木村相談者
すみません、久留米市で戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。今の相場ってどれくらいなんでしょうか。
山川不動産の専門家
久留米市ですね。国交省の不動産情報ライブラリに登録されている実際の取引データをもとにお答えしますね。まず結論からお伝えすると、久留米市の中古戸建て・土地は、直近3年間の相場が1,900万円前後で推移していますが、大牟田市などと同じように物件ごとの価格の差がかなり大きいのが特徴のエリアです。
木村相談者
差が大きいって、久留米市もそうなんですか。もっと都市部だから安定してるのかと思ってました。
山川不動産の専門家
このあと具体的な数字と図でお見せしますね。ちなみに、ここでの「戸建て・土地」は、国交省の不動産情報ライブラリに登録されている「宅地(土地、土地と建物)」のうち、住宅として使われている物件の取引データを指しています。農地や林地の取引、マンションの取引は含まれていません。まずは価格の推移から見ていきましょう。
久留米市の中古戸建て・土地、価格の推移
山川不動産の専門家
久留米市で2017年から2024年までに成約した「宅地(土地、土地と建物)」のうち、住宅用の取引を集計した年別の中央値がこちらです。
| 年 | 中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,800万円 | 177件 |
| 2018年 | 2,200万円 | 142件 |
| 2019年 | 2,100万円 | 196件 |
| 2020年 | 2,200万円 | 184件 |
| 2021年 | 2,100万円 | 205件 |
| 2022年 | 1,800万円 | 190件 |
| 2023年 | 1,900万円 | 162件 |
| 2024年 | 1,850万円 | 182件 |
木村相談者
あれ、2018年に2,200万円まで上がったのに、2022年はまた1,800万円に下がってて、2024年は1,850万円。ずっと2,000万円前後をうろうろしてる感じですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2017年の1,800万円から2024年の1,850万円まで、8年間で見るとほとんど変わっていません(+2.8%程度)。ただ、この「ほとんど変わっていない」という言い方も少し注意が必要で、年によって1,800万円台から2,200万円台まで振れているのは、相場そのものが動いたというより「その年にどんな物件が成約したか」による影響が大きいんです。それを示しているのが、直近3年間の価格の幅です。
木村相談者
価格の幅、ですか。
山川不動産の専門家
はい。同じ年の取引でも、安いものと高いものでどれくらい差があるかを見た図です。
木村相談者
2024年だと、下が753万円で上が3,075万円…! 中央値の1,850万円ともだいぶ違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。土地の広さ、建物の築年数、駅からの距離などによって、同じ久留米市の中でも取引価格に大きな幅があります。この幅が大きいと、1年ごとの中央値の上下だけを見て「上がった」「下がった」と判断するのは危険です。たまたまその年に高額な物件の取引が多かっただけ、というケースもあり得るので。
木村相談者
なるほど、それでジグザグに見えるんですね。じゃあ、久留米市の相場は結局どう見ればいいんですか？
山川不動産の専門家
久留米市のように価格の幅が大きいエリアでは、単年の増減より、直近数年をまとめた「相場観」で見るのがおすすめです。次でその数字をお伝えしますね。
取引件数と、直近3年間の相場観
山川不動産の専門家
久留米市の中古戸建て・土地は、年間の取引件数がだいたい142件から205件の間で推移していて、件数自体は少なくありません。2024年は182件でした。ただ、先ほどお見せした通り、1件1件の価格差が大きいエリアです。
木村相談者
200件近くあるんですね。それだけ件数があっても、方向は断定できないものなんですか。
山川不動産の専門家
はい。「データが少なすぎて何も言えない」わけではなく、「件数はあるが、物件ごとの価格差が大きいので、単年の前年比だけでは方向を言い切らない」というのが久留米市の特徴なんです。そこで、直近2022年から2024年の3年間をまとめた相場観をお伝えします。3年分をまとめて534件の取引を見ることで、1年だけを見るよりも偏りの少ない、実態に近い相場観になります。
木村相談者
1年分だけだと、たまたま高い家や安い家の取引が集中してしまうこともあるってことですね。
山川不動産の専門家
まさにそうです。2021年のように205件と取引件数が多い年でも、中央値が2,100万円だったのに対して、2022年は190件とほぼ同水準の件数なのに中央値が1,800万円まで下がっています。件数の多さと中央値の高さは必ずしも連動しないんですね。件数を3年分まとめることで、こうした「その年だけの偏り」をならして見ることができます。
木村相談者
1,900万円っていうのが、今のところの目安ってことですね。
山川不動産の専門家
はい、あくまで「相場観」であって、あなたの物件がこの金額になるとは限りません。土地の広さや建物の状態、駅からの距離で大きく変わるエリアなので、参考値として見てください。次は、この相場が福岡県内や全国で見るとどのくらいの水準なのか、位置づけを見てみましょう。
久留米市の相場は、県内・全国でどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
久留米市の中古戸建て・土地の中央値1,900万円は、当サイトが集計している福岡県内31市区町村の中で、県内24位という水準です。全国では、データを掲載している691市区町村のうち422位にあたります。
木村相談者
真ん中よりちょっと下、くらいですかね。
山川不動産の専門家
そうですね。参考までに、当サイトで相場を掲載している福岡県内の市区町村の中古戸建て・土地の中央値を単純平均すると約2,763万円になります。同様に全国全体では約2,590万円です。久留米市の1,900万円は、この県内平均の7割弱、全国平均の7割強という水準になります。
木村相談者
県内平均より低いんですね。福岡市とかと比べたらもっと差がありそうですね。
山川不動産の専門家
そうですね。福岡市のような都市部は住宅需要も地価も高いので、久留米市のような県南の中核市とは水準が違います。ただ、久留米市は福岡県内でも人口規模が大きい市の一つなので、単純に「地方だから安い」という話でもありません。もう少し具体的にイメージしてもらうために、福岡県内の他の市と比べてみましょう。
福岡県内の他市と比べると
山川不動産の専門家
久留米市と同じように、当サイトで中古戸建て・土地の相場を掲載している福岡県内の市を並べてみます。
| 市区町村 | 中古戸建て・土地の中央値 |
|---|---|
| 大牟田市 | 600万円 |
| 北九州市小倉北区 | 1,600万円 |
| 久留米市 | 1,900万円 |
| 全国平均 | 約2,590万円 |
| 福岡県内平均 | 約2,763万円 |
| 福岡市南区 | 3,500万円 |
木村相談者
こう見ると、久留米市は大牟田市よりだいぶ高いけど、福岡市南区よりはだいぶ低い、真ん中あたりなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。県南の大牟田市より高く、政令市の行政区である福岡市南区や北九州市小倉北区と比べると、小倉北区よりは高いものの、福岡市南区よりは低い、という位置づけです。久留米市は福岡県南部の中核市として一定の住宅需要があるエリアですが、福岡市のように地価そのものが突出して高いわけではない、という実情が数字にも表れています。
木村相談者
なるほど、都市の規模だけじゃなくて、エリアごとの地価水準も影響してるんですね。
山川不動産の専門家
はい。だからこそ、この数字だけで「久留米市は高い」「安い」と単純に判断するのではなく、あくまで位置づけの参考として見てもらえればと思います。ここまでの材料をもとに、次は「売り時」をどう考えればいいか見ていきましょう。
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
久留米市の中古戸建て・土地について、ここまでの材料を並べるとこうなります。
木村相談者
大きくは変わってないけど、年によって振れ幅が大きいってことは分かりました。他のサイトだと「半年で下落してるから今のうちに売った方がいい」みたいに書いてあるのも見たんですけど、そういうのはどうなんでしょう。
山川不動産の専門家
半年や1年といった短い期間の増減だけを見て「売り時」を判断するのは、久留米市のように価格の幅が大きいエリアでは慎重になった方がいいと思います。先ほどお見せした通り、久留米市は同じ年の取引でも下位25%と上位25%で4倍以上の差があるエリアです。短い期間で比べた平均が下がっていても、それは相場そのものが下がったのではなく、たまたまその期間に安い物件の取引が多かっただけ、という可能性も十分にあります。「今が売り時」と断定することはできませんし、するべきでもないと思っています。
木村相談者
じゃあ、結局どう考えればいいんでしょうか。
山川不動産の専門家
住み替えの都合、物件の維持費、他に売りたい理由があるかどうかなど、個別の事情の方が数字より大きく影響する話です。ただ、久留米市のように価格の幅が大きいエリアでは「うちの物件がどのあたりの価格帯に入りそうか」を実際の査定で確認しておく価値は大きいと思います。
木村相談者
たしかに、753万円なのか3,075万円なのかで全然違いますもんね。
山川不動産の専門家
そうなんです。この価格帯の広さ自体が「久留米市の戸建て・土地は、築年数や立地条件によって査定額が大きく変わりやすいエリアだ」という一つの材料になります。相場観をつかんだところで、次に何をすればいいか、実際の流れを見てみましょう。
相場を調べたら、次にやること
- 1相場感をつかむ — このページの中央値や価格帯を参考に、大まかな水準を把握する
- 2複数社の査定を受ける — 久留米市の物件は価格差が大きいエリアなので、1社だけでなく複数社の査定額を比較すると、自分の物件の位置づけが見えやすくなる
- 3査定額と自分の事情を照らし合わせる — 相場・査定額に加えて、住み替えの時期や資金計画など、自分の事情を踏まえて売却するかどうかを検討する
木村相談者
一括査定っていろいろありますけど、複数社に頼んでいいんですか？
山川不動産の専門家
はい、一括査定は複数の不動産会社に同時に査定を依頼できるサービスなので、比較のために複数社使うのが基本的な使い方です。久留米市のように価格の幅が大きいエリアでは、会社によって査定額の見立てが変わることもあるので、比較する意味は大きいと思います。
木村相談者
査定の前に、自分で準備しておいた方がいいことってありますか？
山川不動産の専門家
戸建てや土地の場合、まず確認しておきたいのが土地の境界です。久留米市のように土地の面積で価格が大きく変わるエリアでは、隣地との境界がはっきりしているかどうかが査定や売却のスピードに影響することがあります。あわせて、権利証や登記簿謄本、固定資産税の納税通知書といった書類を手元にそろえておくと、査定や売却の相談がスムーズに進みます。建物がある場合は、雨漏りやシロアリ被害の有無など、大きな修繕履歴を整理しておくのもおすすめです。
木村相談者
境界と書類ですね、手元にあるものを確認しておきます。
山川不動産の専門家
それだけでも十分準備になると思います。あとは実際に査定を受けてみて、金額と自分の事情を照らし合わせていく流れになります。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 久留米市(福岡県) |
| 対象物件種別 | 中古戸建て・土地(宅地のうち住宅・共同住宅用途、農地・林地は除く) |
| 集計対象期間 | 2017年〜2024年の成約データ(相場観は直近2022〜2024年の3年間を使用) |
| データ出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 年間取引件数 | 142件〜205件で推移(2024年は182件) |
| 集計から除いているもの | 農地・林地の取引、マンションの取引、事業用など住宅以外の用途の取引 |
| 価格の性質 | 実際に成約した価格(売り出し希望価格ではない) |
木村相談者
一つ確認なんですけど、これって「売り出し価格」じゃなくて、実際に売れた価格ってことですよね？
山川不動産の専門家
そうです。不動産情報ライブラリのデータは、実際に成約した取引の価格情報が元になっています。売り出し中の物件の希望価格とは違って、実際に取引が成立した金額をもとにした数字です。
木村相談者
それなら信頼できますね。個人間で不動産屋を通さずに売った取引とかも入ってるんですか？
山川不動産の専門家
不動産情報ライブラリのデータは、不動産取引後に国交省が実施しているアンケート調査をもとに集計されています。個人間の売買であっても登記されて回答があれば含まれ得ますが、逆にアンケートの回答が得られなかった取引は反映されません。そのため、実際の取引すべてを完全に網羅しているわけではなく、あくまで「回答が得られた取引の集計」という前提はあります。それでも、売り出し希望価格よりは実態に近い、公的な統計データです。
木村相談者
なるほど、100%網羅ではないけど、信頼できる統計ってことですね。ありがとうございます、だいぶイメージがつかめました。
山川不動産の専門家
最後に、よくある質問もまとめておくので、参考にしてください。
よくある質問
木村相談者
久留米市の戸建てって、そもそもなんで年によって価格の差がこんなに大きいんですか？
山川不動産の専門家
主な理由は、取引ごとの土地の広さ・建物の築年数・駅からの距離といった条件のばらつきです。同じ久留米市内でも、市の中心部に近く築浅の物件と、郊外で築年数の古い物件とでは価格帯が大きく異なります。その年にどちらの物件の取引が多かったかで、中央値も大きく動きやすくなります。
木村相談者
1,900万円という数字は、自分の家にもそのまま当てはまりますか？
山川不動産の専門家
そのまま当てはまるとは限りません。1,900万円は直近3年間の取引全体をならした中央値で、実際には753万円台の物件も3,075万円台の物件も含まれています。土地の広さや建物の状態によって大きく変わるので、あくまで相場全体の目安として捉えて、実際の金額は査定で確認することをおすすめします。
木村相談者
今後、久留米市の相場は上がるんですか、下がるんですか？
山川不動産の専門家
それは断定できません。2017年から2024年までの8年間で見ると中央値はほとんど変わっていませんが、この記事で見た通り価格の幅が大きいエリアなので、来年以降も同じ傾向が続くとは限りません。将来の価格を予測するデータではなく、あくまで過去の実績としてご覧ください。
木村相談者
他の不動産サイトだと、10年後の価格予測とか町丁目別の相場が出てたりしますけど、このページにはないんですか？
山川不動産の専門家
あえて出していません。将来の価格を予測する数字は、AIによる推計であっても不確実性が大きく、断定的に見えてしまうと売り急ぎや先延ばしを煽ることにつながりかねません。町丁目単位まで分けると、久留米市のように取引ごとの価格差が大きいエリアでは1区分あたりの件数が少なくなりすぎて、かえって実態とズレた数字になりかねません。当サイトでは、根拠が薄い予測や区分より、確からしい範囲(年別中央値と価格帯)を正直にお見せする方針にしています。
久留米市の中古戸建て・土地を売却するなら
山川不動産の専門家
ここまでの相場観を踏まえて、実際の査定額を確認したい方は、下記のような一括査定サービスから複数社に依頼してみるのも一つの方法です。
:::
木村相談者
ありがとうございます。まずは相場観を頭に入れつつ、査定も一度検討してみます。
山川不動産の専門家
はい、久留米市は価格の幅が大きいエリアなので、実際の査定額を見てから判断するのがおすすめです。何か気になることがあれば、いつでも相談してくださいね。
