木村相談者
飯塚市で戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売却を考えてまして。このあたりの中古戸建ての相場ってどんな感じなんでしょうか。
山川不動産の専門家
こんにちは。飯塚市の中古戸建てですね。まず先にお伝えしておきたいのですが、飯塚市は物件ごとの価格の幅がかなり大きいエリアです。なので「毎年きっちり上がっている/下がっている」と断定できる材料はなく、直近数年をまとめた相場水準として見ていくのが実態に合っています。
木村相談者
価格の幅が大きいって、具体的にはどういうことですか?
山川不動産の専門家
同じ飯塚市内でも、築浅で状態の良い物件が2,000万円台で成約する一方、築古で立地の異なる物件が数百万円で成約することもあります。この両方が同じ「中古戸建て」として集計されるので、年によってどちらの物件が多く成約したかで中央値が大きく動くんです。国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)が公表している実際の成約データを見ながら、分かっていることと分かっていないことをはっきり分けてお話ししますね。
飯塚市 中古戸建ての直近の相場水準
山川不動産の専門家
まず直近の相場水準からです。2022年〜2024年の3年間をまとめたデータでは、飯塚市の中古戸建ての中央値は975万円です。これは272件の成約実績をもとにした数字です。
木村相談者
975万円かあ。年ごとに見るとどう動いてるんですか?
山川不動産の専門家
そこが今回一番お伝えしたいポイントです。年別の中央値を並べると、2017年900万円、2018年1,300万円、2019年1,300万円、2020年1,100万円、2021年1,050万円、2022年695万円、2023年1,100万円、2024年1,200万円、という並びになります。
木村相談者
えっ、2022年だけ急に下がってますね。何かあったんですか?
山川不動産の専門家
そこが物件ごとの価格差の影響です。2022年は成約件数が102件と決して少なくないのですが、その年にたまたま価格帯の低い物件の成約が重なりました。飯塚市は1件あたりの価格差が大きく、その年にどんな物件が売れたか次第で中央値が上下しやすい街です。実際、2021年の1,050万円から2022年の695万円への変化を計算すると約34%の下落になりますが、これを「1年で3割以上価格が下がった」というトレンドとして読むのは誤りです。翌2023年には1,100万円まで戻っていて、これも「1年で58%上昇した」わけではなく、成約した物件の顔ぶれが変わったことが主な要因と見るのが実態に近いです。
木村相談者
分かりました。じゃあ結局、いくらくらいで考えればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
そういう時こそ、単年ではなく複数年をまとめた数字を見るのがおすすめです。2022年〜2024年の3年間・272件をまとめると中央値975万円、価格帯の目安は下位25%で約410万円、上位25%で約2,330万円くらいのレンジに収まっています。ここまでを「飯塚市の中古戸建ての相場感」としてお伝えするのが誠実だと思っています。
木村相談者
そのレンジって、どのくらい信用していい幅なんですか?
山川不動産の専門家
いい質問ですね。この3年間・272件の中央値については、統計的なばらつきの幅がおよそ66.7%あります。ざっくり言うと、中央値の975万円に対して、プラスマイナス33%前後は動いてもおかしくない、というくらいの幅です。取引件数がしっかり揃っていて価格帯もそろっている市区町村だと、この幅はもっと狭く収まる(目安として25%以内)のが一般的で、飯塚市はそれよりかなり広めです。これが、飯塚市の数字を「はっきりしたトレンド」ではなく「参考値」として扱っている理由でもあります。直近の2024年だけを見ても、下位25%は485万円、上位25%は2,600万円という開きがあり、直近であっても価格帯が縮まっているわけではありません。
木村相談者
さっき別のサイトも見たんですが、町ごとの相場とか築年数別の価格みたいなのも出てたんです。この記事にはないんですね。
山川不動産の専門家
そこは正直にお伝えしておきたいところです。今回使っているreinfolibの成約データは、飯塚市全体で272件(直近3年)というボリュームです。これを仮に町丁目ごとや築年帯ごとに細かく割ってしまうと、1つの区分あたり数件、下手をすると1〜2件という単位になってしまいます。そこまで細かく割った数字は、その地域の相場を表す数字というより、たまたまその年にその区分で売れた1軒の価格そのものになってしまうんです。
木村相談者
なるほど、細かく出せば出すほど、逆に信頼できなくなるってことですか。
山川不動産の専門家
そういうことです。町域別や築年帯別の相場を掲載しているサイトの中には、成約件数がひとけたの区分でも数字を出しているところがあります。それが悪いわけではありませんが、この記事では「実際に成約した価格そのもの」を、ある程度まとまった件数で確保できる単位だけでお伝えする方針にしています。細かく見たい場合は、この後の査定のステップで、実際にお住まいの地域・物件そのものを見てもらう査定を使うのが確実です。相場は「街全体の目安」、査定は「その物件そのものの評価」と役割分担で考えるのがいいと思います。
木村相談者
相場の数字だけだと、自分の家がどうなのかは分からないってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。ここまでが飯塚市全体の相場水準です。次は、実際の取引件数がどう推移してきたかを見ていきましょう。
取引状況(成約件数)
山川不動産の専門家
続いて、件数そのものについてです。2024年の1年間の成約件数は86件でした。過去8年の年間件数を見ても52〜102件の範囲で推移していて、大きく枯れてはいません。
| 年 | 成約件数 | 中央値 |
|---|---|---|
| 2022年 | 102件 | 695万円 |
| 2023年 | 84件 | 1,100万円 |
| 2024年 | 86件 | 1,200万円 |
木村相談者
件数自体は結構あるんですね。さっき「価格の幅が大きい」って言ってましたけど、件数が少ないわけじゃないんですか?
山川不動産の専門家
いい着眼点です。飯塚市は件数自体は年80〜100件程度としっかり確保できています。「取引が枯れている」わけではなく、「件数はあるが、成約する物件の価格帯そのものが幅広い」という街です。ちなみに、飯塚市よりさらに件数が少ない周辺の市もあります。隣接する田川市は年間21件、嘉麻市は年間9件、宮若市は年間16件程度にとどまっていて、相場を数字としてお示しできるほどのデータ量が確保できていません。
木村相談者
そう考えると、飯塚市はまだ数字が出せる方なんですね。
山川不動産の専門家
はい。飯塚市の年80〜100件というのは、単年トレンドを断定するには物件の顔ぶれの影響が大きすぎる件数ですが、直近数年をまとめれば相場の目安としては十分機能する水準です。周辺の市がそもそも相場を語れない中で、飯塚市は「件数はあるが、価格差が大きいので単年では語れない」という、嘉麻市のような「件数が少なくて語れない」街とは少し違うタイプの街だと考えてください。次は、飯塚市がどのくらいの相場水準の街なのか、近隣と比べてみましょう。
近隣・県内との比較
山川不動産の専門家
飯塚市の中古戸建ての価格帯を、福岡県内の順位で見ると、県内31市区町村中29位です。全国では691市区町村中606位という位置づけになります。
木村相談者
隣の直方市とかと比べるとどうなんですか?
木村相談者
他の市もついでに教えてもらえますか。
山川不動産の専門家
もちろんです。福岡県内で飯塚市に近い順位(28位〜31位)を見ると、行橋市が1,400万円、飯塚市が975万円、直方市が920万円、大牟田市が600万円、といった水準になっています。全国の中古戸建ての中央値を平均すると約2,590万円になるので、飯塚市の975万円はその4割弱、全国平均よりおよそ6割ほど低い水準です。
木村相談者
結構開きがありますね。理由みたいなものってあるんですか?
山川不動産の専門家
飯塚市・直方市・田川市・嘉麻市・宮若市といった筑豊地域は、かつて炭鉱で栄えた歴史を持つ地域で、住宅の建築年代や規模にばらつきが大きい傾向があります。実際、この記事で扱った4市はいずれも「物件ごとの価格の幅が大きい」という同じ特徴を持っていて、たまたま飯塚市だけの傾向ではなく、地域として共通する傾向だと考えられます。ただ、これは背景として押さえておく話であって、価格の先行きを決めつける材料ではありません。
木村相談者
位置づけは分かりました。うちの実際の物件だと、どのくらいの幅で考えればいいんでしょうか。
山川不動産の専門家
そこはもう少し細かい話になります。次は、この相場水準をどう受け止めて、売却のタイミングを考えるかという話をしましょう。
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
ここまでお話しした数字をまとめると、飯塚市の中古戸建ては、単年での明確な上昇/下降トレンドを語れるほど価格帯がそろっていない、というのが正直なところです。ただ、直近3年の相場水準(975万円)や、県内・全国での位置づけ、隣接する直方市・行橋市・大牟田市との価格差は、事実として押さえておける材料です。
木村相談者
これだけ見て、今売った方がいいとかって言えるものなんですか?
山川不動産の専門家
それは言えません、というのが正直な答えです。飯塚市のように物件ごとの価格差が大きいエリアでは、そもそも売却のタイミングとして今が適切かどうかを市況だけで判断するのは無理があります。ご自宅の築年数・状態・立地、それに住み替えや資金計画といった個別の事情のほうが、この規模の市場では影響が大きいです。
木村相談者
個別の事情って、具体的にはどういうことを考えればいいんですか?
山川不動産の専門家
いくつか例を挙げますね。住宅ローンが残っている場合は、残債と査定額の見込みを比べて、売却後に手元にいくら残るかを先に確認しておくことが大切です。相続で取得した家であれば、相続税の申告期限や、空き家のまま持ち続けると固定資産税の負担が続くことも判断材料になります。住み替えが目的なら、次の住まいの購入・引き渡しのタイミングと、今の家の売却タイミングをどう合わせるかも重要です。それから、飯塚市のように土地の広さや建物の状態が物件ごとに大きく異なるエリアでは、同じ「975万円」という相場水準でも、実際の物件によって数百万円単位で評価が変わることも珍しくありません。
木村相談者
相場の数字だけだと、自分の家がどうなのかは分からないってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。相場は「街全体の傾向」を示すもので、「あなたの家がいくらで売れるか」を直接答えるものではありません。市況のデータは判断材料の一つとして持っておいて、最終的な判断はご自身の状況に照らして決めていただくのがいいと思います。
木村相談者
なるほど。じゃあ実際に自分の家がいくらになるのか知りたい時は、どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
そこは相場を調べるのとは別の一歩になるので、査定の流れを整理しますね。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでの相場感を踏まえて、実際の査定額を知りたくなったら、次のようなステップで進めるのが一般的です。
- 1相場水準を把握する — ここまで見てきた975万円という相場水準を、まず自分の中の目安として持っておきます。
- 2不動産一括査定サービスに申し込む — 複数の査定サービスから、気になるものを選んで申し込みます。査定は義務ではないので、気になった時点で試すくらいで問題ありません。
- 3複数社の査定額を比較する — 一社だけでなく複数社の査定額を見比べることで、相場からの乖離や、査定額の根拠を確認しやすくなります。
- 4タイミングは個別事情に合わせて決める — 査定額と市況を踏まえつつ、住み替えや資金計画など、ご自身のスケジュールに合わせて売却時期を決めます。
木村相談者
分かりました。査定を受けるのは義務じゃなくて、まず知る手段って感じなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。最後に、この記事で使ったデータの出どころをまとめておきます。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 福岡県飯塚市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・住宅用) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(直近相場は2022〜2024年の3年間集計) |
| データ件数 | 直近3年で272件 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報 |
木村相談者
ありがとうございます。価格の幅が大きい街なりの見方が分かってよかったです。
山川不動産の専門家
こちらこそ、実際に売却を検討される際は、今日お話しした相場水準を目安にしつつ、査定サービスで実勢価格も確認してみてください。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になったことを聞いてもいいですか?
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
飯塚市の中古戸建ては、上がってるんですか下がってるんですか?
山川不動産の専門家
8年間のデータを見る限り、一貫して上がっている、あるいは下がっているとは言えません。年ごとの振れ幅が大きく、直近3年をまとめた相場水準としては975万円前後、というのが今言える範囲です。
木村相談者
なんで飯塚市はこんなに価格の幅が大きいんですか?
山川不動産の専門家
記事で扱っているのは成約データの価格分布についてで、その詳しい背景(建物の構造や個々の立地条件など)は今回のデータからは分析できません。分かっているのは、築浅で高額な成約と、築古で安価な成約が同じ市内で混在しているという事実だけです。
木村相談者
町ごとの相場や築年数別の相場は本当に出せないんですか?
山川不動産の専門家
今回使っているデータの単位では出せません。飯塚市全体で3年間272件というボリュームを、さらに町丁目や築年帯ごとに細かく割ると、1つの区分で1〜2件あるかないか、という数になってしまいます。それでは「相場」と呼べる数字にならないので、この記事では市全体でまとまった件数を確保できる単位でお伝えしています。細かい単位で知りたい場合は、査定サービスで実際の物件を見てもらうのが確実です。
木村相談者
査定って本当に無料なんですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスは、利用者側の費用負担なく利用できるのが一般的です。ただし各サービスの詳細な利用条件は、申し込み前にそれぞれの公式サイトで確認してください。
査定額を確認する
木村相談者
ありがとうございました。相場観を持った上で、査定も試してみます。
山川不動産の専門家
はい、それが一番良い進め方だと思います。
