、上昇率だと結構高いんですね。

山川不動産の専門家

そこがポイントです。価格の絶対水準は7区中4番目くらいですが、過去8年の上昇率(+51.7%)は中央区(+61.5%)に次いで福岡市内で高い部類に入ります。城南区は物件ごとの価格の幅が大きく年ごとの上下を断定しにくいため、ここでは参考値として扱っています。

木村相談者

福岡県全体、あるいは全国で見るとどうなんですか？

山川不動産の専門家

それも見てみましょう。

全国・県内での位置づけ

山川不動産の専門家

福岡県内で中古マンションの記事化ができている26市区のうち、東区の中央値2,200万円は県内6位です。上昇率で見ると、トレンドを語れる県内7市区(ok区分)の中で4位。全国では、価格水準が同種のデータを持つ464市区中186位、上昇率は217市区中54位です。

木村相談者

全国平均と比べるとどうなんでしょう。

山川不動産の専門家

同じ基準(中古マンション・トレンドを語れる区分)で全国219市区の中央値を単純平均すると、約2,885万円になります。東区の2,200万円はこれより低めですが、これは大都市の都心区(中央区など)が平均を押し上げている面もあるので、「東区が安すぎる」というより「福岡市郊外〜住宅地寄りのエリア」という位置づけと捉えるのが実態に近いです。

木村相談者

県内6位って、県内にはそんなにたくさん市区町村があるんですか？

山川不動産の専門家

ここで言う「県内26市区」は、福岡県の中で中古マンションの取引データが十分にあり、相場を語れる市区に絞った数です。福岡県には市区町村がもっと多くありますが、マンションの取引がほとんど無いエリアは今回の比較には入っていません。そのうえで東区は6位なので、データが揃っている中では上位グループに入ります。

山川不動産の専門家

ここまでが「事実」の部分です。ここから先は、この事実をどう受け止めるかという話になります。

「売り時」をどう考えるか

木村相談者

結局、うちは今売った方がいいってことですか？

山川不動産の専門家

それは私からは言えません。データが示しているのは「東区の中古マンション相場はここ数年上昇傾向にある」という事実だけです。売るかどうかは、住み替えのタイミング、ローンの残り、次の住まいの計画など、木村さんご自身の事情によって変わります。

木村相談者

でも上がってるなら、早く売った方が得なんじゃ…

山川不動産の専門家

上がっているのは過去の実績であって、この先も同じペースで上がり続けると約束するものではありません。金利や再開発計画など、価格に影響する要素は他にもたくさんあります。「上がっているから今すぐ売るべき」という短絡的な判断はおすすめしません。

木村相談者

じゃあ、何のためにこの相場を見ればいいんですか？

山川不動産の専門家

「もし売るとしたら、今はどのくらいの価格帯が現実的か」を知るための材料です。相場観を持たずに査定を受けると、提示された金額が高いのか安いのかも判断できません。まず相場を知っておくことで、いざという時に冷静に判断できます。

山川不動産の専門家

相場感がつかめたところで、次に実際にやることを整理しておきましょう。

相場を調べたら次にやること

基本情報まとめ

木村相談者

いろいろ分かってきました。最後に、東区の戸建てや土地についても同じような記事ってあるんですか？

山川不動産の専門家

はい、福岡市東区の中古戸建て・土地についても別記事にまとめています。マンションと戸建てでは価格帯の動き方も違うので、あわせて見ておくと判断材料が増えます。同じ福岡県内の他エリアの記事も紹介しておきますね。

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• 北九州市八幡西区の中古マンション相場 — 同じ福岡県内、価格帯が異なるエリア
• 北九州市門司区の中古マンション相場 — 同じ福岡県内の参考値エリア

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか聞いてもいいですか？

山川不動産の専門家

どうぞ。

木村相談者

東区の中古マンション、今売るとだいたいいくらですか？

山川不動産の専門家

2024年の成約データでは中央値2,200万円です。ただし築年帯によって差が大きく、築31年以上なら1,100万円、築10年以内なら3,500万円が目安です。

木村相談者

この先も価格は上がり続けますか？

山川不動産の専門家

分かりません、というのが正直な答えです。2017年からの8年間は+51.7%の上昇が続いていますが、これは過去の実績であり、将来を保証する数字ではありません。

木村相談者

査定は必ず受けないといけないんですか？

山川不動産の専門家

いいえ、義務ではありません。相場を知るための手段のひとつです。申し込むかどうかはご自身で決めてください。

木村相談者

築の古いマンションでも売れますか？

山川不動産の専門家

東区では築31年以上の物件がいちばん取引件数が多い層(645件)です。件数が多いということは、それだけ買い手がついているということでもあります。

木村相談者

どの一括査定サービスを使えばいいですか？

山川不動産の専門家

特定の1社だけをおすすめすることはしません。下に複数のサービスを紹介しているので、比較しながら選んでください。

木村相談者

表を見てると、価格の上下差(価格帯)がだんだん広がっている気がしたんですが、これは何が起きているんですか？

山川不動産の専門家

2017年は下位25%〜上位75%が897万円〜2,100万円でしたが、2024年は1,400万円〜3,400万円まで広がっています。安い物件も高い物件も両方上がっているということで、一部の高額物件だけが相場を押し上げているわけではありません。ただし価格帯が広い分、ご自身の物件がどのあたりに位置するかは、築年帯別の相場も合わせて確認することをおすすめします。

木村相談者

単年ではなく数年でまとめた数字もあるんでしたっけ？

山川不動産の専門家

はい、直近3年(2022〜2024年)をまとめると2,199件の取引で中央値2,100万円です。単年の数字と大きくは変わりませんが、年ごとのブレをならした目安として使えます。