木村相談者
すみません、大牟田市で戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売却も考えていて。今の相場ってどれくらいなんでしょうか。
山川不動産の専門家
大牟田市ですね。国交省の不動産情報ライブラリに登録されている実際の取引データをもとにお答えしますね。まず結論からお伝えすると、大牟田市の中古戸建て・土地は、ここ数年の相場が600万円台前後で推移していますが、年によって、そして物件によって価格の差がかなり大きいのが特徴のエリアです。
木村相談者
差が大きいって、どういうことですか？
山川不動産の専門家
このあと具体的な数字と図でお見せしますね。ちなみに、ここでの「戸建て・土地」は、国交省の不動産情報ライブラリに登録されている「宅地（土地、土地と建物）」のうち、住宅として使われている物件の取引データを指しています。農地や林地の取引、マンションの取引は含まれていません。まずは価格の推移から見ていきましょう。
大牟田市の中古戸建て・土地、価格の推移
山川不動産の専門家
大牟田市で2017年から2024年までに成約した「宅地（土地、土地と建物）」のうち、住宅用の取引を集計した年別の中央値がこちらです。
| 年 | 中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 600万円 | 76件 |
| 2018年 | 500万円 | 64件 |
| 2019年 | 700万円 | 83件 |
| 2020年 | 575万円 | 64件 |
| 2021年 | 425万円 | 102件 |
| 2022年 | 530万円 | 69件 |
| 2023年 | 660万円 | 70件 |
| 2024年 | 695万円 | 78件 |
木村相談者
あれ、2019年に700万円まで上がったのに、2021年は425万円まで下がってますね。それでまた2024年には695万円に戻ってる。ジグザグですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2020年から2021年にかけて下がって、2022年以降は3年連続で上がっている、という見方もできます。ただ、大牟田市の場合、この上下は「相場が動いた」というより「その年にどんな物件が売れたか」による影響がかなり大きいんですね。それを示しているのが、直近3年間の価格の幅です。
木村相談者
価格の幅、ですか。
山川不動産の専門家
はい。同じ年の取引でも、安いものと高いものでどれくらい差があるかを見た図です。
木村相談者
2024年だと、下が300万円で上が1,800万円…！ 中央値の695万円とはだいぶ違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。土地の広さ、建物の築年数、駅からの距離などによって、同じ大牟田市の中でも取引価格に大きな幅があります。この幅が大きいと、1年ごとの中央値の上下だけを見て「上がった」「下がった」と判断するのは危険です。たまたまその年に高額な物件の取引が多かっただけ、というケースもあり得るので。
木村相談者
なるほど、だから「ジグザグ」に見えるんですね。じゃあ、この街の相場は結局どう見ればいいんですか？
山川不動産の専門家
大牟田市のように価格の幅が大きいエリアでは、単年の増減より、直近数年をまとめた「相場観」で見るのがおすすめです。次でその数字をお伝えしますね。
取引件数と、直近3年間の相場観
山川不動産の専門家
大牟田市の中古戸建て・土地は、年間の取引件数がだいたい64件から102件の間で推移していて、件数自体はそれほど少なくありません。2024年は78件でした。ただ、先ほどお見せした通り、1件1件の価格差が大きいエリアです。
木村相談者
件数はそこそこあるんですね。てっきり地方だから少ないのかと思ってました。
山川不動産の専門家
大牟田市は件数としては安定して取引がある方です。ですので「データが少なすぎて何も言えない」わけではなく、「件数はあるが、物件ごとの価格差が大きいので、単年の前年比だけでは方向を言い切らない」というのがこのエリアの特徴なんです。そこで、直近2022年から2024年の3年間をまとめた相場観をお伝えします。3年分をまとめて217件の取引を見ることで、1年だけを見るよりも偏りの少ない、実態に近い相場観になります。
木村相談者
1年分だけだと、たまたま高い家や安い家の取引が集中してしまうこともあるってことですね。
山川不動産の専門家
まさにそうです。2021年のように102件と取引件数が多い年でも、中央値が425万円まで下がったのは、その年にたまたま価格の低い物件の取引が多かったことが影響している可能性があります。逆に2019年の700万円も、高めの物件が多かった年だったのかもしれません。件数を3年分まとめることで、こうした「その年だけの偏り」をならして見ることができます。
木村相談者
600万円っていうのが、今のところの目安ってことですね。
山川不動産の専門家
はい、あくまで「相場観」であって、あなたの物件がこの金額になるとは限りません。土地の広さや建物の状態、駅からの距離で大きく変わるエリアなので、あくまで参考値として見てください。次は、この相場が福岡県内や全国で見るとどのくらいの水準なのか、位置づけを見てみましょう。
大牟田市の相場は、県内・全国でどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
大牟田市の中古戸建て・土地の中央値600万円は、当サイトが集計している福岡県内31市区町村の中で、県内31位という水準です。全国では、データを掲載している691市区町村のうち656位にあたります。
木村相談者
県内で一番下、ですか…。
山川不動産の専門家
数字だけ見るとそう見えますが、これは大牟田市が「価格が低い」というより、福岡市とその近郊のように地価が突出して高いエリアが県内に多いことも影響しています。参考までに、当サイトで相場を掲載している福岡県内の市区町村の中古戸建て・土地の中央値を単純平均すると、約2,763万円になります。同様に全国全体では約2,590万円です。大牟田市の600万円は、この県内平均の2割程度、全国平均の2割強という水準になります。
木村相談者
だいぶ差がありますね。福岡市とかと比べたら、もっと差がありそうですね。
山川不動産の専門家
そうですね。福岡市のような都市部は、マンション需要も戸建て需要も強く地価も高いので、大牟田市のような県南の地方都市とは市場そのものが違います。単純に「同じ福岡県内だから近い水準のはず」とは考えない方がいいエリアです。
木村相談者
それって、これから下がっていくってことなんでしょうか？
山川不動産の専門家
そこは慎重に見る必要があります。相場の水準が低いことと、これから価格が下がるかどうかは別の話です。実際、大牟田市の中央値は2021年の425万円から2024年の695万円まで、直近3年は上昇が続いている年もありますし、価格帯の幅も大きいので「低い水準のまま下げ止まっている」とも「上向いてきている」とも、どちらとも言い切れないところがあります。だからこそ、売却を考えるときは全国比較や過去の推移だけでなく、自分の物件の個別条件を踏まえて考えることが大事なんです。
木村相談者
数字だけで判断しない方がいいってことですね。
山川不動産の専門家
そうですね。もう少し具体的にイメージしてもらうために、福岡県内の他の市と比べてみましょう。
福岡県内の他市と比べると
山川不動産の専門家
大牟田市と同じように、当サイトで中古戸建て・土地の相場を参考値として掲載している福岡県内の市を並べてみます。
| 市区町村 | 中古戸建て・土地の中央値 |
|---|---|
| 大牟田市 | 600万円 |
| 直方市 | 920万円 |
| 飯塚市 | 975万円 |
| 行橋市 | 1,400万円 |
| 筑後市 | 1,700万円 |
| 久留米市 | 1,900万円 |
木村相談者
こう見ると、大牟田市だけがかなり低いんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。直方市や飯塚市も同じ福岡県内の地方都市ですが、それでも大牟田市の1.5倍前後の水準です。久留米市のような県南の中核市になると3倍以上の差があります。ちなみにこれらの市も、大牟田市と同じく取引件数や価格のばらつきの事情から「参考値」として相場を出しているエリアで、単純に大都市と比べているわけではありません。それでも大牟田市はその中でさらに低い水準にある、というのが実情です。
木村相談者
数字だけで判断しない方がいいってことは分かりましたけど、この差はやっぱり気になります。
山川不動産の専門家
気になって当然だと思います。だからこそ、次の章で「売り時」をどう考えればいいか、整理しておきましょう。
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
大牟田市の中古戸建て・土地について、ここまでの材料を整理するとこうなります。
木村相談者
相場が低めで、しかも年によって振れ幅が大きいってことは分かりました。でも、じゃあ売った方がいいのか、待った方がいいのかっていうのは…。
山川不動産の専門家
それは正直、データだけでは決められません。「今が売り時」と断定することはできませんし、するべきでもないと思っています。住み替えの都合、物件の維持費、他に売りたい理由があるかどうかなど、個別の事情の方が大きく影響する話です。ただ、大牟田市のように価格の幅が大きいエリアでは「うちの物件がどのあたりの価格帯に入りそうか」を実際の査定で確認しておく価値は大きいと思います。
木村相談者
たしかに、300万円なのか1,800万円なのかで全然違いますもんね。
山川不動産の専門家
そうなんです。この価格帯の広さ自体が「大牟田市の戸建て・土地は、築年数や立地条件によって査定額が大きく変わりやすいエリアだ」という一つの材料になります。相場観をつかんだところで、次に何をすればいいか、実際の流れを見てみましょう。
相場を調べたら、次にやること
- 1相場感をつかむ — このページの中央値や価格帯を参考に、大まかな水準を把握する
- 2複数社の査定を受ける — 大牟田市の物件は価格差が大きいエリアなので、1社だけでなく複数社の査定額を比較すると、自分の物件の位置づけが見えやすくなる
- 3査定額と自分の事情を照らし合わせる — 相場・査定額に加えて、住み替えの時期や資金計画など、自分の事情を踏まえて売却するかどうかを検討する
木村相談者
一括査定っていろいろありますけど、複数社に頼んでいいんですか？
山川不動産の専門家
はい、一括査定は複数の不動産会社に同時に査定を依頼できるサービスなので、比較のために複数社使うのが基本的な使い方です。大牟田市のように価格の幅が大きいエリアでは、会社によって査定額の見立てが変わることもあるので、比較する意味は大きいと思います。
木村相談者
査定の前に、自分で準備しておいた方がいいことってありますか？
山川不動産の専門家
戸建てや土地の場合、まず確認しておきたいのが土地の境界です。大牟田市のように土地の面積で価格が大きく変わるエリアでは、隣地との境界がはっきりしているかどうかが査定や売却のスピードに影響することがあります。あわせて、権利証や登記簿謄本、固定資産税の納税通知書といった書類を手元にそろえておくと、査定や売却の相談がスムーズに進みます。建物がある場合は、雨漏りやシロアリ被害の有無など、大きな修繕履歴を整理しておくのもおすすめです。
木村相談者
境界と書類ですね、なんとなく手元にあるものを確認しておきます。
山川不動産の専門家
それだけでも十分準備になると思います。あとは実際に査定を受けてみて、金額と自分の事情を照らし合わせていく流れになります。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 大牟田市(福岡県) |
| 対象物件種別 | 中古戸建て・土地(宅地のうち住宅・共同住宅用途、農地・林地は除く) |
| 集計対象期間 | 2017年〜2024年の成約データ(相場観は直近2022〜2024年の3年間を使用) |
| データ出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 年間取引件数 | 64件〜102件で推移(2024年は78件) |
| 集計から除いているもの | 農地・林地の取引、マンションの取引、事業用など住宅以外の用途の取引 |
| 価格の性質 | 実際に成約した価格(売り出し希望価格ではない) |
木村相談者
一つ確認なんですけど、これって「売り出し価格」じゃなくて、実際に売れた価格ってことですよね？
山川不動産の専門家
そうです。不動産情報ライブラリのデータは、実際に成約した取引の価格情報が元になっています。売り出し中の物件の希望価格とは違って、実際に取引が成立した金額をもとにした数字です。
木村相談者
それなら信頼できますね。個人間で不動産屋を通さずに売った取引とかも入ってるんですか？
山川不動産の専門家
不動産情報ライブラリのデータは、不動産取引後に国交省が実施しているアンケート調査をもとに集計されています。個人間の売買であっても登記されて回答があれば含まれ得ますが、逆にアンケートの回答が得られなかった取引は反映されません。そのため、実際の取引すべてを完全に網羅しているわけではなく、あくまで「回答が得られた取引の集計」という前提はあります。それでも、売り出し希望価格よりは実態に近い、公的な統計データです。
木村相談者
なるほど、100%網羅ではないけど、信頼できる統計ってことですね。ありがとうございます、だいぶイメージがつかめました。
山川不動産の専門家
最後に、よくある質問もまとめておくので、参考にしてください。
よくある質問
木村相談者
大牟田市の戸建てって、そもそもなんで年によって価格の差がこんなに大きいんですか？
山川不動産の専門家
主な理由は、取引ごとの土地の広さ・建物の築年数・駅からの距離といった条件のばらつきです。同じ大牟田市内でも、駅近で築浅の物件と、郊外で築年数の古い物件とでは価格帯が大きく異なります。その年にどちらの物件の取引が多かったかで、中央値も大きく動きやすくなります。
木村相談者
600万円っていう数字は、自分の家にもそのまま当てはまりますか？
山川不動産の専門家
そのまま当てはまるとは限りません。600万円は直近3年間の取引全体をならした中央値で、実際には300万円台の物件も1,800万円台の物件も含まれています。土地の広さや建物の状態によって大きく変わるので、あくまで相場全体の目安として捉えて、実際の金額は査定で確認することをおすすめします。
木村相談者
今後、大牟田市の相場は上がるんですか、下がるんですか？
山川不動産の専門家
それは断定できません。2021年の425万円から2024年の695万円までは上昇が続いていますが、この記事で見た通り価格の幅が大きいエリアなので、来年以降も同じ傾向が続くとは限りません。将来の価格を予測するデータではなく、あくまで過去の実績としてご覧ください。
木村相談者
他の不動産サイトだと、築年数別とか駅からの距離別に相場が出てたりしますけど、このページにはないんですか？
山川不動産の専門家
あえて出していません。大牟田市は取引ごとの価格差が大きいエリアなので、築年数帯や駅距離帯でさらに細かく分けると、1つの区分あたりの件数が少なくなりすぎて、かえって実態とズレた数字になりかねません。当サイトでは、根拠が薄い数字を出すより、確からしい範囲(年別中央値と価格帯)を正直にお見せする方針にしています。
大牟田市の中古戸建て・土地を売却するなら
山川不動産の専門家
ここまでの相場観を踏まえて、実際の査定額を確認したい方は、下記のような一括査定サービスから複数社に依頼してみるのも一つの方法です。
:::
木村相談者
ありがとうございます。まずは相場観を頭に入れつつ、査定も一度検討してみます。
山川不動産の専門家
はい、大牟田市は価格の幅が大きいエリアなので、実際の査定額を見てから判断するのがおすすめです。何か気になることがあれば、いつでも相談してくださいね。
