木村相談者
山川さん、志免町でマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。ネットで相場を調べたんですけど、サイトによって「2,876万円」とか「2,697万円〜2,897万円」とか数字がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて。
山川不動産の専門家
不動産アドバイザーの山川です。よろしくお願いします。志免町は福岡市に隣接していて、地下鉄空港線が延伸する計画もあり住宅地として人気があるエリアですよね。ただ、正直にお伝えすると志免町の中古マンションは年間の取引件数がそれほど多くないエリアです。国土交通省の公的データで見ても、単年の数字だけで「上がった」「下がった」と言い切るのが難しい市町の一つです。まずは実際の成約データで実態を見てみましょう。
木村相談者
さっきの「2,876万円」とかは、公的データとは違うんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なポイントです。ネットの相場サイトの多くは、AIによる推定値や「今売りに出されている価格(売り出し価格)」をもとに数字を出しています。売り出し価格はまだ売れていない希望価格なので、実際の成約額とはズレることがあります。私たちがお見せするのは、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録されている、実際に登記まで完了して取引が成立した価格だけを集計したものです。
木村相談者
なるほど、それなら安心して見られそうです。じゃあ早速、価格の推移から教えてもらえますか?
志免町の中古マンション、この数年の価格推移
山川不動産の専門家
こちらが志免町の中古マンションの、年ごとの成約価格中央値です。実は2020年以前は、志免町の中古マンションとして集計できるだけの成約件数が国交省のデータ上に見当たらず、正直にお伝えするとこの記事では2021年からのデータのみを扱っています。
| 年 | 中央値 | 価格帯(25%〜75%) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2021年 | 2,200万円 | 1,900万円〜2,400万円 | 33件 |
| 2022年 | 2,400万円 | 2,200万円〜2,900万円 | 31件 |
| 2023年 | 2,500万円 | 2,250万円〜2,800万円 | 27件 |
| 2024年 | 2,300万円 | 1,900万円〜2,600万円 | 25件 |
木村相談者
2,200万円→2,400万円→2,500万円ときて、2024年は2,300万円に下がってますね。これって下降に転じたってことですか?
山川不動産の専門家
ここが志免町の相場を見るうえで一番大事なポイントです。表を見ていただくと分かる通り、年によって上がったり下がったりを繰り返していて、一方向のトレンドとは言い切れません。しかも各年の取引件数は25件〜33件と、市区町村全体で見るとそれほど多い部類ではありません。件数が少ない年は、たまたま高めの物件・安めの物件が集中しただけで中央値が動くことがあり、2023年から2024年にかけての200万円の下げも、その振れの範囲内の可能性があります。
木村相談者
じゃあ、この上下は誤差みたいなものなんですか?
山川不動産の専門家
誤差というより、件数がまだ少ないために単年の数字が安定しにくい、と捉えてもらうのが正確です。なので私たちは、直近1年だけでなく直近3年(2022年〜2024年)をまとめたプールでも相場を見るようにしています。この3年間の成約件数は合計83件、中央値は2,400万円でした。単年の数字がブレても、複数年まとめると相場感はつかみやすくなります。
木村相談者
2,400万円が今の実力値に近い、というイメージですね。この「価格帯25%〜75%」というのも、もう少し教えてもらえますか?
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
山川不動産の専門家
価格帯(25%〜75%)は、その年に成約した物件を安い順に並べたとき、下から4分の1の位置から4分の3の位置までの範囲のことです。2024年で見ると、下は1,900万円、上は2,600万円で、その年に成約したマンションのおよそ半分がこのレンジに収まっているとイメージしてください。
木村相談者
1,900万円〜2,600万円って、けっこう幅がありますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。専有面積や築年数、駅からの距離、部屋の階数などが物件ごとに違うので、同じ志免町内でもこのくらいの幅は出ます。たとえば専有面積が広く築浅の部屋と、専有面積が狭めで築年数が経った部屋とでは、同じ志免町内でも成約価格が数百万円単位で変わることは珍しくありません。他の相場サイトの中には「専有面積70平米・築21年」のように特定のスペックを一つ仮定してピンポイントの金額を出すところもありますが、実際にはその仮定から外れる物件のほうが多いので、まずはエリア全体の値幅を知ったうえで自分の部屋がどのあたりに位置するかを考えるほうが実態に近づきます。加えて、2024年の取引件数は25件です。正直にお伝えすると、この件数規模だと統計的なブレの幅(信頼区間)はそれなりに大きくなります。志免町の直近単年データでは、相対的な誤差の幅がおよそ30%(30.4%)と試算されています。データとして「トレンドを言い切ってよい」目安の基準はこの幅がおよそ25%以下であることなので、志免町の単年データはこの基準をやや上回っています。
木村相談者
25%を超えてると、何が変わるんですか?
山川不動産の専門家
単年の上昇・下降を断定するのは避けて、直近数年をまとめた相場水準として見る扱いにしています。取引件数が少ないため直近3年をまとめた相場水準として表示する、というのが志免町の中古マンションの扱いです。これは数字を疑っているわけではなく、数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は2,300万円だから今後もこの水準」と単年だけで判断するのは危ういということです。
木村相談者
正直に「言い切れないことは言い切らない」と言ってもらえると、逆に信用できます。相場観はつかめたので、次は志免町が周りと比べてどのくらいの水準なのか知りたいです。
全国・県内のなかで志免町はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
志免町の水準を、県内の他エリアや全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 志免町の位置 |
|---|---|
| 福岡県内の中古マンション中央値 | 4位／26市区町村 |
| 全国の中古マンション中央値 | 156位／464市区町村 |
| 全国(取引が十分な区分の単純平均)との比較 | 平均 約2,885万円に対して8割強の水準 |
木村相談者
全国平均の8割強ってことは、そこそこ高めの部類なんですね。
山川不動産の専門家
水準としては全国的に見て高めのグループに入ります。福岡市に隣接し、通勤アクセスが良いエリアであることが背景にありそうです。ただし比較対象の全国平均は「トレンドを語れる区分(取引が十分な区分)」の平均なので、志免町(参考値扱い)を単純に同列で見すぎない方がよいです。周辺エリアと並べてみましょう。
| エリア | 中古マンション中央値 | 取引件数(対象期間) | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 福岡市早良区 | 3,200万円 | 437件(2024年単年) | 取引が十分な区分 |
| 福岡市西区 | 2,800万円 | 361件(2024年単年) | 取引が十分な区分 |
| 大野城市 | 2,500万円 | 160件(2022〜2024年計) | 参考値 |
| 志免町 | 2,400万円 | 83件(2022〜2024年計) | 参考値 |
| 粕屋町 | 2,300万円 | 88件(2022〜2024年計) | 参考値 |
| 福岡市東区 | 2,200万円 | 759件(2024年単年) | 取引が十分な区分 |
木村相談者
志免町は真ん中よりちょっと上、くらいの位置なんですね。福岡市の区より安くて、粕屋町とかより高いと。
山川不動産の専門家
そうですね。福岡市の早良区・西区・東区は取引件数が多く「取引が十分な区分」としてトレンドまで語れるエリアですが、志免町や大野城市、粕屋町は志免町と同じく参考値扱いです。同じ「参考値」でも、志免町は3年間の取引件数が83件と、この中では比較的まとまった件数があります。
木村相談者
水準が高めなことと、トレンドが分からないことは別の話なんですね。じゃあ、志免町のマンションは今売るべきなのか待つべきなのか、正直よく分からなくなってきました。
志免町のマンションは「売り時」なのか、どう考えるか
山川不動産の専門家
志免町のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
志免町のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2021年2,200万円→2022年2,400万円→2023年2,500万円→2024年2,300万円と上下しており、上昇・下降のどちらとも言い切れない。直近3年(2022〜2024年)プールの中央値は2,400万円で、こちらのほうが単年より安定した目安になる。
- 2水準は高めでも、物件ごとの幅がある — 2024年の価格帯は1,900万円〜2,600万円と幅があり、志免町では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、志免町の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「水準が高いから待て」でも「下がったから急げ」でもなく、そもそも一方向に断定できるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。志免町全体の相場は水準としては高めで方向は不明、あなたの部屋がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。相場観がつかめたので、次はうちのマンションが実際いくらになるのか知りたくなってきました。
相場が分かったら、次にやること
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3年プールの中央値2,400万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 福岡県糟屋郡志免町 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2021年〜2024年(成約価格ベース。それ以前は集計できる件数なし) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(取引件数が少ないため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 25件(3年プールでは83件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「言い切れないことは言い切らない」というのがはっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
志免町の相場は水準としては全国的に見て高めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後に、よくある質問にもお答えしておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。志免町のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAIによる推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
志免町のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2,400万円です。2024年単年では2,300万円で、価格帯は1,900万円〜2,600万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
志免町は単年の相対的な誤差の幅が約30%と、トレンドを言い切ってよい目安の基準(25%以下)をやや上回っているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2021年2,200万円→2022年2,400万円→2023年2,500万円→2024年2,300万円と上下しており、これを一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で志免町の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
志免町は近くの福岡市早良区・西区・東区や大野城市と比べて何が違うんですか?
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、東区2,200万円、粕屋町2,300万円、志免町2,400万円、大野城市2,500万円、西区2,800万円、早良区3,200万円と、志免町は真ん中よりやや上の水準です。違うのは取引の位置づけです。早良区・西区・東区は取引件数が多く「取引が十分な区分」としてトレンドまで語れますが、志免町・大野城市・粕屋町は志免町と同じく参考値扱いです。件数が積み上がるほど中央値は安定しやすいので、志免町の2,400万円は「エリア全体としてはこのあたり」という目安として捉えてください。
