木村相談者
福岡県の京都郡苅田町で戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売却も視野に入れてまして。この辺りの中古戸建てって、今どのくらいの価格で取引されてるんでしょうか。
山川不動産の専門家
不動産アドバイザーの山川です、よろしくお願いします。苅田町は北九州空港や苅田港、日産自動車の工場があることで知られる、北九州都市圏の東部に位置する工業と物流のまちですよね。国土交通省の不動産情報ライブラリに登録されている、実際に成約した中古戸建て(土地付き一戸建て)の取引データをもとにお答えできますよ。
木村相談者
実際に成約した価格、っていうのがポイントなんですか?
山川不動産の専門家
そうなんです。不動産のポータルサイトの多くは「売り出し中の価格」をもとに相場を出しています。でもそれはまだ売れていない価格、いわば希望価格です。私たちがお見せするのは、実際に登記まで完了して本当に取引が成立した価格だけを集計したものなので、より実態に近い数字だと思ってください。
木村相談者
なるほど、それは信頼できそうです。ちなみに「中古戸建て」って、いわゆる中古住宅と土地がセットになった物件のことですよね?
山川不動産の専門家
その通りです。ここでいう中古戸建ては、土地と建物がセットで取引された、居住用の一戸建てを指します。宅地だけの取引や、共同住宅・アパートとして使われる建物は含めていません。あくまで「人が住むための一戸建て」に絞って集計しているので、実際に住み替えを検討している方の感覚に近い数字になっていると思います。
木村相談者
そこまで絞り込んでくれてるんですね。じゃあ早速、価格の推移から教えてもらえますか?
苅田町の中古戸建て、直近8年の価格推移
山川不動産の専門家
こちらが2017年から2024年までの、年ごとの成約価格の中央値です。
| 年 | 中央値 | 価格帯(25%〜75%) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 2,400万円 | 1,550万円〜2,925万円 | 26件 |
| 2018年 | 2,000万円 | 850万円〜2,700万円 | 29件 |
| 2019年 | 1,900万円 | 1,350万円〜2,550万円 | 27件 |
| 2020年 | 2,000万円 | 900万円〜2,500万円 | 27件 |
| 2021年 | 2,400万円 | 1,800万円〜3,500万円 | 19件 |
| 2022年 | 2,200万円 | 1,550万円〜2,650万円 | 23件 |
| 2023年 | 2,100万円 | 550万円〜2,600万円 | 25件 |
| 2024年 | 1,950万円 | 602.5万円〜2,475万円 | 26件 |
木村相談者
そもそも「中央値」とか「価格帯25%〜75%」って、どういう意味なんですか?
山川不動産の専門家
中央値は、その年に成約した物件を価格の安い順に並べたとき、ちょうど真ん中に来る価格のことです。極端に高い物件や安い物件に引っ張られにくいので、相場の代表値としてよく使われます。「価格帯25%〜75%」は、安いほうから数えて25%目の価格から75%目の価格までの範囲のことで、その年に成約した戸建てのおよそ半分がこのレンジに収まっている、とイメージしてもらえれば大丈夫です。
木村相談者
2021年は2,400万円で2024年も1,950万円くらいなのに、年によってはけっこう上下してますね。これって下がってきてる、ってことですか?
山川不動産の専門家
ここが苅田町の相場を見るうえで一番大事なポイントです。表を見ていただくと分かる通り、苅田町の年間の成約件数はだいたい20件台前半から後半で、多い年でも29件です。1年あたりの取引数がそれほど多くない街なので、たまたまその年に高めの物件が数件多く売れた、安めの物件が続いた、といった偶然の影響を単年の中央値が受けやすいんです。
木村相談者
じゃあ、この上下は「相場が動いた」というより「たまたま」に近いってことですか?
山川不動産の専門家
完全に「たまたま」とは言い切れませんが、この件数規模で単年の増減だけを見て「上がった」「下がった」と断定するのは無理があります。なので私たちは、直近1年だけでなく直近3年(2022年〜2024年)をまとめたプールでも相場を見るようにしています。この3年間の成約件数は合計74件、中央値は2,050万円でした。単年の数字がブレても、複数年まとめると相場感はつかみやすくなります。
木村相談者
2,050万円が今の実力値に近い、というイメージですね。取引の件数自体はどう推移してるんですか?
年ごとの取引件数はどう変わった?
山川不動産の専門家
あらためて件数だけを見てみましょう。2017年は26件、2018年は29件、2021年は19件、2024年は26件と、増加傾向・減少傾向のどちらとも言い切れない、横ばいに近い動きです。大きく増えても大きく減ってもいない、というのが正直なところですね。
木村相談者
横ばいなんですね。この件数規模だと、相場の精度ってどのくらい正確なんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、単年の件数がこの規模だと、統計的なブレの幅(信頼区間)はかなり大きくなります。苅田町の直近の単年データでは、相対的な誤差の幅がおよそ87%ほどあると試算されています。これは「中央値そのものが大きくブレうる」ということなので、単年の数字だけで一喜一憂するのは避けたほうがいい水準です。
木村相談者
87%って、かなり大きいですね。
山川不動産の専門家
そうなんです、だからこそ直近数年をまとめて見る必要があるんです。件数がもっと積み上がれば単年でも精度は上がっていきますが、現時点の苅田町ではまだそこまで届いていません。この記事では、単年の増減を「トレンド」として断定するのではなく、直近3年の相場水準を軸にお伝えしています。
木村相談者
わかりました、じゃあこの2,050万円っていう水準は、周りの街と比べるとどうなんでしょう。福岡県内とか、北九州エリアで見たときの位置づけが気になります。
福岡県内・全国、そして北九州エリアで見るとどのくらいの水準?
山川不動産の専門家
苅田町の中古戸建て中央値(直近3年・2,050万円)を、国交省の同じ集計方法で福岡県内・全国のほかの市区町村と比べてみますね。
| 比較範囲 | 苅田町の順位 | 母数 |
|---|---|---|
| 福岡県内(中古戸建て記事化対象の市区・行政区) | 22位 | 31 |
| 全国(中古戸建て記事化対象の市区町村) | 390位 | 691 |
木村相談者
県内で22位、全国だと390位ですか。ちょうど真ん中くらい、って感じですかね。
山川不動産の専門家
そうですね、価格水準としては福岡県内ではやや下位寄り、全国で見るとほぼ中位です。参考までに、苅田町に近い北九州都市圏の中古戸建て中央値(いずれも直近3年ベース)も並べてみます。
| エリア | 中古戸建て中央値(直近3年) |
|---|---|
| 苅田町 | 2,050万円 |
| 北九州市小倉南区(参考) | 2,050万円 |
| 北九州市八幡西区(参考) | 1,900万円 |
| 北九州市小倉北区(参考) | 1,600万円 |
| 行橋市(参考) | 1,400万円 |
木村相談者
あれ、苅田町って北九州市小倉南区と同じ水準なんですね。隣の行橋市よりだいぶ高いのは意外でした。
山川不動産の専門家
苅田町は北九州都市圏の中でも中央値が高めのグループに入ります。北九州空港や苅田港周辺の物流・製造業の集積、福岡市方面へのアクセスの良さなどが背景として考えられますが、これはあくまで背景情報で、価格を決めているのは実際の需要と供給です。なお「(参考)」と付けている周辺エリアは、苅田町と同じく単年では方向を断定していない区分のデータなので、比較する際はその点も踏まえてください。
木村相談者
なるほど、比較する範囲によって見え方が変わるんですね。じゃあ結局、今売るのがいいのか悪いのか、っていうのはどう考えたらいいんでしょう。
苅田町で「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
ここまでの話をふまえると、苅田町の中古戸建ては年間の成約件数がそれほど多くなく、単年の増減だけでは方向を断定できません。ただ、直近3年でまとめた相場水準(2,050万円)と、北九州都市圏の中でも中央値が高めのグループに入っていることは事実としてお伝えできます。
木村相談者
つまり、はっきり「売り時」だと言い切れるわけではない、ってことですよね。
山川不動産の専門家
その通りです、それが正直なところです。価格や件数のデータはあくまで市場全体の傾向を示す材料であって、あなたの戸建て1軒がいくらで売れるか、今売るべきかを決めるものではありません。売却のタイミングは、住み替えの予定や資金計画、その物件特有の土地の広さ・築年数・接道状況といった個別事情によって変わってきます。
木村相談者
個別事情って、具体的にはどんなことを考えればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
たとえば住み替え先の購入時期との兼ね合い、ローンの残債と売却額のバランス、土地の形状や接道といった戸建て特有の要素です。苅田町は成約件数がそれほど多いエリアではないので、売り出してから成約までにある程度の期間がかかることも想定しておくと安心です。焦って値下げをしなくて済むよう、余裕を持ったスケジュールで検討してみてください。
木村相談者
数字だけで背中を押されなくてよかったです。じゃあ、実際に相場を確認したくなったら、次に何をすればいいですか?
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでの相場データはあくまでエリア全体の傾向です。ご自身の戸建ての実際の価格を知るには、次のようなステップで進めるのが一般的です。
- 1相場感を持つ — 今回お伝えした直近3年の中央値(2,050万円)と価格帯を、ご自身の物件の土地の広さ・築年数と照らし合わせてイメージをつかむ
- 2複数社の査定額を比較する — 一括査定サービスを使って、複数の不動産会社から査定額を取り寄せる。1社だけだと相場からズレた金額を提示されても気づきにくい
- 3担当者と話してみる — 査定額だけでなく、売却までの想定期間や、地域での販売実績も含めて担当者に相談する
- 4売るかどうかはそれから決める — 査定額を見たうえで、住み替えのタイミングや資金計画と照らして、売却するかどうかをじっくり判断する
木村相談者
一括査定サービスってたくさんあるみたいですけど、何を基準に選べばいいんでしょう。
山川不動産の専門家
提携している不動産会社の数や、対応しているエリア、査定にかかる時間の目安で選ぶ人が多いですね。苅田町のような地方都市の場合、大手だけでなく地元に強い会社が査定に参加しているサービスを選ぶと、より実勢に近い査定額が出やすい傾向があります。複数のサービスを併用して、重なる会社があるかどうかを見てみるのもひとつの方法です。
木村相談者
なるほど、査定はゴールじゃなくて、判断材料を増やすためのステップなんですね。
山川不動産の専門家
まさにそうです。査定額を知ったうえで「今回は様子を見よう」という判断になっても、それは十分に意味のある結果です。
苅田町 中古戸建て 基本情報まとめ
木村相談者
最後に、今回のデータの前提をまとめてもらえますか?
山川不動産の専門家
はい、まとめるとこちらです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 福岡県京都郡苅田町 |
| 対象物件種別 | 中古戸建て(土地付き一戸建て) |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年(成約ベース) |
| 直近3年(2022〜2024年)の中央値 | 2,050万円(n=74) |
| データの性質 | 年間の成約件数がそれほど多くないため、単年の方向は断定せず直近数年の相場水準として掲載 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ XIT001 不動産取引価格情報 |
木村相談者
出典が国交省の公的データっていうのは、やっぱり安心感がありますね。
山川不動産の専門家
実際に登記された取引だけを集計しているので、売り出し中の希望価格や、担当者の主観が入った推定価格とは性質が違います。数字自体は年によってブレて見えることもありますが、実態に近い相場として使ってもらえると思います。
木村相談者
ありがとうございます、だいぶイメージがつかめました。
山川不動産の専門家
最後にひとつだけ、今回は将来の人口推計のデータについては触れていません。苅田町単独の将来人口推計データが現時点でこちらでは十分にそろっていないためです。無理に他エリアの数字を当てはめて需給を語ることはしたくないので、今回は価格の実績データだけでお話ししました。
木村相談者
無理に埋めない、というのも誠実な感じがして安心します。
山川不動産の専門家
苅田町の相場は、直近3年の中央値2,050万円を軸に、単年の増減は断定しないという前提で見てもらえればと思います。最後に、よくある質問もいくつか補足しておきますね。
よくある質問
木村相談者
いくつか気になることを聞いてもいいですか?
山川不動産の専門家
もちろんです、どうぞ。
木村相談者
苅田町の戸建て価格は今後上がるんですか、下がるんですか?
山川不動産の専門家
それは断定できません。苅田町は年間の成約件数がそれほど多くないエリアなので、直近3年の相場水準(2,050万円)を目安にしつつ、実際に売却を検討する段階で複数社の査定を取って最新の実勢感をつかむことをおすすめします。
木村相談者
2,050万円という数字は、うちの戸建てにもそのまま当てはまりますか?
山川不動産の専門家
あくまでエリア全体の中央値なので、土地の広さや建物の築年数、接道状況、駅からの距離によって個別の価格は変わります。この記事の数字は「相場の目安」として使ってもらい、実際の金額は査定で確認するのが確実です。
木村相談者
なぜ他のサイトの相場と数字が違うことがあるんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって「売り出し中の希望価格」を集計しているケースと、私たちのように「実際に成約した価格」を集計しているケースがあるためです。この記事は国交省の不動産情報ライブラリに登録された成約データのみを使っています。また、新築を含めて集計しているサイトと、中古のみで集計しているサイトでも数字は変わります。この記事は中古戸建てのみの成約データです。
木村相談者
査定を頼んだら、必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定はあくまで価格を知るための手段です。査定額を見てから「今回は売らない」と判断しても全く問題ありません。
木村相談者
苅田町の中でもエリア(苅田・新津・鴨神など)によって価格は違いますか?
山川不動産の専門家
この記事のデータは苅田町全体を一つの市区町村として集計した国交省の統計に基づいています。町丁目単位のエリア別の内訳までは公的データからは分からないため、この記事では町全体の中央値としてお伝えしています。エリアごとの違いが気になる場合は、査定を依頼した際に不動産会社の担当者に確認してみてください。
木村相談者
築年数によって価格はどのくらい違いますか?
山川不動産の専門家
苅田町は現時点で、築年数帯ごとに分けて相場を出すには件数がまだ十分ではありません。帯ごとに分けると1つの帯あたりの件数がさらに少なくなり、信頼できる数字にならないためです。そのため今回は築年数帯別の相場は掲載せず、町全体の中央値でお伝えしています。取引がさらに積み上がれば、将来的に築年数帯別の相場も掲載できるようになる可能性があります。
