木村相談者
行橋市で戸建てを持っているんですが、今売ったらどのくらいになるのか気になってて…売り時ってどうやって判断すればいいんでしょうか。
山川不動産の専門家
行橋市の中古戸建て、ですね。国交省の不動産情報ライブラリに集まっている実際の取引データを見ながら、一緒に確認していきましょう。まず前提として、行橋市は取引件数がそこまで多い市ではないので、単年の数字だけで「上がった」「下がった」と決めつけるのは危ういエリアです。そのあたりも含めて、丁寧に見ていきますね。
木村相談者
単年だと危ういって、どういうことですか？
山川不動産の専門家
実際のデータを見てもらうと分かりやすいので、次で価格の推移を出しますね。
木村相談者
ちなみに行橋市って、福岡県の中でもどのあたりなんでしたっけ。
山川不動産の専門家
福岡県の北東部、北九州都市圏の南側にあるエリアです。JR日豊本線の行橋駅・南行橋駅があって、北九州方面への通勤にも使われている街ですね。この記事では、そういった立地の話ではなく、あくまで実際の取引データから見えてくる価格の動きに絞ってお伝えしていきます。
木村相談者
分かりました、じゃあ数字を見せてください。
中古戸建ての価格推移（2017年〜2024年）
山川不動産の専門家
まず年ごとの中央値(真ん中の価格)を並べたのがこちらです。行橋市の中古戸建て(宅地・土地と建物)は、2017年が1,500万円、2024年が1,400万円でした。単純に8年間の差だけを見ると約6.7%の下落です。
木村相談者
あれ、でも間の年はけっこう上下してますね。2022年は1,000万円で、翌2023年は1,950万円って、ほぼ倍じゃないですか。
山川不動産の専門家
そこがこの街の中古戸建て市場の特徴なんです。2017年から2024年の年別中央値は、1,500万円→1,350万円→1,400万円→1,500万円→1,700万円→1,000万円→1,950万円→1,400万円、と大きく上下しています。1件1件の物件の広さや築年数、土地の形がバラバラなので、その年にたまたま成約した物件の性格で中央値が動いてしまうんです。
| 年 | 中央値 | 25%タイル | 75%タイル | 取引件数 |
|---|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,500万円 | 755万円 | 2,500万円 | 76件 |
| 2018年 | 1,350万円 | 738万円 | 2,500万円 | 60件 |
| 2019年 | 1,400万円 | 600万円 | 2,700万円 | 56件 |
| 2020年 | 1,500万円 | 600万円 | 2,200万円 | 75件 |
| 2021年 | 1,700万円 | 775万円 | 2,400万円 | 80件 |
| 2022年 | 1,000万円 | 495万円 | 2,300万円 | 59件 |
| 2023年 | 1,950万円 | 658万円 | 2,600万円 | 54件 |
| 2024年 | 1,400万円 | 500万円 | 3,000万円 | 53件 |
木村相談者
25%タイルとか75%タイルって何ですか？
山川不動産の専門家
安いほうから数えて25%目、75%目にあたる価格です。たとえば2024年なら、安いグループの目安が500万円、高いグループの目安が3,000万円になります。この差が大きいほど、「同じ行橋市の中古戸建て」でも価格のばらつきが大きいということです。
木村相談者
たしかに500万円から3,000万円って、6倍くらい違いますね…
山川不動産の専門家
ここが行橋市の中古戸建て市場を見るうえでいちばん大事なポイントです。次でもう少し詳しく説明しますね。
取引件数の推移
木村相談者
件数のほうも見てみたいです。
山川不動産の専門家
2017年は76件、2024年は53件と、ゆるやかに減ってきています。2021年の80件が最も多く、そこから2022年59件、2023年54件、2024年53件と落ち着いてきた形です。
木村相談者
減ってるのは気になります…売れにくくなってるってことですか？
山川不動産の専門家
件数の減少だけで需要が落ちたと断定はできません。年間50件台という数はエリア全体としては少ない部類で、たまたま売りに出た件数や登記のタイミングによっても振れます。「はっきり減少トレンド」と言い切るより、「年50〜80件の間で推移している」という相場観として捉えるのが実態に近いです。
木村相談者
なるほど、増えた減っただけじゃなくて、母数自体がそんなに大きくないってことなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。だからこそ次は、その母数の中身がなぜばらつくのかを見ていきましょう。
価格のばらつきが大きいわけ
木村相談者
さっきの25%タイルと75%タイルの話、もう少し聞きたいです。
山川不動産の専門家
直近3年、2022年から2024年をまとめた数字だと、取引件数は166件、中央値は1,400万円でした。行橋市の中古戸建ては、土地の広さや建物の築年数の幅が広いエリアで、同じ「行橋市の戸建て」でも数百万円台の古家から3,000万円を超える比較的新しい物件まで混ざって取引されています。
木村相談者
じゃあ、うちの物件がどのくらいになるかは、この中央値だけだと分からないってことですか？
山川不動産の専門家
その感覚は正しいです。中央値1,400万円というのはあくまで行橋市全体のざっくりした目安で、実際の査定額は面積・築年数・駅からの距離・土地の形などで大きく変わります。だからこそ、この後の相場感を踏まえたうえで、最終的には個別の査定を受けることをおすすめします。
掲載価格ではなく成約価格を見る理由
木村相談者
そういえば、不動産サイトで見かける「相場」って、この記事の数字と同じものなんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、サイトによって中身が違うことが多いです。不動産ポータルサイトの多くは、今売りに出されている物件の「掲載価格(売り出し価格)」をもとに相場を出しています。掲載価格は売主の希望額なので、実際に成立した金額より高めに出やすい傾向があります。
木村相談者
この記事の数字は違うんですか？
山川不動産の専門家
この記事の数字はすべて、実際に売買が成立した「成約価格」です。国交省の不動産情報ライブラリに登録されている、実際の取引データにもとづいています。だから「売り出したらいくらで反響があるか」ではなく、「実際にいくらで売れているか」を見ることができます。
木村相談者
なるほど、それは大事な違いですね。
山川不動産の専門家
もうひとつ注意したいのが、集計する期間の長さです。半年や数か月といった短い期間だけで「価格が下がった」「今が売り時」と結論づけている情報を見かけることがありますが、行橋市のように年間の取引が数十件規模のエリアでは、短い期間で区切るほど、たまたま混ざった数件の物件の影響を強く受けてしまいます。この記事では2017年からの8年分、直近3年分といった、ある程度まとまった期間で見ることを大事にしています。
木村相談者
短い期間の数字ほど、実は当てにならないこともあるんですね。
山川不動産の専門家
そういうことです。次は、その考え方を踏まえたうえで「売り時」をどう考えるかをまとめますね。
「売り時」をどう考えるか
木村相談者
結局、行橋市の中古戸建ては今売ったほうがいいんでしょうか。
山川不動産の専門家
それを断定することはできません。ここまで見てきた通り、行橋市の中古戸建て価格は2017年から2024年にかけて年ごとに大きく上下していて、はっきりした上昇・下降のトレンドがあるとは言えない状態です。直近3年(2022〜2024年)の相場水準は中央値1,400万円というところが目安になります。
木村相談者
じゃあ何を基準に考えればいいんですか？
山川不動産の専門家
3つの材料があります。ひとつは今見てきた価格の相場水準、ふたつめは自分の物件が価格帯の中でどのゾーン(高めか安めか)に当てはまりそうか、みっつめは住み替えや資金計画といったご自身の事情です。行橋市のように価格の振れ幅が大きい市では、「相場が上がったから売る」より「自分の事情のタイミングが来たら、そのときの相場を確認して判断する」という順番のほうが合っていると思います。
木村相談者
焦って決めなくてもいいってことですね、ちょっと安心しました。
山川不動産の専門家
そうですね。相場を知ったうえで、急ぐ必要がなければじっくり検討していいと思います。次に、実際に査定を受けるときの流れを説明しますね。
査定を依頼する前に知っておきたい流れ
- 1相場を確認する — ここまで見てきたような、行橋市の年別中央値・取引件数を頭に入れておく
- 2複数社に査定を依頼する — 1社だけだと相場から外れた金額を提示されても気づきにくいため、複数の不動産会社に依頼して比較する
- 3査定額と根拠を比較する — 提示された金額だけでなく、どの取引事例を根拠にしているかも聞いてみる
- 4売るかどうかを判断する — 査定額が出た時点で必ず売る必要はなく、資金計画や住み替え時期と合わせて検討する
木村相談者
査定を頼んだら、必ず売らないといけないわけじゃないんですね。
山川不動産の専門家
査定を受けることと売却を決めることは別です。査定は無料で受けられるサービスが多く、まず金額を知るためだけに使っても問題ありません。
行橋市の中古戸建て 基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 福岡県行橋市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物) |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年 |
| 直近3年(2022〜2024年)の中央値 | 1,400万円 |
| 直近3年(2022〜2024年)の取引件数 | 166件 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(不動産取引価格情報) |
木村相談者
このデータってどこから来てるんですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的なデータベースです。実際に成約した不動産取引の価格情報がもとになっていて、チラシやポータルサイトの「売り出し価格」とは違い、実際に売買が成立した価格を集計したものです。
木村相談者
売り出し価格じゃなくて、成約価格なんですね。それは信頼できそうです。
山川不動産の専門家
このまとめの数字は、データが更新されるたびに同じページの中で最新の内容に置き換わります。年が変わっても記事のURLは変わらないので、気になったときにまたこのページを見てもらえれば、そのときどきの最新の集計を確認できます。
木村相談者
毎年新しい記事を探さなくていいのは助かります。
山川不動産の専門家
はい。次は、近くの市や区と比べるとどうなのかを見てみましょう。
近隣・県内の中古戸建てと比べると
山川不動産の専門家
中古戸建ての記事化対象になっている福岡県内31市区町村の中で、行橋市の中央値1,400万円は県内28位です。全国691市区町村で見ても520位で、県内・全国ともに価格帯としては低めのグループに入ります。
木村相談者
低めなんですね。近くの街と比べるとどうなんでしょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 |
|---|---|
| 北九州市小倉南区 | 2,050万円 |
| 久留米市 | 1,900万円 |
| 筑後市 | 1,700万円 |
| 行橋市(このページ) | 1,400万円 |
| 北九州市小倉北区 | 1,600万円 |
| 直方市 | 920万円 |
木村相談者
北九州市の小倉南区とかは行橋より高いんですね。
山川不動産の専門家
北九州都市圏に近い区は住宅需要が厚いぶん、価格帯もやや高めに出る傾向があります。一方で行橋市はそれらの中間くらいの位置づけで、直方市のようにさらに低めの市もあります。これも「行橋市が高いか安いか」を絶対評価で語るのではなく、自分の物件がどのエリアの相場帯に近いかを知るための材料として使ってください。
木村相談者
なんとなく、行橋市の立ち位置が分かってきました。
山川不動産の専門家
大事なのは、行橋市が高い・安いという結論よりも、それぞれの市の相場水準に開きがあることを知ったうえで、自分の物件の条件を照らし合わせることです。同じ京築・北九州エリアでも、駅からの距離や土地の広さ、周辺の開発状況によって評価は変わってきます。比較表の数字はあくまで「その市全体のざっくりした中央値」であって、個別の物件の査定額そのものではない、という点は改めて意識しておいてください。
木村相談者
比較の仕方、わかりました。最後によくある質問も見ておきたいです。
よくある質問
木村相談者
行橋市の中古戸建ては今後値上がりしますか？
山川不動産の専門家
将来の価格を断定することはできません。この記事で示したのはあくまで2017年から2024年の実際の取引データであり、今後の値動きを予測するものではありません。値上がり・値下がりのどちらか一方を前提に判断するのは避けたほうがよいと思います。
木村相談者
査定は何社くらいに頼めばいいですか？
山川不動産の専門家
目安として2〜3社程度から査定を受けると、金額の妥当性を比較しやすくなります。1社だけだと、その金額が相場に対して高いのか安いのか判断しづらいです。
木村相談者
築年数が古い家でも査定してもらえますか？
山川不動産の専門家
行橋市の取引データにも築年数の古い物件は含まれていて、古いという理由だけで査定を断られることは基本的にありません。土地としての価値が評価される場合もあります。
木村相談者
取引件数が少ないってことは、売れにくいということですか？
山川不動産の専門家
件数の多さと売れやすさは別の話です。年間50件台という数は行橋市の市場規模を示しているだけで、条件に合う買い手がいれば妥当な期間で売却できます。件数が少ない=売れにくいと短絡しないほうがよいです。
木村相談者
リフォームしてから売ったほうが高くなりますか？
山川不動産の専門家
この記事のデータはリフォームの有無まで区別していないので、そこまでは分かりません。リフォーム費用をかけても回収できるとは限らないので、リフォームするかどうかも含めて、査定を受けた不動産会社に個別に相談するのがおすすめです。
木村相談者
土地だけを売る場合もこの記事の相場が使えますか？
山川不動産の専門家
この記事は「宅地(土地と建物)」の中古戸建てが対象で、更地の土地だけの取引は含まれていません。土地だけの売却を考えている場合は、また別の相場になるので、その点は分けて考えてください。
実際の査定額を確認する
木村相談者
相場感はだいぶつかめました。次に何をすればいいですか？
山川不動産の専門家
ここまでの内容を踏まえて、実際に査定額を確認してみるのがおすすめです。複数の一括査定サービスを表にしておくので、気になるものを使ってみてください。
| サービス | 特徴 |
|---|
木村相談者
何社かまとめて比較できるのはありがたいですね。
山川不動産の専門家
査定額を知ってから考えても遅くありません。行橋市の中古戸建ては物件ごとの差が大きいエリアなので、まずはご自身の物件がどのくらいの評価になるか、実際の数字で確認してみてください。
