木村相談者
すみません、鳥栖市で戸建てに住んでるんですけど、そろそろ売却も考えていて。今の相場ってどれくらいなんでしょうか。
山川不動産の専門家
鳥栖市の中古戸建てですね。国交省の不動産情報ライブラリのデータで見ていきましょう。まず結論からお伝えすると、2022年から2024年の3年間でまとまった取引を見ると、中央値はおよそ2,300万円です。
木村相談者
2,300万円くらいなんですね。1年ごとの動きって分からないんですか？
山川不動産の専門家
そこが鳥栖市の特徴でして、年によって数字がわりと動くんです。だから「直近1年だけ」を切り取るより、複数年をまとめて見た方が実態に近いんですよ。詳しく見ていきますね。
木村相談者
そもそもこのデータって、どこから来てるんですか？不動産会社の広告価格とかじゃないですよね。
山川不動産の専門家
いい質問です。この記事の数字は国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」というサイトの取引価格情報がもとになっています。実際に売買が成立した後、買主にアンケート形式で価格などを尋ねて集計したデータで、売り出し中の広告価格とは違い、実際に成約した金額に基づいています。なので、いわゆる「強気の希望価格」ではなく、実勢に近い数字だと考えてください。
木村相談者
なるほど、成約ベースなんですね。それなら参考にしやすそうです。
鳥栖市の中古戸建て、価格の推移
山川不動産の専門家
まず2017年から2024年までの年別中央値を見てみましょう。2017年は2,000万円、2018年は2,250万円、2019年はまた2,000万円に戻って、2020年と2021年は2,600万円まで上がりました。そこから2022年2,400万円、2023年2,350万円、2024年2,200万円と、少しずつ落ち着いてきています。
木村相談者
え、けっこう上下してますね。2019年から2020年で一気に600万円も上がってるし。これって何かあったんですか？
山川不動産の専門家
そこは正直、はっきりした原因までは分かりません。ただ言えるのは、鳥栖市の中古戸建ては1件1件の価格差が大きいということです。土地の広さや建物の築年数、駅からの距離で条件がかなり違う物件が混ざって取引されているので、その年にどんな物件がたまたま多く売れたかで中央値が動きやすいんです。
木村相談者
なるほど、それで「上がった」「下がった」って単純には言えないってことですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。よく「AIが予測した将来価格」のような形で1つの数字だけを示しているサイトもありますが、この記事では国交省の不動産情報ライブラリに登録された実際の取引データをそのまま使っています。予測モデルを通していない分、数字の出どころがはっきりしているのがメリットです。
木村相談者
実際の取引データそのまま、っていうのは安心感がありますね。
山川不動産の専門家
はい。ただその分、正直な数字なので「毎年きれいに右肩上がり」みたいな都合の良い形にはなりません。2019年から2020年にかけて2,000万円から2,600万円へ600万円上がっていますが、これは「その年にたまたま高めの物件がまとまって売れた」可能性が高く、翌年以降も同じペースで上がり続けるという意味ではありません。逆に2024年の2,200万円も、「下落局面に入った」と断定するにはまだ材料が足りません。
木村相談者
1年だけ切り取って「上がってる!」「下がってる!」って言うのは危ないってことですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。なので鳥栖市の記事では、単年の数字だけで「上昇傾向」「下落傾向」とは判断せず、直近3年をまとめた水準としてお伝えしています。
山川不動産の専門家
次は、その根拠になっている取引件数を見てみましょう。
取引件数とデータの見方
山川不動産の専門家
「価格がバラつく」と言われても、そもそも取引件数が少ないんじゃないかと思いますよね。まずそこを確認しましょう。2017年から2024年まで、毎年46件から72件の取引があります。直近の2024年は63件でした。これは市区町村単位の戸建てとしては、決して少ない件数ではありません。
木村相談者
件数は結構あるんですね。てっきり件数が少ないからバラつくのかと思ってました。
山川不動産の専門家
いいところに気づきましたね。実は鳥栖市のケースは「件数が少ないから読めない」のではなく、「件数は十分にあるのに、物件ごとの価格差が大きいから単年の中央値がブレやすい」というパターンなんです。同じ鳥栖市内でも、駅に近いコンパクトな戸建てと、郊外の広い土地付き戸建てでは、価格帯がまったく違います。
木村相談者
じゃあうちの戸建てがどのあたりに入るのか、目安ってあるんですか？
山川不動産の専門家
そこは価格帯の幅を見ると分かりやすいです。次でお話ししますね。
価格の幅(四分位)で見る相場感
山川不動産の専門家
中央値だけだと「真ん中の1件」の話になってしまうので、実際には価格帯にどれくらい幅があるかも大事です。2024年のデータで見ると、下位25%の水準は1,050万円、上位25%の水準は2,650万円でした。
木村相談者
けっこう幅がありますね。1,050万円から2,650万円って、2.5倍くらい違う。
山川不動産の専門家
そうなんです。これが鳥栖市の戸建て相場を単年で語りにくい理由でもあります。2023年で見ると下位25%は1,475万円、上位25%は2,800万円、2022年は下位25%が1,150万円、上位25%が2,700万円でした。年によって幅の位置も動いています。
木村相談者
うちの家は駅から歩いて10分くらいで、そんなに広くない土地なんですけど、それだとどのあたりに入りそうですか？
山川不動産の専門家
具体的な査定額は、駅距離や土地の形、建物の状態によって変わるので、この記事の中央値だけでお伝えするのは正直難しいです。あくまで「鳥栖市全体だとこのくらいの幅で取引されている」という目安として捉えていただいて、実際の金額は査定で確認するのが確実です。
木村相談者
たしかに、うちの家がどのへんに入るかは分からないですもんね。
山川不動産の専門家
はい。相場の幅を頭に入れておくと、査定額が出たときに「妥当な範囲かどうか」を自分で判断しやすくなります。
木村相談者
ちなみに、この価格の幅ってなんで生まれるんですか？築年数の違いとかですか？
山川不動産の専門家
築年数もありますし、駅からの距離、土地の広さ、建物の構造(木造か鉄骨かなど)、リフォームの有無、といった条件が複合的に効いてきます。鳥栖市は市内でも駅周辺のコンパクトな住宅地から、郊外の比較的広い土地の住宅地までエリアの性格に幅があるので、その分だけ価格帯にも幅が出やすい市と言えます。
木村相談者
なるほど、鳥栖市自体が「1つの相場」じゃなくて、エリアによって結構違うってことなんですね。
山川不動産の専門家
おっしゃる通りです。この記事では市区町村単位の集計までしか出せていないので、町丁目単位でのより細かい違いまでは分かりません。あくまで市全体としての目安、という前提で見ていただくのが正確です。それでは、この情報をどう「売り時」の判断に使うかという話に移りますね。
「売り時」をどう考えるか
木村相談者
結局、今売るのが得なのか損なのか、そこが一番知りたいんですけど。
山川不動産の専門家
そこは正直にお伝えすると、この記事のデータだけでは断定できません。2020〜2021年の2,600万円という水準と比べると2024年の2,200万円はやや落ち着いていますが、これは「下落傾向」と言い切れるものではなく、物件ごとの価格差の範囲内とも言えます。
木村相談者
なるほど、データはデータとして見て、判断は自分でするってことですね。
山川不動産の専門家
そういうことです。ただ、判断材料として「実際にいくらで売れそうか」を知っておくのは損はありません。次は査定の流れを簡単にご紹介しますね。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
相場のイメージがついたら、次は実際の査定額を確認する段階です。大まかな流れはこんな感じです。
- 1相場の把握 — この記事のような公的データで、地域のおおよその価格帯を確認する
- 2一括査定サイトに登録 — 複数の不動産会社にまとめて査定を依頼する(無料)
- 3査定額の比較 — 会社ごとに提示額や根拠の説明を比較する
- 4信頼できる会社を選ぶ — 金額だけでなく、対応の丁寧さや説明の分かりやすさも見る
木村相談者
一括査定って、複数の会社に一気に頼めるんですね。
山川不動産の専門家
はい。1社だけだと相場より低い査定額を出されても気づきにくいので、複数社を比較するのが基本です。ただし査定を依頼したからといって、必ず売却しなければいけないわけではありません。あくまで情報収集の一環として使うくらいの気持ちで大丈夫です。
木村相談者
査定額って会社によってそんなに変わるものなんですか？
山川不動産の専門家
会社の得意なエリアや、直近でどんな成約事例を持っているかによって、数百万円単位で差が出ることもあります。だからこそ1社だけで決めずに、複数社の査定額とその根拠(近隣の成約事例など)を見比べることが大切なんです。この記事でお伝えした市全体の中央値2,300万円や、直近の価格帯もあわせて頭に入れておくと、提示された査定額が妥当な範囲かどうかを自分なりに判断しやすくなります。
鳥栖市 中古戸建て 基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 佐賀県鳥栖市 |
| 対象物件 | 中古戸建て |
| 直近3年(2022〜2024年)の中央値 | 2,300万円 |
| 直近3年の取引件数 | 187件 |
| 2024年単年の取引件数 | 63件 |
| データの見方 | 物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定せず直近3年の水準で表示 |
| データ出典 | 国交省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) 不動産取引価格情報(XIT001) |
木村相談者
このデータっていつ頃のものなんですか？
山川不動産の専門家
表にある通り、国交省の不動産取引価格情報がもとになっています。この記事で使っている数値は、データが更新されるたびに最新の集計に置き換わりますので、次にこのページを見るときには数字が変わっている可能性がある点は知っておいてください。
木村相談者
定期的に見直されるってことなんですね。それなら今度確認するときも、このページを見ればいいわけですね。
山川不動産の専門家
そうです。年度が変わって新しいデータが公表されるたびに、このページの数字とグラフはまとめて更新される仕組みになっています。同じURLをブックマークしておいてもらえれば、いつ見ても最新の状態を確認できます。
近隣・県内の市区町村と比べると
山川不動産の専門家
鳥栖市だけを見てもピンとこないと思うので、近隣の市区町村とも比べてみましょう。
木村相談者
お願いします。うち、久留米市とか小郡市にも近いんですよね。
山川不動産の専門家
いいところに目をつけましたね。まず佐賀県内で見ると、鳥栖市の中古戸建て2,300万円は、データがそろっている県内の市の中では一番高い水準です。佐賀市は1,500万円、唐津市は1,300万円、小城市も1,300万円ですので、鳥栖市はそれらより高めの相場になっています。
木村相談者
福岡県側と比べるとどうなんですか？鳥栖って久留米にも小郡にも近いので。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 |
|---|---|
| 小郡市(福岡県) | 2,400万円 |
| 鳥栖市(佐賀県) | 2,300万円 |
| 久留米市(福岡県) | 1,900万円 |
| 佐賀市(佐賀県) | 1,500万円 |
| 唐津市(佐賀県) | 1,300万円 |
| 小城市(佐賀県) | 1,300万円 |
木村相談者
こう並べると、鳥栖市は佐賀県の中では頭一つ抜けてる感じなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。全国的に見ても、データのそろう691市区町村のうち331位で、ちょうど中間よりやや上位あたりに位置しています。極端に高いわけでも安いわけでもない、という位置づけです。
木村相談者
鳥栖市って新幹線の駅もあるし、福岡にも近いから、そのあたりが関係してるんですかね。
山川不動産の専門家
立地の要因まで踏み込むとこの記事の範囲を超えてしまいますが、少なくともデータの上では、近隣市と比べて極端に安いわけでも高すぎるわけでもない、バランスの取れた水準にあると言えます。
木村相談者
佐賀県内では一番高いのに、全国では中間くらいっていうのも面白いですね。
山川不動産の専門家
そうですね。「県内では上位」でも「全国では中間」ということは十分にあり得ます。市区町村ごとに人口規模も土地の需給も違うので、県内比較と全国比較はどちらか一方だけでなく、両方の物差しで見ておくとバランスの良い相場観になります。相場の位置づけがつかめたところで、よくある質問にもお答えしておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか聞いてもいいですか？
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
鳥栖市の中古戸建ては今後も同じような価格帯が続くんですか？
山川不動産の専門家
そこは将来の予測になるので、この記事では断定できません。過去のデータとして2017年から2024年の間、2,000万円台前半から2,600万円の間で推移してきたという事実だけお伝えできます。
木村相談者
築年数が古い家でも、この中央値くらいで売れるんですか？
山川不動産の専門家
築年数による価格差は今回のデータでは帯分けして出せていないので、正確にはお答えできません。中央値2,300万円はあくまで市全体の目安で、築年数や状態によって上下します。気になる場合は、実際の査定で確認するのが確実です。
木村相談者
査定を頼んだら、そのまま売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そんなことはありません。査定はあくまで金額を知るためのもので、そのあと売るかどうかはご自身で決められます。査定を受けたからといって契約の義務は発生しません。
木村相談者
一括査定サイトってどれを使えばいいんですか？
山川不動産の専門家
それぞれ提携している不動産会社の顔ぶれが違うので、1つに絞らず、複数のサービスに登録して比較するのがおすすめです。この記事の下にリンクを置いておきますので、参考にしてください。
木村相談者
分かりました。ありがとうございます、だいぶイメージがつかめました。
山川不動産の専門家
こちらこそ、具体的に聞いていただけたので説明しやすかったです。数字だけを見て焦る必要はないので、ご自身のペースで検討してもらえればと思います。
山川不動産の専門家
鳥栖市の中古戸建ての相場、イメージはつかめましたか？
木村相談者
はい、単純に「上がってる」「下がってる」って話じゃないんだなというのがよく分かりました。次は実際の査定を試してみようと思います。
山川不動産の専門家
それがいいと思います。相場が分かったら、実際の査定額を確認するのが次のステップです。下のリンクから、複数の不動産一括査定サービスに無料で査定を依頼できます。査定は義務ではありませんので、気になる方はまず金額を確認するところから始めてみてください。