木村相談者
北九州市八幡東区にマンションを持っているんですが、そろそろ売却も考えたほうがいいのか気になっていて。この辺りの中古マンションって、今どのくらいの相場なんでしょうか。
山川不動産の専門家
不動産アドバイザーの山川です。よろしくお願いします。八幡東区は製鉄業の発祥地として知られ、東田地区の再開発(スペースワールド跡地含む)が進んでいるエリアですね。国土交通省の不動産情報ライブラリに登録されている、実際に成約した中古マンションの取引データをもとにお答えできます。
木村相談者
「実際に成約した」というのがポイントなんですか?
山川不動産の専門家
そうなんです。ポータルサイトの多くは「今、売り出し中の価格」を集計しています。でもそれはまだ売れていない希望価格です。私たちがお見せするのは、実際に登記まで完了して取引が成立した価格だけを集計したものなので、より実態に近い数字だと思ってください。
木村相談者
なるほど、それなら安心して見られそうです。じゃあ早速、価格の推移から教えてもらえますか?
八幡東区の中古マンション、直近8年の価格推移
山川不動産の専門家
こちらが2017年から2024年までの、年ごとの成約価格の中央値です。
| 年 | 中央値 | 価格帯(25%〜75%) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,000万円 | 440万円〜1,600万円 | 19件 |
| 2018年 | 1,200万円 | 650万円〜1,875万円 | 30件 |
| 2019年 | 1,200万円 | 740万円〜1,600万円 | 29件 |
| 2020年 | 1,200万円 | 575万円〜1,800万円 | 35件 |
| 2021年 | 1,100万円 | 800万円〜2,000万円 | 49件 |
| 2022年 | 975万円 | 580万円〜1,500万円 | 56件 |
| 2023年 | 1,100万円 | 457.5万円〜1,675万円 | 54件 |
| 2024年 | 1,650万円 | 1,100万円〜2,500万円 | 54件 |
木村相談者
中央値ってそもそもどういう意味ですか? あと「価格帯25%〜75%」も、正直よく分かってないです。
山川不動産の専門家
中央値は、その年に成約した物件を価格の安い順に並べたとき、ちょうど真ん中に来る価格のことです。極端に高い物件や安い物件に引っ張られにくいので、相場の代表値としてよく使われます。「価格帯25%〜75%」は、安いほうから数えて25%目の価格から75%目の価格までの範囲で、その年に成約したマンションのおよそ半分がこのレンジに収まっているとイメージしてもらえれば大丈夫です。
木村相談者
2024年だけ1,650万円って急に上がってますね。これって上昇し始めてる、ってことなんでしょうか?
山川不動産の専門家
ここが八幡東区の相場を見るうえで一番大事なポイントです。表の「価格帯」を見てもらうと、2024年は1,100万円〜2,500万円と、同じ年の中でも物件によって価格の幅がとても大きいんです。専有面積や築年数、駅からの距離、東田地区の再開発エリアに近いかどうかといった条件がバラバラな物件が混ざって集計されているので、1年だけを取り出して「上がった」「下がった」と判断すると、実態とズレることがあります。
木村相談者
じゃあ、この上下は誤差みたいなものと考えていいんですか?
山川不動産の専門家
誤差というより、物件ごとの個性の幅が価格に出やすいエリアだ、と捉えてもらうのが正確です。実際、八幡東区の直近の単年データでは、統計的なブレの幅(相対的な信頼区間)がおよそ60.6%と試算されていて、単年の数字だけで方向を語るには誤差が大きすぎます。なので私たちは、直近1年だけでなく直近3年(2022年〜2024年)をまとめたプールでも相場を見るようにしています。この3年間の成約件数は合計164件、中央値は1,250万円でした。単年の数字がブレても、複数年まとめると相場感はつかみやすくなります。
木村相談者
1,250万円が今の実力値に近い、というイメージですね。取引の件数自体はどう推移してるんですか?
年ごとの取引件数はどう変わった?
山川不動産の専門家
上の表の「取引件数」を改めて見てみましょう。2017年は19件と少なめでしたが、2018年に30件、2021年に49件まで増え、直近3年は2022年56件・2023年54件・2024年54件と、毎年50件台で安定してきています。2017年から2021年にかけて件数が段階的に増えたあと、直近3年は高めの水準で落ち着いている、という流れです。
木村相談者
件数が増えてきてるのはいい材料ですね。19件しかなかった年もありますけど、そのくらいの件数だと相場ってどのくらい正確なんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、2017年のように19件しかない年は、統計的なブレの幅がかなり大きくなります。ただ八幡東区の場合、直近3年は毎年50件台で推移しているので、件数自体は北九州市内でも決して少ないエリアではありません。それでも60.6%というブレの幅が出るのは、件数の少なさというより、マンションの規模(築年数・専有面積・階数)のばらつきが大きいことが主な理由と考えられます。だからこそ、単年の増減より直近3年のプール(164件・中央値1,250万円)のほうが参考にしやすい数字だと考えています。
木村相談者
なるほど、件数が増えたからOKってわけじゃないんですね。じゃあこの1,250万円っていう水準は、周りの街と比べるとどうなんでしょう。福岡県内とか、全国で見たときの位置づけが気になります。
福岡県内・全国、北九州市内で見るとどのくらいの水準?
山川不動産の専門家
八幡東区の中古マンション中央値(直近3年・1,250万円)を、国交省の同じ集計方法で福岡県内・全国のほかの市区町村と比べてみますね。
| 比較範囲 | 八幡東区の順位 | 母数 |
|---|---|---|
| 福岡県内(中古マンション記事化対象の市区・行政区) | 21位 | 26 |
| 全国(中古マンション記事化対象の市区町村) | 403位 | 464 |
木村相談者
県内で21位、全国だと403位ですか。だいぶ下寄りって感じですね。
山川不動産の専門家
そうですね、価格水準としては福岡県内でも全国でも下位寄りです。参考までに、全国464市区町村の中古マンション中央値の単純平均はおよそ2,287万円なので、八幡東区の1,250万円はその55%程度、という位置づけになります。福岡県内26市区の単純平均はおよそ1,777万円で、こちらと比べても7割程度です。北九州市の他の行政区の中古マンション中央値(いずれも直近3年ベース)も並べてみます。
| 行政区 | 中古マンション中央値(直近3年) |
|---|---|
| 門司区 | 1,300万円 |
| 若松区 | 1,000万円 |
| 戸畑区 | 1,200万円 |
| 小倉北区 | 1,200万円 |
| 小倉南区 | 1,300万円 |
| 八幡東区 | 1,250万円 |
| 八幡西区 | 1,100万円 |
木村相談者
北九州市の中では真ん中より少し上、って感じですかね。
山川不動産の専門家
北九州市内で見ると中位からやや上のグループですが、福岡県全体・全国で見るとまだ下位寄り、という位置づけです。ちなみに福岡市中央区のような都心部だと中古マンションの中央値が2,000万円を超えるエリアもあり、同じ福岡県内でもエリアによる価格差はかなり大きいです。この「どの範囲と比べるか」で印象が変わる、というのは相場を見るときに覚えておいてほしいポイントですね。
木村相談者
なるほど、比較の物差し次第ってことですね。
山川不動産の専門家
八幡東区は明治時代からの製鉄業の街として発展してきたエリアで、近年は東田地区の再開発(スペースワールド跡地の商業施設化など)が進んでいます。JR鹿児島本線の八幡駅・スペースワールド駅・枝光駅などが利用でき、小倉方面・福岡方面へのアクセスも一定の利便性があります。ただこれは背景情報であって、価格を決めているのはあくまで実際の需要と供給です。
木村相談者
背景を知っておくと、数字だけ見るより納得感がありますね。じゃあ結局、今売るのがいいのか悪いのか、っていうのはどう考えたらいいんでしょう。
八幡東区で「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
ここまでの話をふまえると、八幡東区の中古マンションは物件ごとの価格差が大きく、単年の増減だけでは方向を断定できません。ただ、直近3年でまとめた相場水準(1,250万円)と、年間の成約件数が2017年の19件から直近3年は50件台で安定していることは事実としてお伝えできます。
木村相談者
つまり、はっきり「売り時」だと言い切れるわけではない、ってことですよね。
山川不動産の専門家
その通りです、それが正直なところです。価格や件数のデータはあくまで市場全体の傾向を示す材料であって、あなたのマンション1戸がいくらで売れるか、今売るべきかを決めるものではありません。売却のタイミングは、住み替えの予定や資金計画、そのマンション特有の階数・向き・管理状態といった個別事情によって変わってきます。
木村相談者
個別事情って、具体的にはどんなことを考えればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
たとえば住み替え先の購入時期との兼ね合い、ローンの残債と売却額のバランス、管理費や修繕積立金の今後の見通し、といったあたりです。八幡東区は直近3年の成約件数が50件台で推移していて極端に少ないエリアではありませんが、それでも駅からの距離や物件の条件次第で売却にかかる期間は変わってきます。焦って値下げをしなくて済むよう、余裕を持ったスケジュールで検討してみてください。
木村相談者
数字だけで背中を押されなくてよかったです。じゃあ、実際に相場を確認したくなったら、次に何をすればいいですか?
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでの相場データはあくまでエリア全体の傾向です。ご自身のマンションの実際の価格を知るには、次のようなステップで進めるのが一般的です。
- 1相場感を持つ — 今回お伝えした直近3年の中央値(1,250万円)と価格帯を、ご自身の物件の広さ・築年数と照らし合わせてイメージをつかむ
- 2複数社の査定額を比較する — 一括査定サービスを使って、複数の不動産会社から査定額を取り寄せる。1社だけだと相場からズレた金額を提示されても気づきにくい
- 3担当者と話してみる — 査定額だけでなく、売却までの想定期間や、地域での販売実績も含めて担当者に相談する
- 4売るかどうかはそれから決める — 査定額を見たうえで、住み替えのタイミングや資金計画と照らして、売却するかどうかをじっくり判断する
木村相談者
一括査定サービスってたくさんあるみたいですけど、何を基準に選べばいいんでしょう。
山川不動産の専門家
提携している不動産会社の数や、対応しているエリア、査定にかかる時間の目安で選ぶ人が多いですね。八幡東区のように取引件数が極端に少なくはないエリアの場合、大手だけでなく地元に強い会社が査定に参加しているサービスを選ぶと、より実勢に近い査定額が出やすい傾向があります。複数のサービスを併用して、重なる会社があるかどうかを見てみるのもひとつの方法です。
木村相談者
なるほど、査定はゴールじゃなくて、判断材料を増やすためのステップなんですね。
山川不動産の専門家
まさにそうです。査定額を知ったうえで「今回は様子を見よう」という判断になっても、それは十分に意味のある結果です。
八幡東区 中古マンション 基本情報まとめ
木村相談者
最後に、今回のデータの前提をまとめてもらえますか?
山川不動産の専門家
はい、まとめるとこちらです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 福岡県北九州市八幡東区 |
| 対象物件種別 | 中古マンション |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年(成約ベース) |
| 直近3年(2022〜2024年)の中央値 | 1,250万円(n=164) |
| データの性質 | 物件ごとの価格の幅が大きいため、方向は断定せず直近数年の相場水準として掲載 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ XIT001 不動産取引価格情報 |
木村相談者
出典が国交省の公的データっていうのは、やっぱり安心感がありますね。
山川不動産の専門家
実際に登記された取引だけを集計しているので、売り出し中の希望価格や、担当者の主観が入った推定価格とは性質が違います。数字自体は控えめに見えることもありますが、実態に近い相場として使ってもらえると思います。
木村相談者
ありがとうございます、だいぶイメージがつかめました。
山川不動産の専門家
最後にひとつだけ、今回は将来の人口推計のデータについては触れていません。八幡東区単独の将来人口推計データが現時点でこちらでは十分にそろっていないためです。無理に他エリアの数字を当てはめて需給を語ることはしたくないので、今回は価格の実績データだけでお話ししました。
木村相談者
無理に埋めない、というのも誠実な感じがして安心します。
山川不動産の専門家
八幡東区の相場は、直近3年の中央値1,250万円を軸に、単年の増減は断定しないという前提で見てもらえればと思います。最後に、よくある質問もいくつか補足しておきますね。
よくある質問
木村相談者
いくつか気になることを聞いてもいいですか?
山川不動産の専門家
もちろんです、どうぞ。
木村相談者
八幡東区のマンション価格は今後上がるんですか、下がるんですか?
山川不動産の専門家
それは断定できません。八幡東区は単年ごとの価格差が大きいエリアなので、直近3年の相場水準(1,250万円)を目安にしつつ、実際に売却を検討する段階で複数社の査定を取って最新の実勢感をつかむことをおすすめします。
木村相談者
1,250万円という数字は、うちのマンションにもそのまま当てはまりますか?
山川不動産の専門家
あくまでエリア全体の中央値なので、専有面積や築年数、階数、駅からの距離によって個別の価格は変わります。この記事の数字は「相場の目安」として使ってもらい、実際の金額は査定で確認するのが確実です。
木村相談者
なぜ他のサイトの相場と数字が違うことがあるんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって「売り出し中の希望価格」を集計しているケースと、私たちのように「実際に成約した価格」を集計しているケースがあるためです。この記事は国交省の不動産情報ライブラリに登録された成約データのみを使っています。
木村相談者
査定を頼んだら、必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定はあくまで価格を知るための手段です。査定額を見てから「今回は売らない」と判断しても全く問題ありません。
木村相談者
八幡東区の中でもエリア(枝光・東田・前田など)によって価格は違いますか?
山川不動産の専門家
この記事のデータは八幡東区全体を一つの市区町村として集計した国交省の統計に基づいています。町丁目単位のエリア別の内訳までは公的データからは分からないため、この記事では区全体の中央値としてお伝えしています。エリアごとの違いが気になる場合は、査定を依頼した際に不動産会社の担当者に確認してみてください。
木村相談者
築年数によって価格はどのくらい違いますか?
山川不動産の専門家
八幡東区は成約件数自体は直近3年で50件台と少なくはないエリアですが、価格のばらつきが大きいこともあり、現時点では築年数帯ごとに分けて十分に信頼できる相場を出すには至っていません。そのため今回は築年数帯別の相場は掲載せず、区全体の中央値でお伝えしています。ご自身のマンションの築年数が中央値からどのくらい離れていそうかは、築浅なら高め、築古なら控えめという方向感だけ持っておくと、査定額を見たときのギャップにも驚きにくくなると思います。
木村相談者
戸畑区や小倉北区など、隣接するエリアの相場も気になります。
山川不動産の専門家
北九州市戸畑区の中古マンション相場や北九州市小倉北区の中古マンション相場、北九州市若松区の中古マンション相場も同じ方法で記事にしています。洞海湾を挟んで隣接する戸畑区や、北九州市の行政・商業の中心である小倉北区と比べてみると、八幡東区の位置づけがより具体的につかめると思います。
