久留米市のマンションは売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

久留米市でマンションを持ってるんですけど、そろそろ売却も考えてて。ただサイトによって「相場」の金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、久留米市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。久留米市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

久留米市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2017年の850万から2024年の1,400万まで、けっこう上がってますね。2021年で取引件数がぐっと増えてるのも気になります。

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で見ると+64.7%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)も+7.7%の上昇で、8年で見ても直近1年で見ても、どちらも上昇方向というのが今の久留米市の状況です。取引件数は2020年までは120件前後でしたが、2021年に281件まで増え、2024年も255件とその水準を保っています。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。売り出し中の物件情報を集計して平均額を出しているサイトや、専有面積・築年数を入力すると独自ロジックで推定相場を返すサイト、自社の取扱物件の中央値だけを載せているサイトなどがあります。どれも売り出し時点の希望価格や推定値であって、実際にいくらで取引が成立したかとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、国交省に登録された成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値1,400万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が560万円、上から4分の1(p75)が2,500万円です。

木村相談者

560万から2,500万まで、けっこう開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は21.4%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を下回っています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は731件、中央値は1,400万円で、単年(1,400万円)とほぼ一致しています。

木村相談者

21.4%って基準の25%にわりと近い数字な気もしますが、それでも大丈夫なんですか?

山川不動産の専門家

基準は下回っているので、単年の数字でトレンドを語れる水準とみなしています。ただし博多区のような取引件数が年1,000件を超える大都市部と比べると、久留米市は年間255件と規模が小さく、基準ぎりぎりに近い分だけブレの余地は残ります。そのため8年・直近1年の上昇傾向は事実として示しつつ、断定はしすぎない姿勢でお伝えしますね。取引の厚みだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、けっこう古くて築40年近いんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は久留米市で一番取引件数が多いのも築31年〜の帯(362件)で、木村さんの物件はまさに久留米市の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

やっぱり築年数が古くなるほど、はっきり下がっていくんですね。うちの帯は650万円が目安ってことですか。

山川不動産の専門家

そうですね。築31年〜の帯は久留米市で最も取引件数が多く(362件)、相対信頼区間の幅も24.6%と基準の25%以下に収まっています。木村さんのような築31年以降の物件であれば、市全体の中央値1,400万円ではなく、築31年〜の帯の中央値650万円(300万円〜1,100万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て勘違いするところでした。ちなみに4つの帯とも、こうやって数字を出せるくらいデータは十分なんですか?

山川不動産の専門家

はい、4つの帯すべてで相対信頼区間25%以下です。〜築10年が10.3%、築11-20年が17.4%、築21-30年が13.3%、築31年〜が24.6%と、いずれも基準内に収まっています。久留米市はどの築年帯でも数字を出せる水準のデータがある、というのが特徴です。相場観がつかめたところで、次は人口の話も気になります。久留米市の将来人口はどうなんですか?

将来人口の見通しについて

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、久留米市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。他のサイトだと「人口が減るから価格も下がる」って書いてあるのを見たことがあるんですが。

山川不動産の専門家

そういう書き方をしているサイトもありますね。ただ私たちは、人口は需給を考えるうえでの材料の一つだとは思いますが、そこから価格の予測を断定するのは慎重であるべきだと考えています。人口が減っている地域だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みますし、将来推計そのものにも幅があります。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は久留米市が全国や県内、そして近隣の市区と比べてどうなのかを見てみましょう。

福岡県内・全国、そして近隣の市区と比べるとどうか

山川不動産の専門家

次に、久留米市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

県内17位で全国だと365位、価格の水準としてはそんなに高くないんですね。でも上昇率は県内1位なんですか!?

山川不動産の専門家

そうなんです。久留米市は価格水準そのものは全国平均のおよそ半分ですが、8年の上昇率(+64.7%)は取引データが十分な福岡県内7市区町村の中で1位、全国217市区町村中でも25位と上位1割強に入っています。「もともとの水準は控えめだが、上昇の勢いは県内でもっとも強い」という見え方です。近隣・県内の主要な市区とも並べてみましょう。

木村相談者

価格の水準は大牟田市と福岡市の中間くらいなのに、上昇率だけ見ると博多区や南区よりも久留米市のほうが高いんですね。

山川不動産の専門家

はい、久留米市は福岡県内の「ok」判定(データが十分でトレンドを語れる)市区町村7つの中で、8年上昇率がもっとも高い市です。福岡市の中心部ほど価格水準は高くありませんが、上昇の勢いという点では県内トップクラスという位置づけです。

木村相談者

水準は控えめだけど、上がり方は県内で一番しっかりしてる、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

久留米市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年で64.7%も上がってて、上昇率が県内1位……これって、もう売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

久留米市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「上がってるから急げ」ってわけじゃなく、材料を並べて自分で考える感じなんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。ちなみに、久留米市には戸建て・土地をお持ちの方向けの記事もありますので、該当する方は久留米市の中古戸建て・土地の相場もあわせてご覧ください。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

久留米市 中古マンション 基本情報まとめ

木村相談者

最後に、今回のデータの前提をまとめてもらえますか?

山川不動産の専門家

はい、まとめるとこちらです。

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

久留米市の相場は8年間で64.7%上昇、直近1年も+7.7%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。久留米市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

久留米市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は1,400万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは560万円〜2,500万円まで幅があります。築31年〜の帯では中央値650万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で64.7%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+7.7%とさらに上がっています。8年間・直近1年ともに上昇傾向というのが今の状況で、この上昇率は取引データが十分な福岡県内7市区町村の中で最も高い水準です。

木村相談者

福岡市に比べて価格が安いのに、なんで上昇率は久留米市のほうが高いんですか?

山川不動産の専門家

はっきりした理由をひとつに断定することはできませんが、久留米市は2017年時点の水準が850万円と比較的低かったため、そこからの伸び率としては大きく出やすい面があります。福岡市中心部のようにもともと価格水準が高いエリアは、絶対額の上昇幅は大きくても、伸び率(%)では控えめに出ることがあります。ただしこれは背景情報であり、価格を決めているのはあくまで実際の需要と供給です。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、久留米市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件情報の平均価格を「相場」として載せているサイトや、専有面積・築年数を入力すると独自ロジックで推定価格を返すサイト、自社の取扱物件だけを集計しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で久留米市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。

久留米市の中古マンションを売却するなら

山川不動産の専門家

ここまでの相場観を踏まえて、実際の査定額を確認したい方は、下記のような一括査定サービスから複数社に依頼してみるのも一つの方法です。ちなみに、戸建てや土地をお持ちの方向けには久留米市の中古戸建て・土地の相場もまとめていますので、あわせてご覧ください。

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木村相談者

ありがとうございます。まずは相場観を頭に入れつつ、査定も一度検討してみます。

山川不動産の専門家

はい、久留米市は上昇率が県内トップクラスのエリアですが、それでも実際に売るかどうかはご自身のタイミング次第です。何か気になることがあれば、いつでも相談してくださいね。