木村相談者
野洲市で戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売却を考えていて。このあたりの中古戸建ての相場ってどのくらいなんでしょうか。
山川不動産の専門家
こんにちは。野洲市の中古戸建てですね。先にお伝えしておくと、野洲市は年間の成約件数がそれほど多くないエリアです。なので「毎年きちんと上がっている、下がっている」と言い切れるほどのデータ量ではありません。直近数年をまとめた相場の目安として見ていくのが実態に合っています。
木村相談者
正直に言ってもらえるのはありがたいです。とりあえず今の相場感を教えてください。
山川不動産の専門家
承知しました。国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)が公表している実際の成約データをもとに、分かっていることと分かっていないことをはっきり分けてお話ししますね。
野洲市 中古戸建ての直近の相場水準
山川不動産の専門家
まず直近の相場水準です。2022年〜2024年の3年間をまとめたデータでは、野洲市の中古戸建ての中央値は2,300万円です。これは89件の成約実績をもとにした数字です。
木村相談者
2,300万円か。年ごとに見るとどう動いてるんですか?
山川不動産の専門家
年別の中央値を並べると、2017年2,800万円、2018年2,300万円、2019年1,600万円、2020年2,200万円、2021年1,900万円、2022年2,400万円、2023年2,450万円、2024年2,000万円、という並びです。
木村相談者
2019年だけガクッと下がって、2020年でまた戻ってますね。これは何が起きたんですか?
山川不動産の専門家
そこが件数の少なさの影響です。2019年の成約は23件、2018年も23件と、もともと少ない年でした。野洲市は1年あたりの成約件数が23〜39件程度と少なく、その年にどんな価格帯の物件が売れたかで中央値が大きく動きます。実際、2019年の1,600万円から2020年の2,200万円への変化を計算すると+37.5%になりますが、これを「1年で価格が37.5%も上がった」というトレンドとして読むのは誤りです。実態としては、2019年にたまたま価格の低い物件の成約が重なり、2020年はその反動で水準が戻った、という方が近いです。
木村相談者
じゃあ結局、いくらくらいで考えればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
そういう時は単年でなく複数年をまとめた数字を見るのがおすすめです。2022年〜2024年の3年間・89件をまとめると中央値2,300万円、価格帯の目安は下位25%で1,170万円、上位25%で3,125万円くらいのレンジに収まっています。
木村相談者
そのレンジ、結構広くないですか?
山川不動産の専門家
鋭いですね。実はここが野洲市について一番正直にお伝えしたい点です。この3年間・89件の中央値については、統計的なばらつきの幅がおよそ96%あります。中央値の2,300万円に対して、プラスマイナス48%前後、つまり1,200万円台から3,400万円台まで動いてもおかしくない、というくらいの幅です。取引件数がしっかり揃っている市区町村だと、この幅はもっと狭く収まる(目安として25%以内)のが一般的で、野洲市はそれよりかなり広めです。
木村相談者
それだけ幅があると、2,300万円っていう数字自体、あんまり当てにならない気もしますが。
山川不動産の専門家
「街全体のざっくりした目安」としては使えますが、「あなたの家がいくらか」を直接示す数字ではない、というのが正確なところです。野洲市は宅地の広さや駅からの距離、建物の状態による価格差が成約データにそのまま出やすいエリアで、これが幅の広さにつながっています。相場水準は判断材料の一つとして持ちつつ、実際の金額は査定で確認するのが確実です。
木村相談者
なるほど、幅が広い理由がわかると納得できます。次は実際どのくらい取引があるのか、件数の方も知りたいです。
取引状況(成約件数)
山川不動産の専門家
続いて件数についてです。2024年の1年間の成約件数は28件でした。過去8年の年間件数を見ても23〜39件の範囲で推移しています。
| 年 | 成約件数 | 中央値 |
|---|---|---|
| 2022年 | 33件 | 2,400万円 |
| 2023年 | 28件 | 2,450万円 |
| 2024年 | 28件 | 2,000万円 |
木村相談者
件数自体はそこそこ安定してるんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。「取引が枯れている」わけではなく、もともと母数が少ない街、という理解が正確です。ちなみに野洲市よりさらに件数が少ない周辺エリアもあります。県内では米原市や蒲生郡竜王町のように、年間の成約件数がひとけたから十数件にとどまっていて、相場を数字としてお示しできるほどのデータ量が確保できていない市町もあります。
木村相談者
そう考えると、野洲市はまだ数字が出せる方なんですね。
山川不動産の専門家
はい。野洲市の年23〜39件というのは、単年トレンドを断定するには心もとない件数ですが、直近数年をまとめれば相場の目安としては機能する水準です。次は、野洲市がどのくらいの相場水準の街なのか、近隣と比べてみましょう。
近隣・県内との比較
山川不動産の専門家
野洲市の中古戸建ての価格帯を滋賀県内の順位で見ると、11市町村中4位です。全国では691市区町村中331位という位置づけになります。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 県内順位 |
|---|---|---|
| 守山市 | 3,150万円 | 1位 |
| 草津市 | 3,000万円 | 2位 |
| 栗東市 | 2,900万円 | 3位 |
| 野洲市 | 2,300万円 | 4位 |
| 大津市 | 1,800万円 | 5位 |
| 近江八幡市 | 1,750万円 | 6位 |
木村相談者
隣の守山市とかと比べるとどうなんですか?
山川不動産の専門家
隣接する守山市は野洲市よりさらに高い水準で、直近の中央値は3,150万円です。同じく隣接する栗東市も2,900万円と、野洲市の2,300万円より高めです。京阪神方面への通勤利便性が高いエリアで、こうした水準になっている可能性があります。
木村相談者
他の市町村もついでに教えてもらえますか。
木村相談者
大津市より高いのは意外です。
山川不動産の専門家
そうなんです。大津市は取引件数が374件と豊富で価格帯の幅も広いエリアなので、中央値だけで単純に比べるのは注意が必要ですが、野洲市が突出して安いわけではないことは言えます。
木村相談者
位置づけは分かりました。じゃあ、これを踏まえて売り時ってどう考えればいいんでしょう。
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
ここまでの数字をまとめると、野洲市の中古戸建ては、単年での明確な上昇・下降トレンドを語れるほどデータが揃っていない、というのが正直なところです。ただ、直近3年の相場水準(2,300万円)や、県内での位置づけは、事実として押さえておける材料です。
木村相談者
これだけ見て、今売った方がいいとかって言えるものなんですか?
山川不動産の専門家
それは言えません、というのが正直な答えです。野洲市のように取引件数が少なく、価格のばらつきも大きいエリアでは、市況だけで売却タイミングを判断するのは無理があります。ご自宅の築年数・状態・立地、それに住み替えや資金計画といった個別の事情の方が、この規模の市場では影響が大きいです。
木村相談者
個別の事情って、具体的にはどういうことを考えればいいんですか?
山川不動産の専門家
例えば住宅ローンが残っている場合は、残債と査定額の見込みを比べて、売却後に手元にいくら残るかを先に確認しておくことが大切です。相続で取得した家であれば、申告期限や、空き家のまま持ち続けると固定資産税の負担が続くことも判断材料になります。住み替えが目的なら、次の住まいのタイミングと今の家の売却時期をどう合わせるかも重要です。
木村相談者
相場の数字だけだと、自分の家がどうなのかは分からないってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。相場は「街全体の傾向」を示すもので、「あなたの家がいくらで売れるか」を直接答えるものではありません。まして野洲市のようにばらつきの幅が大きいエリアでは、その差がなおさら出やすくなります。市況のデータは判断材料の一つとして持っておいて、最終的な判断はご自身の状況に照らして決めていただくのがいいと思います。
木村相談者
なるほど。じゃあ実際に自分の家がいくらになるのか知りたい時は、どうすればいいですか?
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでの相場感を踏まえて、実際の査定額を知りたくなったら、次のようなステップで進めるのが一般的です。
- 1相場水準を把握する — ここまで見てきた2,300万円という相場水準を、まず自分の中の目安として持っておきます。
- 2不動産一括査定サービスに申し込む — 記事末尾で紹介する複数の査定サービスから、気になるものを選んで申し込みます。査定は義務ではないので、気になった時点で試すくらいで問題ありません。
- 3複数社の査定額を比較する — 一社だけでなく複数社の査定額を見比べることで、相場からの乖離や査定額の根拠を確認しやすくなります。
- 4タイミングは個別事情に合わせて決める — 査定額と市況を踏まえつつ、住み替えや資金計画などご自身のスケジュールに合わせて売却時期を決めます。
木村相談者
わかりました。査定を受けるのは義務じゃなくて、まず知る手段って感じなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。最後に、この記事で使ったデータの出どころをまとめておきます。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 滋賀県野洲市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・住宅用) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(直近相場は2022〜2024年の3年間集計) |
| データ件数 | 直近3年で89件 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報 |
木村相談者
ありがとうございます。数字が少ない街なりの見方が分かってよかったです。
山川不動産の専門家
こちらこそ、実際に売却を検討される際は、今日お話しした相場水準を目安にしつつ、査定サービスで実勢価格も確認してみてください。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になったことを聞いてもいいですか?
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
野洲市の中古戸建ては、上がってるんですか下がってるんですか?
山川不動産の専門家
8年間のデータを見る限り、一貫して上がっている、あるいは下がっているとは言えません。年ごとの振れ幅が大きく、直近3年をまとめた相場水準としては2,300万円前後、というのが今言える範囲です。
木村相談者
どうしてこんなに価格のばらつきが大きいんですか?
山川不動産の専門家
記事で扱っているのは成約データそのものについてで、背景を分析したものではありません。分かっているのは、統計的なばらつきの幅がおよそ96%あり、宅地の広さや立地による価格差が大きく出やすいデータだという事実です。
木村相談者
町ごとの相場は出せないんですか?
山川不動産の専門家
今回使っているデータの単位では出せません。野洲市全体で年30件前後というボリュームを町丁目単位まで割ると、1つの町で1年に数件あるかないかという数になり、相場と呼べる数字になりません。細かい単位で知りたい場合は、査定サービスで実際の物件を見てもらうのが確実です。
木村相談者
査定って本当に無料なんですか?
山川不動産の専門家
記事末尾で紹介する一括査定サービスは、利用者側の費用負担なく利用できるのが一般的です。ただし各サービスの詳細な利用条件は、申し込み前にそれぞれの公式サイトで確認してください。
査定額を確認する
木村相談者
ありがとうございました。相場観を持った上で、査定も試してみます。
山川不動産の専門家
はい、それが一番良い進め方だと思います。