木村相談者
北九州市若松区でマンションを持ってるんですけど、そろそろ売却も考えてみようかなと思ってて。ただ若松区のマンション相場って、正直どのくらいなのか見当がつかないんです。
山川不動産の専門家
不動産アドバイザーの山川です。よろしくお願いします。若松区は洞海湾に面していて、若戸大橋・若戸トンネルで戸畑区・小倉方面とつながっているエリアですね。国土交通省の不動産情報ライブラリに登録されている、実際に成約した中古マンションの取引データをもとにお答えできますよ。
木村相談者
実際に成約した価格、っていうのがポイントなんですか?
山川不動産の専門家
そうなんです。不動産のポータルサイトの多くは「売り出し中の価格」をもとに相場を出しています。でもそれはまだ売れていない価格、いわば希望価格です。私たちがお見せするのは、実際に登記まで完了して本当に取引が成立した価格だけを集計したものなので、より実態に近い数字だと思ってください。
木村相談者
なるほど、それは信頼できそうです。じゃあ早速、価格の推移から教えてもらえますか?
若松区の中古マンション、直近8年の価格推移
山川不動産の専門家
こちらが2017年から2024年までの、年ごとの成約価格の中央値です。
| 年 | 中央値 | 価格帯(25%〜75%) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 680万円 | 387.5万円〜897.5万円 | 12件 |
| 2018年 | 975万円 | 760万円〜1,475万円 | 6件 |
| 2019年 | 750万円 | 400万円〜1,100万円 | 9件 |
| 2020年 | 1,300万円 | 870万円〜1,550万円 | 15件 |
| 2021年 | 1,500万円 | 595万円〜1,800万円 | 27件 |
| 2022年 | 970万円 | 600万円〜1,500万円 | 17件 |
| 2023年 | 1,200万円 | 650万円〜1,500万円 | 25件 |
| 2024年 | 980万円 | 750万円〜1,400万円 | 21件 |
木村相談者
そもそも「中央値」とか「価格帯25%〜75%」って、どういう意味なんですか?
山川不動産の専門家
中央値は、その年に成約した物件を価格の安い順に並べたとき、ちょうど真ん中に来る価格のことです。極端に高い物件や安い物件に引っ張られにくいので、相場の代表値としてよく使われます。「価格帯25%〜75%」は、安いほうから数えて25%目の価格から75%目の価格までの範囲のことで、その年に成約したマンションのおよそ半分がこのレンジに収まっている、とイメージしてもらえれば大丈夫です。
木村相談者
680万円だったり1,500万円だったり、年によってかなり動いてますね。しかも2018年は6件、2019年は9件しかないですよね。これで相場って言えるんですか?
山川不動産の専門家
ここが若松区の相場を見るうえで一番大事なポイントです。表を見てもらうと分かる通り、若松区は年によって成約件数が6件〜27件と、もともと母数が少ないエリアです。1年あたりの件数がこれだけ少ないと、その年にたまたま広めの物件や築浅の物件が多く成約しただけで中央値が跳ね上がる、ということが普通に起こります。なので若松区については、単年の中央値の上下だけで「上がった」「下がった」と判断するのは適切ではありません。
木村相談者
じゃあ、どうやって相場を見ればいいんですか?
山川不動産の専門家
直近1年だけでなく、直近3年(2022年〜2024年)をまとめたプールで見るようにしています。この3年間の成約件数を合計すると63件になり、単年よりもだいぶ安定した数字になります。この3年間をまとめた中央値は1,000万円でした。単年の数字がブレても、複数年まとめることで実態に近い相場感がつかみやすくなります。
木村相談者
1,000万円が、今の若松区の実力値に近い、というイメージですね。取引の件数自体はどう推移してるんですか?
年ごとの取引件数と、数字の確からしさ
山川不動産の専門家
先ほどの表の「取引件数」の列を、あらためて確認してみましょう。2017年〜2020年の4年間は合計42件(平均10.5件/年)でしたが、2021年〜2024年の4年間は合計90件(平均22.5件/年)と、件数自体は増えてきています。
木村相談者
件数が増えてるのはいい材料ですね。でも1桁の年もあったわけですよね、そのくらいの件数だと相場ってどのくらい正確なんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、若松区の直近の単年データでは、統計的なブレの幅(相対的な信頼区間幅)がおよそ66.3%と試算されています。これは近隣の門司区(約48%)などと比べても大きい数字で、単年の中央値は参考値として見るべき水準だということです。だからこそ若松区については、直近3年をまとめたプール(n=63、中央値1,000万円)を軸に相場をお伝えしています。
木村相談者
66.3%ってかなり幅がある感じがしますけど、それでもデータとして使う意味はあるんですか?
山川不動産の専門家
あります。ゼロから相場観を作るより、公的な成約データが63件積み上がっているという事実は十分価値があります。ただし「今年は前年より下がった/上がった」という単年の増減を売り時判断の根拠にするのは避けたほうがいいエリアだと理解しておいてください。
木村相談者
わかりました、じゃあこの1,000万円っていう水準は、周りの街と比べるとどうなんでしょう。福岡県内とか、北九州市の他の区と比べたときの位置づけが気になります。
福岡県内・全国で見るとどのくらいの水準?
山川不動産の専門家
若松区の中古マンション中央値(直近3年・1,000万円)を、国交省の同じ集計方法で福岡県内・全国のほかの市区町村と比べてみますね。
| 比較範囲 | 若松区の順位 | 母数 |
|---|---|---|
| 福岡県内(中古マンション記事化対象の市区・行政区) | 26位 | 26 |
| 全国(中古マンション記事化対象の市区町村) | 435位 | 464 |
木村相談者
県内で26位、つまり最下位ってことですか。それってちょっとショックなんですが……。
山川不動産の専門家
数字だけ見るとそう感じるかもしれませんが、これはあくまで「中古マンションの成約価格の中央値」という一つの物差しで比べた結果です。エリアの住みやすさや利便性を否定するものではありません。参考までに、北九州市の他の行政区の中古マンション中央値(いずれも直近3年ベース)も並べてみます。
| 行政区 | 中古マンション中央値(直近3年) |
|---|---|
| 門司区 | 1,300万円 |
| 小倉南区 | 1,300万円 |
| 八幡東区 | 1,250万円 |
| 小倉北区 | 1,200万円 |
| 戸畑区 | 1,200万円 |
| 八幡西区 | 1,100万円 |
| 若松区 | 1,000万円 |
木村相談者
なんで若松区は北九州市内でも低めなんでしょう。
山川不動産の専門家
はっきりした理由をひとつに断定することはできませんが、若松区はマンションの供給戸数自体が北九州市内の他区に比べて少なく、戸建てが中心のエリアという土地柄も影響していると考えられます。ただこれは背景情報であって、価格を決めているのはあくまで実際の需要と供給です。価格が低め・順位が低いという事実と、そのエリアの価値そのものは別の話だと考えてください。
木村相談者
なるほど、比較の物差し次第ってことですね。じゃあ結局、今売るのがいいのか悪いのか、っていうのはどう考えたらいいんでしょう。
若松区で「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
ここまでの話をふまえると、若松区の中古マンションは年間の成約件数が少なく、単年の増減だけでは方向を断定できません。ただ、直近3年でまとめた相場水準(1,000万円)と、成約件数が2017〜2020年の平均10.5件から2021〜2024年の平均22.5件まで増えてきていることは事実としてお伝えできます。
木村相談者
つまり、はっきり「売り時」だと言い切れるわけではない、ってことですよね。
山川不動産の専門家
その通りです、それが正直なところです。価格や件数のデータはあくまで市場全体の傾向を示す材料であって、あなたのマンション1戸がいくらで売れるか、今売るべきかを決めるものではありません。売却のタイミングは、住み替えの予定や資金計画、そのマンション特有の階数・向き・管理状態といった個別事情によって変わってきます。
木村相談者
個別事情って、具体的にはどんなことを考えればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
たとえば住み替え先の購入時期との兼ね合い、ローンの残債と売却額のバランス、管理費や修繕積立金の今後の見通し、といったあたりです。若松区は年間の成約件数がそれほど多いエリアではないので、売り出してから成約までにある程度の期間がかかることも想定しておくと安心です。焦って値下げをしなくて済むよう、余裕を持ったスケジュールで検討してみてください。
木村相談者
数字だけで背中を押されなくてよかったです。じゃあ、実際に相場を確認したくなったら、次に何をすればいいですか?
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでの相場データはあくまでエリア全体の傾向です。ご自身のマンションの実際の価格を知るには、次のようなステップで進めるのが一般的です。
- 1相場感を持つ — 今回お伝えした直近3年の中央値(1,000万円)と価格帯を、ご自身の物件の広さ・築年数と照らし合わせてイメージをつかむ
- 2複数社の査定額を比較する — 一括査定サービスを使って、複数の不動産会社から査定額を取り寄せる。1社だけだと相場からズレた金額を提示されても気づきにくい
- 3担当者と話してみる — 査定額だけでなく、売却までの想定期間や、地域での販売実績も含めて担当者に相談する
- 4売るかどうかはそれから決める — 査定額を見たうえで、住み替えのタイミングや資金計画と照らして、売却するかどうかをじっくり判断する
木村相談者
一括査定サービスってたくさんあるみたいですけど、何を基準に選べばいいんでしょう。
山川不動産の専門家
提携している不動産会社の数や、対応しているエリア、査定にかかる時間の目安で選ぶ人が多いですね。若松区のように成約件数がそれほど多くない地方都市の区の場合、大手だけでなく地元に強い会社が査定に参加しているサービスを選ぶと、より実勢に近い査定額が出やすい傾向があります。複数のサービスを併用して、重なる会社があるかどうかを見てみるのもひとつの方法です。
木村相談者
なるほど、査定はゴールじゃなくて、判断材料を増やすためのステップなんですね。
山川不動産の専門家
まさにそうです。査定額を知ったうえで「今回は様子を見よう」という判断になっても、それは十分に意味のある結果です。
若松区 中古マンション 基本情報まとめ
木村相談者
最後に、今回のデータの前提をまとめてもらえますか?
山川不動産の専門家
はい、まとめるとこちらです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 福岡県北九州市若松区 |
| 対象物件種別 | 中古マンション |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年(成約ベース) |
| 直近3年(2022〜2024年)の中央値 | 1,000万円(n=63) |
| データの性質 | 年間の成約件数が少なく単年の振れ幅が大きいため、方向は断定せず直近数年の相場水準として掲載 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ XIT001 不動産取引価格情報 |
木村相談者
出典が国交省の公的データっていうのは、やっぱり安心感がありますね。
山川不動産の専門家
実際に登記された取引だけを集計しているので、売り出し中の希望価格や、担当者の主観が入った推定価格とは性質が違います。数字自体は控えめに見えることもありますが、実態に近い相場として使ってもらえると思います。
木村相談者
ありがとうございます、だいぶイメージがつかめました。
山川不動産の専門家
最後にひとつだけ、今回は将来の人口推計のデータについては触れていません。若松区単独の将来人口推計データが現時点でこちらでは十分にそろっていないためです。無理に他エリアの数字を当てはめて需給を語ることはしたくないので、今回は価格の実績データだけでお話ししました。
木村相談者
無理に埋めない、というのも誠実な感じがして安心します。
山川不動産の専門家
若松区の相場は、直近3年の中央値1,000万円を軸に、単年の増減は断定しないという前提で見てもらえればと思います。最後に、よくある質問もいくつか補足しておきますね。
よくある質問
木村相談者
いくつか気になることを聞いてもいいですか?
山川不動産の専門家
もちろんです、どうぞ。
木村相談者
若松区のマンション価格は今後上がるんですか、下がるんですか?
山川不動産の専門家
それは断定できません。若松区は年間の成約件数が少なく単年ごとの振れ幅が大きいエリアなので、直近3年の相場水準(1,000万円)を目安にしつつ、実際に売却を検討する段階で複数社の査定を取って最新の実勢感をつかむことをおすすめします。
木村相談者
1,000万円という数字は、うちのマンションにもそのまま当てはまりますか?
山川不動産の専門家
あくまでエリア全体の中央値なので、専有面積や築年数、階数、駅からの距離によって個別の価格は変わります。この記事の数字は「相場の目安」として使ってもらい、実際の金額は査定で確認するのが確実です。
木村相談者
なぜ他のサイトの相場と数字が違うことがあるんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって「売り出し中の希望価格」を集計しているケースと、私たちのように「実際に成約した価格」を集計しているケースがあるためです。この記事は国交省の不動産情報ライブラリに登録された成約データのみを使っています。
木村相談者
査定を頼んだら、必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定はあくまで価格を知るための手段です。査定額を見てから「今回は売らない」と判断しても全く問題ありません。
木村相談者
若松区の中でもエリア(若松・二島・折尾寄りなど)によって価格は違いますか?
山川不動産の専門家
この記事のデータは若松区全体を一つの市区町村として集計した国交省の統計に基づいています。町丁目単位のエリア別の内訳までは公的データからは分からないため、この記事では区全体の中央値としてお伝えしています。エリアごとの違いが気になる場合は、査定を依頼した際に不動産会社の担当者に確認してみてください。
木村相談者
築年数によって価格はどのくらい違いますか?
山川不動産の専門家
若松区は現時点で、築年数帯ごとに分けて相場を出すには件数がまだ十分ではありません。帯ごとに分けると1つの帯あたりの件数がさらに少なくなり、信頼できる数字にならないためです。そのため今回は築年数帯別の相場は掲載せず、区全体の中央値でお伝えしています。取引がさらに積み上がれば、将来的に築年数帯別の相場も掲載できるようになる可能性があります。
木村相談者
若松区は北九州市内で最も価格が低いって聞くと、資産価値が心配になります。
山川不動産の専門家
お気持ちは分かりますが、価格水準が低いことと、資産としての価値が無いことはイコールではありません。若戸大橋・若戸トンネルで戸畑区・小倉方面へのアクセスがあり、洞海湾沿いの再開発エリアもあります。中央値の順位はあくまで「今の成約価格を並べた結果」であって、将来の資産価値を保証したり否定したりするものではありません。気になる場合は、実際の査定でご自身の物件の評価ポイントを確認してみるのがおすすめです。
