木村相談者
粕屋町でマンションを持っていて、そろそろ売却を考え始めたんです。ネットでいくつか相場を調べてみたんですけど、サイトによって金額がバラバラで、正直どれを信じたらいいのか分からなくて。
山川不動産の専門家
それ、粕屋町に限らずよくいただくご相談です。サイトによって「何を集計しているか」がそもそも違うので、数字がずれて見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約データをもとに、粕屋町の今の相場を数字で確認していきましょう。
木村相談者
実際の成約データっていうのがポイントなんですか?
山川不動産の専門家
そうです。不動産情報ライブラリという国交省のデータベースで、粕屋町で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、データが確認できる期間で並べてみますね。ただ先にお伝えしておくと、粕屋町は取引件数がそれほど多くない街なので、価格の見方には少しコツが要ります。そこも含めてお話ししていきます。
粕屋町の中古マンション、直近数年の価格推移
山川不動産の専門家
このデータベースで粕屋町の取引がまとまった数で確認できるのは2021年からです。年ごとの成約価格中央値はこちらです。
| 年 | 中古マンション中央値 | 価格帯(25%〜75%) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2021年 | 2,250万円 | 1,875万円〜2,550万円 | 24件 |
| 2022年 | 2,200万円 | 1,500万円〜2,825万円 | 28件 |
| 2023年 | 2,300万円 | 1,500万円〜2,850万円 | 27件 |
| 2024年 | 2,300万円 | 1,400万円〜3,200万円 | 33件 |
木村相談者
2021年の2,250万から2024年の2,300万まで、ほぼ横ばいというか、そんなに大きくは動いてない感じですね。
山川不動産の専門家
数字を並べるとそう見えます。ただ正直にお伝えしておくと、この記事では粕屋町について「上昇した」「下落した」という断定はしていません。理由は次のセクションでお話しする、取引件数の少なさにあります。まずはこの数字が何のデータなのか、そこから確認しましょう。
この数字は「実際に成約した価格」です
木村相談者
これって売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが一番大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引の当事者に直接アンケート調査した公的データを使っています。
木村相談者
他の不動産サイトの「相場」とは違うものなんですか?
山川不動産の専門家
違うことが多いです。粕屋町の相場を調べているサイトをいくつか見てみたんですが、専有面積70平米・築28年という条件を入力すると「2,023万円〜2,223万円」という㎡単価から算出した推定の売買価格シミュレーションを出すサイトがあり、そこでは「9年で50.6%上昇し、資産価値が高まっている」とまで書かれていました。別のサイトでは、粕屋町のある町丁目に限定して現在売り出し中の物件の平均価格2,804万円を「相場」として載せていました。
木村相談者
つまり、どれも「実際に売れた金額」そのものではないってことですか?
山川不動産の専門家
そうなんです。推定シミュレーション・断定的な上昇率・売り出し中物件の平均価格はどれも、まだ取引が成立していない段階の数字か、加工された数字です。この記事の数字は独自の加工をせず、国交省に登録された成約価格の中央値をそのまま使っています。断定的な言い切りもしません。ただ中央値だけを見ていても実態の半分しか分かりません。次は取引件数の少なさと、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
取引件数が少ない街の、価格の見方
木村相談者
粕屋町って取引件数、そんなに少ないんですか?
山川不動産の専門家
はい、正直にお伝えします。粕屋町の中古マンション取引は年24件〜33件程度で、福岡市中心部の区などと比べると件数は多くありません。2024年単年の相対信頼区間の幅は65.2%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく上回っています。
木村相談者
それって、数字が信用できないってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しないでいただきたいところです。数字自体は実際の成約データなので嘘ではありません。ただ件数が少ないため、その年にたまたまどんな物件が売れたかによって中央値が振れやすいということです。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,400万円、上から4分の1(p75)が3,200万円まで開いています。この幅の広さは、物件の個性というより取引件数の少なさが大きく影響しています。
木村相談者
じゃあ、この記事の数字はどう見ればいいんでしょう?
山川不動産の専門家
単年の上がり下がりを追うより、複数年をまとめた数字を目安にするのがおすすめです。2022年〜2024年の3年間をまとめると、取引件数は88件、中央値は2,300万円になります。単年より件数が増える分、たまたま極端な物件が混ざる影響が和らぎます。この3年プールの2,300万円を、今の粕屋町の相場水準の目安としてお伝えします。
木村相談者
取引件数が少ない理由って、データから分かるんですか?
山川不動産の専門家
そこまでは分かりません。粕屋町は福岡市に隣接する糟屋郡のエリアで、戸建てが中心の街並みも多く、そもそも分譲マンションの供給戸数自体が福岡市中心部ほど多くないことが背景として考えられます。ただこれは一般的な傾向の話で、データそのものが語っているのは「年24〜33件の取引が続いている」という事実だけです。相場観がつかめたところで、次は将来の人口についてもお話ししておきますね。
将来人口の見通しについて
木村相談者
粕屋町は福岡市のすぐ東隣で、子育て世代が増えているイメージがあるんですが、将来の人口はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、粕屋町の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。他のサイトだと人口データをもとに将来の価格まで予測してるのを見たことがあるんですが。
山川不動産の専門家
そういうサイトもありますね。ただ私たちは、たとえ人口のデータがあったとしても、それは需給を考えるうえでの材料の一つであって、そこから価格の予測や売り時を断定するのは慎重であるべきだと考えています。人口が増えている・減っているというだけで即座に価格が動くわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みますし、将来推計そのものにも幅があります。人口の動きだけで将来の価格や売り時を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。
木村相談者
相場観がつかめたところで、次は粕屋町が周りと比べてどうなのかも気になります。
福岡県内・全国、そして周辺市町と比べるとどうか
山川不動産の専門家
相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。粕屋町の位置づけを見てみましょう。
| 比較軸 | 粕屋町の位置 |
|---|---|
| 福岡県内の中古マンション中央値 | 5位/26市区町村(上位2割) |
| 全国の中古マンション中央値 | 173位/464市区町村(上位4割) |
| 全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均・約2,884.9万円)との比較 | 約0.80倍の水準 |
木村相談者
県内5位で全国だと173位。思ったより高い位置なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね、福岡県内では上位2割に入る水準です。全国平均の2,884.9万円と比べると約0.80倍で、平均よりはやや控えめですが、県内では上位グループに入ります。周辺の市町とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 直近1年の変化 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 粕屋町 | 2,300万円 | ー | 取引件数が少なく、参考値 |
| 志免町 | 2,400万円 | ー | 取引件数が少なく、参考値 |
| 大野城市 | 2,500万円 | ー | 物件ごとの価格差が大きく、参考値 |
| 福岡市東区 | 2,200万円 | +10.0% | 取引データは基準をクリア |
| 春日市 | 2,100万円 | ー | 物件ごとの価格差が大きく、参考値 |
木村相談者
粕屋町と志免町、大野城市はわりと近い水準なんですね。福岡市東区や春日市より粕屋町のほうが高いのは意外でした。
山川不動産の専門家
粕屋町・志免町・大野城市はいずれも2,300万〜2,500万円前後で近い水準にあります。福岡市の中心部から少し離れた糟屋郡・筑紫地区のエリアが、福岡市の一部区よりも高めの水準になっているのは興味深いところです。ただし粕屋町・志免町・大野城市・春日市はいずれも取引データが少ないか物件ごとの価格差が大きい区分で、参考値として見る必要がある点は共通しています。志免町の中古マンション相場、大野城市の中古マンション相場、福岡市東区の中古マンション相場、春日市の中古マンション相場もあわせてご覧いただくと、エリア間の違いがより分かりやすくなります。相場の位置づけが見えたところで、いよいよ「売り時」をどう考えるかという本題に入りましょう。
粕屋町のマンション、売り時をどう考えるか
木村相談者
結局、今って売り時なんでしょうか?
山川不動産の専門家
結論からお伝えすると、この記事だけで「今が売り時です」とは言い切れません。ここまで見てきた事実をまとめると、直近3年(2022〜2024年)の中央値は2,300万円で、福岡県内では上位2割に入る水準です。ただし年間の取引件数が24〜33件程度と多くなく、単年の動きを断定できるほどの確度ではありません。
木村相談者
じゃあ何を基準に考えればいいんですか?
山川不動産の専門家
価格の水準・データの確からしさ・そしてご自身の事情、この3つを分けて考えるのがおすすめです。価格については「直近3年で2,300万円前後、県内では上位2割の水準」という事実があります。データの確からしさについては「取引件数が少なく、単年では方向を断定できない」という状態です。そのうえで、住み替えのタイミングや資金計画などご自身の事情は、データには出てこない大事な要素です。
木村相談者
データだけでは決められないってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。データが示せるのはあくまで「今の相場水準」と「その確からしさ」までです。売る・売らないの最終判断は、実際の査定額を見たうえで、ご自身のタイミングで決めていただくのが一番だと思います。
木村相談者
相場と考え方が分かってきたので、次は実際どうやって動けばいいのかも知りたいです。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでの数字はあくまで市場全体の目安です。ご自身の物件がいくらで売れるかは、階数・向き・リフォーム状況などで変わるので、最終的には個別の査定が必要になります。流れを整理しますね。
- 1相場の目安を確認する — この記事の直近3年中央値2,300万円や、周辺市町との比較を参考にする
- 2複数の一括査定サービスに登録する — 1社だけだと相場観がつかみにくいので、複数社の査定額を比較する
- 3査定額を比較する — 提示された金額の幅を見て、実際に売却するかどうかを検討する
- 4売る場合は仲介を依頼する — 査定額に納得したら、条件の良い不動産会社に仲介を依頼する
木村相談者
査定を受けたら、もう売らないといけない感じになりますか?
山川不動産の専門家
いいえ、そんなことはありません。査定はあくまで「今の価値を知る」ためのもので、査定を受けたからといって売る義務は一切ありません。まずは気軽に金額感をつかむところから始めていただいて大丈夫です。最後に、今回のデータの前提をまとめておきますね。
粕屋町 中古マンション 基本情報まとめ
木村相談者
最後に、今回のデータの前提をまとめてもらえますか?
山川不動産の専門家
はい、まとめるとこちらです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 福岡県糟屋郡粕屋町 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有・共同住宅) |
| データ期間 | 2021年〜2024年(成約価格ベース、まとまった件数が確認できる期間) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの性質 | 取引件数が少ないため、単年の方向は断定していません(参考値) |
| 2024年取引件数 | 33件(3年プールでは88件) |
| 直近3年(2022〜2024年)の中央値 | 2,300万円 |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
前提が分かると安心して見られますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
粕屋町の相場は直近3年で2,300万円前後、県内では上位2割の水準という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。粕屋町のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や推定シミュレーションではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
粕屋町のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
直近3年(2022〜2024年)の中央値は2,300万円です。ただし年間の取引件数が24〜33件程度と少なく、2024年のデータでは1,400万円〜3,200万円まで開きがあります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2021年の2,250万円から2024年の2,300万円まで、数字を並べれば大きくは動いていません。ただ粕屋町は年間の取引件数が24〜33件程度と少なく、2024年単年の相対信頼区間の幅が基準(25%以下)を大きく上回る65.2%のため、この記事では「何%上昇・下落した」という断定はしていません。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、粕屋町の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積や築年数を入力すると㎡単価から算出する推定価格シミュレーションを出し「9年で50.6%上昇」と断定的に書くサイトや、特定の町丁目の売り出し中物件の平均価格を「相場」として載せているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を年ごとに並べて中央値で集計しているので、特定条件への偏りや断定的な言い切りに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で粕屋町の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
うちは戸建てというか土地の売却も考えることがあるかもしれないんですが、そちらの相場も見れますか?
山川不動産の専門家
粕屋町の中古戸建て・土地についても、データが十分にまとまり次第、別の記事として公開する予定です。公開されましたら、この記事からもリンクしてご案内します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
