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佐賀市の中古戸建ては売り時？相場データの読み方

木村相談者

佐賀市で戸建てを持っていて、そろそろ売却を考えているんですが、今の相場ってどれくらいなんでしょうか。

山川不動産の専門家

こんにちは。佐賀市の中古戸建てですね。まず正直にお伝えしておきたいのですが、佐賀市は年間の取引件数自体は決して少なくない一方で、1件1件の価格差がかなり大きいエリアです。なので「毎年きれいに上がっている/下がっている」と単純に言い切れる街ではありません。

木村相談者

件数は少なくないのに、言い切れないんですか? どういうことでしょう。

山川不動産の専門家

そこがポイントです。佐賀市は土地の広さや建物の築年数、エリアによって取引価格の幅がかなり広く出るんです。件数が薄いから分からない、というのとは違って、件数は揃っているのに物件ごとのばらつきが大きいから単年の数字を鵜呑みにできない、というタイプです。国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)の実際の成約データをもとに、分かっていることと、単年では言い切れないことをはっきり分けてお話ししますね。

佐賀市 中古戸建ての直近の相場水準

山川不動産の専門家

まず直近の相場水準からです。2022年〜2024年の3年間をまとめたデータでは、佐賀市の中古戸建ての中央値は1,500万円です。これは482件の成約実績をもとにした数字です。

木村相談者

年ごとに見るとどう動いているんですか?

山川不動産の専門家

年別の中央値を並べると、2017年1,500万円(133件)、2018年1,500万円(149件)、2019年1,600万円(130件)、2020年1,500万円(171件)、2021年1,800万円(172件)、2022年1,600万円(191件)、2023年1,500万円(143件)、2024年1,400万円(148件)、という並びです。表にすると価格帯の幅もあわせて見えます。

年	件数	中央値	価格帯(下位25%〜上位25%)
2017年	133件	1,500万円	670万円〜2,300万円
2018年	149件	1,500万円	810万円〜2,100万円
2019年	130件	1,600万円	805万円〜2,300万円
2020年	171件	1,500万円	710万円〜2,400万円
2021年	172件	1,800万円	878万円〜2,700万円
2022年	191件	1,600万円	700万円〜2,450万円
2023年	143件	1,500万円	645万円〜2,650万円
2024年	148件	1,400万円	498万円〜2,500万円

木村相談者

2021年だけ少し高くて、2024年は下がってますね。これはトレンドとして下がってきてるってことですか?

山川不動産の専門家

そう単純には言えないんです。ここで見てほしいのが価格帯の幅です。たとえば2024年は中央値1,400万円ですが、価格帯の下位25%は約498万円、上位25%は約2,500万円まで広がっています。2021年も中央値1,800万円に対して下位25%が878万円、上位25%が2,700万円という幅です。佐賀市の中古戸建ては、同じ年の中でも土地の広さや築年数によって数百万円から2,000万円以上まで価格が散らばっていて、この物件ごとの価格差が、年ごとの中央値の上下動そのものより大きいというのが実態です。

木村相談者

なるほど、件数が少ないから数字がブレるんじゃなくて、そもそも物件のバラつきが大きいから年による違いが出やすいということですね。

山川不動産の専門家

その理解で合っています。実際、2024年の中央値だけを使って統計的なばらつきの幅を計算すると、およそ57%になります。目安として、この幅が25%以内に収まっている街であれば単年でもある程度トレンドを語れるのですが、佐賀市の単年データはそれよりかなり広いんです。なので佐賀市については、単年の増減を「上昇トレンド」「下降トレンド」と読むのではなく、直近数年をまとめた相場水準として捉えるのが実態に合っています。

木村相談者

半年ごとに「上がった」「下がった」って出してるサイトも見たことあるんですが、あれとは違うんですか?

山川不動産の専門家

そこは佐賀市のようなエリアだと特に注意が必要なところです。半期ごとの比較だと、佐賀市クラスの街でも1回あたりの成約件数は20〜50件程度になります。その少ない件数の中に、たまたま広い土地の高額物件が多く混ざっていれば「上昇」に、コンパクトな物件が多ければ「下落」に見えてしまいます。この記事では8年分・年単位のデータをあえて全部並べたうえで、どのくらいのばらつきがあるかも合わせてお伝えする方針にしています。短い期間の増減だけを切り取って「売り時です」と結論づけるのは、佐賀市のようにばらつきが大きい街では特にミスリードになりやすいと考えています。

木村相談者

じゃあ、結局いくらくらいで考えればいいんでしょうか。

山川不動産の専門家

そういう時こそ、単年ではなく複数年をまとめた数字がおすすめです。2022年〜2024年の3年間・482件をまとめると中央値1,500万円、これを「佐賀市の中古戸建ての相場感」としてお伝えするのが誠実だと思っています。次は、実際の成約件数の中身をもう少し詳しく見てみましょう。

取引状況(成約件数)

山川不動産の専門家

続いて、件数そのものについてです。2024年の1年間の成約件数は148件でした。過去8年の年間件数を見ても130〜191件の範囲で推移していて、大きく枯れたり急増したりはしていません。

年	成約件数	中央値
2022年	191件	1,600万円
2023年	143件	1,500万円
2024年	148件	1,400万円

木村相談者

件数自体は安定してるんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。「取引が枯れている」わけではなく、母数はしっかりある街です。ただ、母数があっても物件の個性が強く出やすいので、さきほどお伝えした通り単年の断定は避けています。ちなみに、唐津市は年間67件ほど、鳥栖市は年間63件ほどで、佐賀市よりは少なめです。小城市はさらに取引件数が少なく年間27件ほどにとどまっていて、佐賀市よりも相場を語れる材料が薄いエリアです。

木村相談者

佐賀市は県内でもわりと件数が多い方なんですね。

山川不動産の専門家

はい。佐賀市の年130〜191件というのは、県内の中でも比較的まとまった件数が確保できているエリアです。それでも単年のトレンドを断定できないのは、件数の多さと価格のばらつきが別問題だからなんです。

木村相談者

件数が多い/少ないと、価格がばらつく/ばらつかないは、それぞれ別々に見ないといけないってことですね。

山川不動産の専門家

まさにその通りです。件数が少ないエリア(たとえば小城市のように年30件を切るような街)は、そもそも母数が足りないので「相場」と呼べる数字を出すこと自体が難しくなります。一方で佐賀市のように件数はしっかりあっても、土地の広さや築年数のレンジが広いエリアでは、母数があっても単年の中央値が動きやすいんです。この2つを混同すると、「件数が多いから信頼できるはず」と思い込んで単年の数字を見誤ってしまうので、この記事では分けてお伝えしています。次は、この相場水準を県内・全国の他のエリアと比べてみましょう。

近隣・県内との比較

山川不動産の専門家

佐賀市の中古戸建ての価格帯を、佐賀県内の順位で見ると、記事化できるだけのデータが揃っている県内4市の中で2位です。全国では691市区町村中498位という位置づけになります。

木村相談者

隣の唐津市とか鳥栖市と比べるとどうなんですか?

山川不動産の専門家

唐津市は直近3年の相場水準が1,300万円ほどで、佐賀市より少し抑えめです。鳥栖市は2,300万円ほどと、佐賀市よりかなり高い水準にあります。小城市は1,300万円ほどですが、こちらは取引件数がさらに少なく、佐賀市ほど確度の高い相場水準として扱えるデータ量ではありません。

木村相談者

鳥栖市はけっこう高いんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。鳥栖市は交通の要衝として知られていて、県内の中でも価格水準が高めに出ています。一方で佐賀市の1,500万円は、全国的に見ても全国平均(約2,590万円)よりおよそ4割ほど抑えめな水準です。これは全国691市区町村(記事化できるだけのデータがある市区町村)の中古戸建て中央値の単純平均と比べたものなので、都市部の高額な取引が多く含まれる全国平均と比べれば、地方都市らしい水準と言えます。

木村相談者

位置づけは分かりました。うちの実際の物件だとどうなるかは、また別の話ですよね。

山川不動産の専門家

そうですね。次は、この相場水準をどう受け止めて、売却のタイミングを考えるかという話をしましょう。

「売り時」をどう考えるか

山川不動産の専門家

ここまでお話しした数字をまとめると、佐賀市の中古戸建ては、単年での明確な上昇/下降トレンドを語れるほど価格が安定していない、というのが正直なところです。ただ、直近3年の相場水準(1,500万円)や、県内・全国での位置づけ、隣接する鳥栖市・唐津市との価格差は、事実として押さえておける材料です。

木村相談者

これだけ見て、今売った方がいいとかって言えるものなんですか?

山川不動産の専門家

それは言えません、というのが正直な答えです。佐賀市のように物件ごとの価格の幅が大きいエリアでは、市況の数字だけで売却のタイミングを判断するのは無理があります。ご自宅の土地の広さ・築年数・立地、それに住み替えや資金計画といった個別の事情のほうが、この街の場合は特に影響が大きいです。

木村相談者

個別の事情って、具体的にはどういうことを考えればいいんですか?

山川不動産の専門家

いくつか例を挙げますね。住宅ローンが残っている場合は、残債と査定額の見込みを比べて、売却後に手元にいくら残るかを先に確認しておくことが大切です。相続で取得した家であれば、相続税の申告期限や、空き家のまま持ち続けると固定資産税の負担が続くことも判断材料になります。住み替えが目的なら、次の住まいの購入・引き渡しのタイミングと、今の家の売却タイミングをどう合わせるかも重要です。それから、佐賀市のように土地の形状や広さ、接道状況が物件ごとに大きく異なるエリアでは、同じ「1,500万円」という相場水準でも、実際の物件によって数百万円単位で評価が変わることも珍しくありません。

木村相談者

相場の数字だけだと、自分の家がどうなのかは分からないってことですね。

山川不動産の専門家

その通りです。相場は「街全体の傾向」を示すもので、「あなたの家がいくらで売れるか」を直接答えるものではありません。市況のデータは判断材料の一つとして持っておいて、最終的な判断はご自身の状況に照らして決めていただくのがいいと思います。特に佐賀市のように土地の広さの違いが価格に直結しやすい街では、同じ町内でも隣同士の家で査定額が大きく変わることも普通にあるので、「相場を知ること」と「自分の家の価値を知ること」を分けて考えてもらえたらと思います。

木村相談者

なるほど。じゃあ実際に自分の家がいくらになるのか知りたい時は、どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

そこは相場を調べるのとは別の一歩になるので、査定の流れを整理しますね。

相場を調べたら次にやること

山川不動産の専門家

ここまでの相場感を踏まえて、実際の査定額を知りたくなったら、次のようなステップで進めるのが一般的です。

1. 1相場水準を把握する — ここまで見てきた1,500万円という相場水準を、まず自分の中の目安として持っておきます。
2. 2不動産一括査定サービスに申し込む — 複数の査定サービスから、気になるものを選んで申し込みます。査定は義務ではないので、気になった時点で試すくらいで問題ありません。
3. 3複数社の査定額を比較する — 一社だけでなく複数社の査定額を見比べることで、相場からの乖離や、査定額の根拠を確認しやすくなります。
4. 4タイミングは個別事情に合わせて決める — 査定額と市況を踏まえつつ、住み替えや資金計画など、ご自身のスケジュールに合わせて売却時期を決めます。

木村相談者

分かりました。査定を受けるのは義務じゃなくて、まず知る手段って感じなんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。最後に、この記事で使ったデータの出どころをまとめておきます。

基本情報まとめ

項目	内容
対象エリア	佐賀県佐賀市
対象種別	中古戸建て(宅地・住宅用)
データ期間	2017年〜2024年(直近相場は2022〜2024年の3年間集計)
データ件数	直近3年で482件
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報

木村相談者

ありがとうございます。件数はあるのに単年で判断しにくい街だと分かってよかったです。

山川不動産の専門家

こちらこそ、実際に売却を検討される際は、今日お話しした相場水準を目安にしつつ、査定サービスで実勢価格も確認してみてください。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか気になったことを聞いてもいいですか?

山川不動産の専門家

もちろんです。

木村相談者

佐賀市の中古戸建ては、上がってるんですか下がってるんですか?

山川不動産の専門家

8年間のデータを見る限り、一貫して上がっている、あるいは下がっているとは言えません。物件ごとの価格の幅が大きく、直近3年をまとめた相場水準としては1,500万円前後、というのが今言える範囲です。2017年と2024年を単純に比べると約6.7%低い数字ですが、これも年ごとのばらつきの範囲内の動きです。

木村相談者

佐賀市は件数があるのに、なんで年ごとの数字がこんなに揺れるんですか?

山川不動産の専門家

佐賀市は土地の広さや築年数、エリアによって成約価格の差が大きい街だからです。その年にたまたま広い土地の古い家が多く売れたか、コンパクトな新しめの家が多く売れたかで、中央値が動きやすくなります。件数自体は130〜191件と安定しているので、「データが足りない」のではなく「物件の個性が強く出る」街だと考えてください。

木村相談者

町ごとの相場は出せないんですか?

山川不動産の専門家

今回使っているデータの単位では出していません。佐賀市全体で年150件前後というボリュームでも、これを町丁目単位まで細かく割ると、地域ごとの成約数はぐっと少なくなり、その地域の相場を表す数字というより、たまたまその年にその町で売れた1〜2軒の価格そのものになってしまいます。細かい単位で知りたい場合は、査定サービスで実際の物件を見てもらうのが確実です。

木村相談者

査定って本当に無料なんですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスは、利用者側の費用負担なく利用できるのが一般的です。ただし各サービスの詳細な利用条件は、申し込み前にそれぞれの公式サイトで確認してください。

査定額を確認する

木村相談者

ありがとうございました。相場観を持った上で、査定も試してみます。

山川不動産の専門家

はい、それが一番良い進め方だと思います。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。