飯塚市のマンションは今が売り時？相場の幅で考える

木村相談者

飯塚市でマンションを持ってるんですけど、そろそろ売却も考えていて。ネットで相場を調べたら、サイトによって全然違う金額が出てきて、正直どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、飯塚市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額の見え方が変わってしまうんです。今日は国交省が公開している実際の成約データを見ながら、感覚ではなく数字で今の位置を確認していきましょう。結論から言うと、飯塚市の中古マンションは直近3年間(2022〜2024年)の相場の中央値が1,600万円前後ですが、年ごとの取引件数が少なく、単年の数字はかなり振れやすいエリアです。

木村相談者

振れやすいっていうのは、どれくらい振れるんですか?

山川不動産の専門家

このあと具体的な数字と図でお見せしますね。まずは価格の推移から見ていきましょう。

飯塚市の中古マンション、価格の推移

山川不動産の専門家

飯塚市で2017年から2024年までに成約した中古マンションの、年別の中央値がこちらです。

木村相談者

2023年の1,750万円から2024年は1,400万円まで、1年で350万円も下がってますね。これって下落トレンドってことですか?

山川不動産の専門家

そこが今日いちばんお伝えしたいポイントです。結論を先に言うと、この1年だけの動きで「下落トレンド」と判断するのは早いです。理由を次のセクションで詳しくお話ししますね。

取引件数と、直近3年間の相場観

山川不動産の専門家

飯塚市の中古マンションは、年間の取引件数が9件から32件の間で推移していて、多い年でも30件台です。2024年は27件でした。

木村相談者

9件の年もあるんですね。それだと、その年の数字はあまり信用できなさそうです。

山川不動産の専門家

そうなんです。実際、飯塚市の2024年単年データを使って「今の数字がどれくらい信頼できるか」を計算すると、相対信頼区間の幅は54.3%という結果になります。当サイトでは、この幅が25%以下であれば単年の数字でも方向性を語れる水準とみなしていますが、54.3%はその基準を大きく超えています。

木村相談者

54.3%って、かなり大きいブレってことですか。

山川不動産の専門家

はい。件数が少ないと、その年にたまたま安い物件や高い物件が数件混ざるだけで中央値が大きく動いてしまいます。2024年の1,400万円という数字は、27件という少なめの件数の中でのたまたまの結果である可能性が高く、これだけで「飯塚市の相場が下がった」と結論づけるのは危険です。そこで、直近2022年から2024年の3年間をまとめた相場観をお伝えします。

木村相談者

3年分まとめると、どうなるんですか。

山川不動産の専門家

直近3年間(2022〜2024年)の取引83件をまとめた中央値は1,600万円です。2024年単年の1,400万円よりも高い数字になります。3年分をならすことで、1年だけを見るよりも「たまたまの1〜2件」の影響を抑えた、実態に近い相場観になります。

木村相談者

なるほど、1,600万円というのが今の目安なんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。次は、この数字がどんなデータをもとにしているのか、確認しておきましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産系のサイトを見ると、飯塚市の相場が全然違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件情報の平均額を「相場」として載せているサイトや、専有面積・築年数を入力すると独自ロジックで推定価格を返すサイト、成約価格と売り出し価格を混ぜて集計しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格だけを使い、しかも単年の数字がどれくらい信頼できるかまで確認したうえで中央値を出しています。特定条件への偏りや、その年だけのたまたまの動きに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

信頼度まで確認したうえでの数字なんですね、それなら安心できます。

山川不動産の専門家

相場観がつかめたところで、次は飯塚市の位置づけを、福岡県内・全国で比べてみましょう。

飯塚市の相場は、県内・全国でどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

飯塚市の中古マンションの中央値1,600万円は、当サイトが集計している福岡県内26市区町村の中で県内13位、全国では464市区町村のうち322位にあたります。

木村相談者

県内13位なら、ちょうど真ん中くらいですね。

山川不動産の専門家

そうですね。この順位は、当サイトが「相場を語れるだけの取引データがある」と判断したエリアだけを対象にした順位です。参考までに、当サイトで相場を掲載している福岡県内市区町村の中古マンション中央値を単純平均すると約1,777万円、全国全体では約2,287万円になります。飯塚市の1,600万円は、県内平均の約9割、全国平均の約7割という水準です。

木村相談者

県内平均とはあまり差がないんですね。

山川不動産の専門家

はい、飯塚市は県内では中位クラスの水準で、大きく外れた価格帯ではありません。ただし全国平均と比べると、福岡市中心部のようなマンション需要が特に強いエリアが平均を押し上げている面があるので、その分低めに出ます。もう少し具体的にイメージしてもらうために、県内の他エリアと比べてみましょう。

福岡県内の他エリアと比べると

山川不動産の専門家

飯塚市と同じように、当サイトで相場を掲載している福岡県内のエリアを並べてみます。

木村相談者

あれ、飯塚市と博多区って同じ1,600万円なんですね。福岡市の中心部と同じ水準なんて意外です。

山川不動産の専門家

そうなんです、数字の水準だけ見ると同じですが、意味合いは違います。博多区は取引件数が豊富で8年上昇率+45.5%というトレンドを語れる水準ですが、飯塚市は取引件数が少なく、上昇・下落どちらの傾向も断定できない参考値という位置づけです。同じ1,600万円でも、その数字の「確からしさ」が違う、という点は覚えておいてください。

木村相談者

なるほど、同じ金額でも中身が違うんですね。

山川不動産の専門家

はい。相場感がつかめたところで、次は将来人口についてもお話ししておきますね。

将来人口の見通しについて

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、飯塚市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。他のサイトだと「人口が減るから価格も下がる」って書いてあるのを見たことがあるんですが。

山川不動産の専門家

そういう書き方をしているサイトもありますね。ただ私たちは、人口は需給を考えるうえでの材料の一つだとは思いますが、そこから価格の予測を断定するのは慎重であるべきだと考えています。人口が減っている地域だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みますし、将来推計そのものにも幅があります。相場の水準がつかめたところで、次は「売り時」をどう考えるか、整理しておきましょう。

「売り時」をどう考えるか

山川不動産の専門家

飯塚市の中古マンションについて、ここまでの材料をまとめると、こういう状況です。

木村相談者

相場は分かりましたけど、じゃあ売った方がいいのか、待った方がいいのかっていうのは…。

山川不動産の専門家

それは正直、データだけでは決められません。「今が売り時」と断定することはできませんし、するべきでもないと思っています。住み替えの都合、物件の維持費、他に売りたい理由があるかどうかなど、個別の事情の方が大きく影響する話です。ただ、飯塚市のように取引件数が少なく年ごとの振れが大きいエリアでは、「今、自分の物件がどのあたりの価格帯で売れそうか」を実際の査定で確認しておく価値は大きいと思います。

木村相談者

たしかに、2024年の価格帯だけ見ても810万円から1,750万円まで幅がありましたもんね。

山川不動産の専門家

そうなんです。この価格帯の広さ自体が「飯塚市のマンションは、築年数や立地条件によって査定額が変わりやすいエリアだ」という一つの材料になります。相場観をつかんだところで、次に何をすればいいか、実際の流れを見てみましょう。

相場を調べたら、次にやること

木村相談者

一括査定っていろいろありますけど、複数社に頼んでいいんですか?

山川不動産の専門家

はい、一括査定は複数の不動産会社に同時に査定を依頼できるサービスなので、比較のために複数社使うのが基本的な使い方です。飯塚市のように取引件数が少なく価格が振れやすいエリアでは、会社によって査定額の見立てが変わることもあるので、比較する意味は大きいと思います。

木村相談者

査定の前に、自分で準備しておいた方がいいことってありますか?

山川不動産の専門家

マンションの場合、まず確認しておきたいのが管理規約や修繕積立金の状況です。築年数の異なる物件が混在するエリアでは、大規模修繕の履歴や積立金の残高が査定額に影響することがあります。あわせて、権利証や登記簿謄本、固定資産税の納税通知書、管理費・修繕積立金の額がわかる書類を手元にそろえておくと、査定や売却の相談がスムーズに進みます。

木村相談者

管理規約と書類ですね、確認しておきます。

山川不動産の専門家

それだけでも十分準備になると思います。あとは実際に査定を受けてみて、金額と自分の事情を照らし合わせていく流れになります。

この記事のデータについて

木村相談者

一つ確認なんですけど、これって「売り出し価格」じゃなくて、実際に売れた価格ってことですよね?

山川不動産の専門家

そうです。不動産情報ライブラリのデータは、実際に成約した取引の価格情報が元になっています。売り出し中の物件の希望価格とは違って、実際に取引が成立した金額をもとにした数字です。

木村相談者

個人間で不動産屋を通さずに売った取引とかも入ってるんですか?

山川不動産の専門家

不動産情報ライブラリのデータは、不動産取引後に国交省が実施しているアンケート調査をもとに集計されています。個人間の売買であっても登記されて回答があれば含まれ得ますが、逆にアンケートの回答が得られなかった取引は反映されません。そのため、実際の取引すべてを完全に網羅しているわけではなく、あくまで「回答が得られた取引の集計」という前提はあります。それでも、売り出し希望価格よりは実態に近い、公的な統計データです。

木村相談者

なるほど、100%網羅ではないけど、信頼できる統計ってことですね。ありがとうございます、だいぶイメージがつかめました。

山川不動産の専門家

最後に、よくある質問もまとめておくので、参考にしてください。

よくある質問

木村相談者

飯塚市のマンションって、そもそもなんで年によって中央値の差がこんなに大きいんですか?

山川不動産の専門家

主な理由は、年間の取引件数が9件〜32件と少なめなことです。件数が少ないと、その年にたまたま高額な物件や安価な物件が数件混ざるだけで、中央値が大きく動いてしまいます。福岡市中心部のように年間数百件の取引がある市区と違って、少ない件数の影響を受けやすいエリアです。

木村相談者

1,600万円っていう数字は、自分の家にもそのまま当てはまりますか?

山川不動産の専門家

そのまま当てはまるとは限りません。1,600万円は直近3年間の取引全体をならした中央値で、2024年単年の価格帯を見ても810万円台の物件から1,750万円台の物件まで含まれています。築年数や立地、階数などによって大きく変わるので、あくまで相場全体の目安として捉えて、実際の金額は査定で確認することをおすすめします。

木村相談者

今後、飯塚市の相場は上がるんですか、下がるんですか?

山川不動産の専門家

それは断定できません。2023年の1,750万円から2024年の1,400万円までは下がっていますが、この記事で見た通り取引件数が少なく数字が振れやすいエリアなので、来年以降も同じ傾向が続くとは限りません。将来の価格を予測するデータではなく、あくまで過去の実績としてご覧ください。

木村相談者

他の不動産サイトだと、築年数別の相場が出てたりしますけど、このページにはないんですか?

山川不動産の専門家

あえて出していません。飯塚市は年間の取引件数自体が9件〜32件と少なめなエリアなので、これを築年数帯でさらに細かく分けると、1つの区分あたりの件数がごくわずかになり、かえって実態とズレた数字になりかねません。当サイトでは、根拠が薄い数字を出すより、確からしい範囲(年別中央値と直近3年の相場観)を正直にお見せする方針にしています。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。

飯塚市の中古マンションを売却するなら

山川不動産の専門家

ここまでの相場観を踏まえて、実際の査定額を確認したい方は、下記のような一括査定サービスから複数社に依頼してみるのも一つの方法です。

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木村相談者

ありがとうございます。まずは相場観を頭に入れつつ、査定も一度検討してみます。

山川不動産の専門家

はい、飯塚市は取引件数が少なく価格が振れやすいエリアなので、実際の査定額を見てから判断するのがおすすめです。何か気になることがあれば、いつでも相談してくださいね。