木村相談者
山川さん、粕屋郡須恵町に戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。不動産サイトをいくつか見たら、AIで予測した将来価格とか、坪単価のランキングとか、いろいろ出てきて逆に混乱しちゃって。
山川不動産の専門家
それ、須恵町に限らずよくあるお悩みです。予測モデルや独自の坪単価ランキングは参考にはなりますが、まずは国交省が公開している実際の成約データを見て、感覚ではなく事実で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
実際に売れた金額ってことですか?
山川不動産の専門家
そうです。不動産情報ライブラリという国交省のデータベースに、須恵町で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の記録があります。2017年から2024年までの中央値(真ん中の価格)を並べてみますね。
粕屋郡須恵町の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,400万円 | 27件 |
| 2018年 | 2,500万円 | 25件 |
| 2019年 | 2,650万円 | 18件 |
| 2020年 | 3,100万円 | 41件 |
| 2021年 | 2,850万円 | 26件 |
| 2022年 | 2,850万円 | 28件 |
| 2023年 | 2,650万円 | 20件 |
| 2024年 | 3,100万円 | 37件 |
木村相談者
2020年に3,100万まで上がって、2023年に一回2,650万まで下がって、2024年でまた3,100万に戻ってますね。
山川不動産の専門家
よく見ていますね。2017年から2024年の8年間で+29.2%の上昇です。さらに直近1年(2023年→2024年)は+17.0%と、この1年でかなり伸びました。2019年の2,650万円が一つの底で、そこから2020年に跳ね上がり、以降は2,850万〜3,100万円のレンジで推移しています。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
さっき見たサイトだと、AIが予測した10年後の価格みたいなのも出てたんです。この記事の数字とは違うものなんですか?
山川不動産の専門家
そこは大事な違いです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額そのものです。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。AIによる将来予測は、それはそれで一つの見方として参考になりますが、あくまで機械学習モデルによる推計値で、実際に売れた金額そのものではありません。
木村相談者
予測じゃなくて、本当に売れた結果の数字なんですね。
山川不動産の専門家
ええ。しかも予測モデルは坪単価や大字(地区)ごとの細かい数字まで出せますが、須恵町全体で見ても年間20〜40件程度の取引です。これを大字単位までさらに細かく割ってしまうと、1つの地区で年に数件、下手をすると1件という単位になり、その地区の相場というより「たまたまその年に売れた1軒の価格」に近くなってしまいます。この記事では、須恵町全体でまとまった件数として扱える単位で、成約価格そのものを見ていきます。
木村相談者
細かく出ている数字が、必ずしも信頼できるとは限らないってことですね。
山川不動産の専門家
そういうことです。次は、この中央値がどれくらいの幅を持っているのか、そしてどれくらい信頼できる数字なのかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値3,100万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が2,400万円、上から4分の1(p75)が3,600万円です。
木村相談者
2,400万から3,600万まで、結構開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。もう一つ確認しておきたいのが、この2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は22.6%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を下回っています。年間37件という取引件数を踏まえると、須恵町は単年でもトレンドを語れる水準のデータがあるエリアです。
木村相談者
基準はクリアしてるんですね。それでも念のため複数年でも見ておいたほうがいいんですか?
山川不動産の専門家
はい、念のため確認しておきましょう。2022年から2024年の3年分をプールすると、取引件数は85件、中央値は2,900万円です。単年の3,100万円より少し低いですが、大きくずれてはいません。8年で29.2%上昇、直近1年で17.0%上昇という数字は、単年の振れだけで説明できるものではなく、実際のトレンドとして扱えると考えられます。
山川不動産の専門家
相場の水準がつかめたところで、須恵町の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
須恵町の将来人口の見通しについて
木村相談者
さっき見たサイトに、須恵町の将来人口の予測みたいなのが出ていて、人口が増えるから価格も上がりやすいって書いてあったんですけど、本当なんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、須恵町の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
人口が増えると価格が上がる、っていうのはそんなに単純な話じゃないんですか?
山川不動産の専門家
そこは実は注意が必要なところです。人口の増減は需給を考えるうえでの材料の一つにはなりますが、人口が増えている地域だからといって、それだけで価格が上がると決めつけるのは早計です。金利や再開発、周辺の交通利便性など、他の要因も絡みます。「人口が増えるから価格が上がる」「人口が減るから価格が下がる」と単純に結びつけるのは、この記事では避けています。相場の水準がつかめたところで、次は須恵町が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで須恵町はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、須恵町の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その町だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 須恵町の位置 |
|---|---|
| 福岡県内の中古戸建て中央値 | 12位/31市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 207位/691市区町村 |
| 8年上昇率の県内順位(取引データが十分な区分) | 5位/11市区町村 |
| 8年上昇率の全国順位 | 24位/179市区町村 |
| 全国平均(取引データが十分な区分の単純平均)との比較 | 平均 約4,000.6万円に対して約77%の水準 |
木村相談者
県内12位、全国だと207位。真ん中よりちょっと上くらいですか。でも上昇率だと5位なんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。須恵町は価格水準そのものは全国平均よりやや控えめ(約77%)ですが、8年の上昇率は福岡県内の取引データが十分な11市区町村の中で5位と、上位グループに入ります。粕屋郡内の他の町とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 位置づけ |
|---|---|---|
| 粕屋郡篠栗町 | 3,400万円 | 参考値 |
| 粕屋郡志免町 | 3,300万円 | 参考値 |
| 粕屋郡須恵町 | 3,100万円 | 取引データは十分 |
| 粕屋郡宇美町 | 2,600万円 | 参考値 |
木村相談者
あれ、須恵町より高い篠栗町や志免町は「参考値」で、須恵町だけ「取引データは十分」なんですね。
山川不動産の専門家
そこが須恵町の特徴です。篠栗町・志免町・宇美町はいずれも年間の取引件数が少なめで、単年では方向を断定しにくい参考値扱いです。須恵町は年間37件・3年プール85件という取引の厚みがあり、粕屋郡の中では珍しく単年でもトレンドを語れる水準のデータが揃っています。福岡県全体の取引データが十分な11市区町村を価格水準順に並べると、こうなります。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 福岡市博多区 | 4,150万円 | +40.7% | -1.2% |
| 福岡市西区 | 4,100万円 | +41.4% | +7.9% |
| 大野城市 | 4,000万円 | +37.9% | +14.3% |
| 福岡市城南区 | 4,000万円 | +17.6% | -7.0% |
| 福岡市早良区 | 3,600万円 | +20.0% | -7.7% |
| 春日市 | 3,600万円 | +9.1% | 0.0% |
| 福岡市南区 | 3,500万円 | +16.7% | -7.9% |
| 福岡市東区 | 3,500万円 | +29.6% | -6.7% |
| 粕屋郡須恵町 | 3,100万円 | +29.2% | +17.0% |
| 筑紫野市 | 2,900万円 | +11.5% | -7.9% |
| 糸島市 | 2,800万円 | +27.3% | +19.1% |
木村相談者
直近1年で見ると、須恵町の+17.0%ってかなり高いほうですよね。ほとんどの市区がマイナスになってます。
山川不動産の専門家
よく気づきましたね。福岡県内の取引データが十分な11市区町村のうち、直近1年(2023年→2024年)でプラスになっているのは糸島市・須恵町・大野城市・福岡市西区・春日市の5つだけで、残り6市区はマイナスでした。その中でも須恵町の+17.0%は糸島市の+19.1%に次いで2番目の伸びです。8年間の上昇率(+29.2%)は福岡市博多区・西区・大野城市に次ぐ4番目の高さで、価格水準そのものは中位グループながら、上昇のペースはかなり強い部類です。
木村相談者
価格自体は控えめなのに、伸び方は勢いがあるってことなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。どちらも事実ですが、どちらか一方だけを根拠にしないのがポイントです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
須恵町の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
直近1年で+17.0%も上がってるなら、これって今すぐ売ったほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
須恵町の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
須恵町の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年+29.2%、直近1年+17.0%の上昇はデータの裏付けがある — 相対信頼区間の幅は22.6%と基準(25%以下)を下回り、単年でもトレンドを語れる水準。年間37件・3年プール85件という取引の厚みもある。
- 2福岡県内でも上昇ペースは上位、価格水準は中位 — 8年上昇率は県内取引データが十分な11市区町村中5位、直近1年は2位の伸び。一方で価格水準そのものは県内12位・全国207位と中位グループ。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、須恵町の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってるから急げ」でも「水準は控えめだから待て」でもないってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、町全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた町全体の中央値・8年と直近1年の変化率・県内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値3,100万円や3年プールの2,900万円からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 福岡県粕屋郡須恵町 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅22.6%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 37件(3年プールでは85件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
須恵町の相場は8年間で29.2%上昇、直近1年は+17.0%という状況です。価格水準そのものは県内・全国で中位グループですが、上昇のペースは福岡県内でも上位です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は福岡県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。須恵町の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。AIによる予測値や広告の売り出し価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
須恵町の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は3,100万円です。2024年のデータでは2,400万円〜3,600万円まで幅があり、2022〜2024年の3年プールでは中央値2,900万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で29.2%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)は+17.0%とさらに上がっています。2024年単年の相対信頼区間の幅は22.6%で基準(25%以下)を下回っており、単年でもトレンドを語れる水準のデータです。
木村相談者
須恵町は福岡県内でどれくらいの位置にあるんですか?
山川不動産の専門家
価格水準は福岡県内31市区町村中12位、全国691市区町村中207位です。一方で8年上昇率は取引データが十分な県内11市区町村中5位、直近1年の伸び(+17.0%)は糸島市に次ぐ2位です。価格水準は中位、上昇ペースは上位という位置づけです。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で須恵町の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
須恵町は近くの篠栗町・志免町・宇美町と比べて何が違うんですか?
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、篠栗町3,400万円・志免町3,300万円・須恵町3,100万円・宇美町2,600万円です。違うのは取引データの位置づけです。篠栗町・志免町・宇美町はいずれも年間の取引件数が少なめで参考値扱いですが、須恵町は年間37件・3年プール85件という取引の厚みがあり、粕屋郡の中では珍しく単年でもトレンドを語れる水準のデータが揃っています。
