木村相談者
草津市で戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売却を考えていて。ネットでいくつかサイトを見たんですが、書いてある相場の数字がバラバラで、正直よく分からなくて。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。サイトによって集計の仕方が違うので、数字にブレが出やすいんです。今日は国土交通省の不動産情報ライブラリという公的なデータベースの実際の成約価格を見ながら、草津市の今の位置を一緒に確認していきましょう。
木村相談者
えっ、実際に売れた金額が見られるんですね。それなら安心して見られます。
山川不動産の専門家
はい。まずは価格がどう動いてきたか、直近8年間のデータから見ていきますね。
草津市 中古戸建ての直近の相場水準
山川不動産の専門家
こちらが2017年から2024年までの、草津市の中古戸建て(土地と建物)の年別中央値です。中央値は、安い物件から高い物件まで並べたちょうど真ん中の価格のことで、極端に高い・安い物件に引っ張られにくい指標です。
木村相談者
2019年に3,100万円まで上がって、2022年に2,400万円まで下がって、2023年にまた3,400万円まで上がってますね。結構バラバラに見えます。
山川不動産の専門家
よく見てくれました。実はそこが草津市の特徴で、あとで詳しくお話ししますね。数字だけ並べると、2017年2,700万円、2018年2,800万円、2019年3,100万円、2020年2,800万円、2021年2,700万円、2022年2,400万円、2023年3,400万円、2024年3,300万円という並びです。2017年と2024年の年別中央値だけを比べると+22.2%ほどの差になります。
木村相談者
22%も上がってるなら、単純に右肩上がりってことですか?
山川不動産の専門家
そう単純には言えないんです。ここが草津市を見るときに一番大事なポイントなので、次の章でしっかりお話しさせてください。
なぜ単年の増減を「トレンド」と読まない方がいいのか
山川不動産の専門家
草津市の中古戸建ては、年間の成約件数が79件から131件としっかりした件数があります。取引が少なすぎて数字が出せない、という状況ではありません。
木村相談者
件数はちゃんとあるのに、さっき見た数字はなんであんなにバラバラだったんですか?
山川不動産の専門家
そこが「件数の少なさ」ではなく「物件ごとの価格の幅の大きさ」の問題なんです。同じ年の成約データでも、価格の分布を見ると幅がかなり広いんですよ。例えば2023年は、下位25%の物件が2,150万円、上位25%の物件が4,950万円と、同じ年の成約でも2倍以上の開きがあります。
木村相談者
同じ年でそんなに違うんですね。
山川不動産の専門家
草津市はJR南草津駅周辺のような利便性の高いエリアと、郊外の宅地とで土地の条件や建物の規模がかなり違うので、その年にどちらの成約が多かったかで中央値が上下しやすいんです。統計的なばらつきの幅で見ても、草津市の中古戸建てはおよそ30.3%あります。これは、取引がしっかり揃っている市区町村の目安(25%以内)よりやや広めです。
木村相談者
じゃあ、さっきの22%上昇っていうのも、あんまり信用しない方がいいんですか?
山川不動産の専門家
「価格が下がっている」とは言えない、というくらいの受け止め方が正確です。ただ、これを「毎年着実に価格が上がっている」というなだらかなトレンドとして読むのは違います。年によって前後しながら、直近では高めの水準で推移している、というのが実態に近いです。
木村相談者
なるほど。じゃあ実際、今の相場感ってどう見ればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
そういう時こそ、単年ではなく複数年をまとめた数字を見るのがおすすめです。2022年から2024年の3年間・329件をまとめると、中央値は3,000万円です。ここまでを「草津市の中古戸建ての相場感」としてお伝えするのが誠実だと思っています。
木村相談者
3,000万円かあ。件数もしっかりあるんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。3年間で329件、年に直すと100件を超えるペースです。この規模の市区町村としてはしっかりした件数が確保できています。次は、この件数がどう推移してきたかを見てみましょう。
取引状況(成約件数)
山川不動産の専門家
続いて件数そのものを見てみます。過去8年の年間成約件数は、以下のように推移しています。
| 年 | 成約件数 | 中央値 |
|---|---|---|
| 2017年 | 102件 | 2,700万円 |
| 2018年 | 103件 | 2,800万円 |
| 2019年 | 82件 | 3,100万円 |
| 2020年 | 109件 | 2,800万円 |
| 2021年 | 111件 | 2,700万円 |
| 2022年 | 79件 | 2,400万円 |
| 2023年 | 131件 | 3,400万円 |
| 2024年 | 119件 | 3,300万円 |
木村相談者
2023年に131件まで増えて、そのタイミングで中央値も3,400万円まで上がってますね。
山川不動産の専門家
そうですね。2024年も119件と、8年間の中でも多い方です。件数が枯れている様子はなく、継続的に一定数の取引がある街だと言えます。取引の分母がしっかりあるからこそ、直近3年のプール中央値(3,000万円)を相場感として使う意味があります。
木村相談者
件数が少ない街だと、さっきみたいなまとめ方はできないんですか?
山川不動産の専門家
できないわけではないんですが、根拠として弱くなります。件数が極端に少ない自治体だと、3年まとめても数十件、ということもあります。草津市は3年で329件確保できているので、相場感としての信頼度は保ちやすい方です。件数の話が一段落したところで、次は草津市が滋賀県内でどのくらいの水準の街なのか、近隣と比べてみましょう。
近隣・県内との比較
山川不動産の専門家
草津市の中古戸建ての価格水準を、滋賀県内の順位で見ると、県内11市町中2位です。全国では691市区町村中220位という位置づけになります。
木村相談者
えっ、県内2位ってかなり高い方じゃないですか。1位はどこなんですか?
山川不動産の専門家
1位は隣接する守山市で、直近の相場水準は3,150万円です。守山市も草津市と同じく、取引件数の面では十分な件数があるものの物件ごとの価格差が大きく、参考値として扱われている街です。草津市はそのすぐ下の3,000万円で、僅差の2位になります。
木村相談者
他の隣の市町はどうなんですか?
山川不動産の専門家
隣接する栗東市が3位で2,900万円、野洲市が4位で2,300万円という水準です。この3市はいずれも草津市と同じく、単年での断定を避けて直近数年の相場水準として扱われているエリアです。
木村相談者
さっき別のサイトで大津市の名前も見たんですけど、大津市とはどう違うんですか?
山川不動産の専門家
大津市の中古戸建て相場は直近の中央値が1,800万円で、過去8年では約2.9%の変化にとどまっています。大津市は滋賀県で最も人口が多い市ですが、県内全域に宅地が広がっているため、価格帯としては草津市より抑えめの水準です。もう一つ、近江八幡市の中古戸建て相場も見てみると、直近の相場水準は1,750万円ほどで、こちらも大津市に近い水準です。
木村相談者
意外と草津市が高い方なんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。草津市はJR琵琶湖線・南草津駅周辺を中心に大阪・京都方面への通勤利便性が評価されやすいエリアで、県内でも価格水準が高めのグループに入ります。ただ、これは「だから今後も上がり続ける」という意味ではなく、あくまで現時点の位置づけです。
| 市町村 | 直近の相場水準 | 県内順位 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 守山市 | 3,150万円 | 1位/11 | 参考値(単年断定なし) |
| 草津市(本記事) | 3,000万円 | 2位/11 | 参考値(単年断定なし) |
| 栗東市 | 2,900万円 | 3位/11 | 参考値(単年断定なし) |
| 野洲市 | 2,300万円 | 4位/11 | 参考値(単年断定なし) |
| 大津市 | 1,800万円 | 5位/11 | 取引十分・8年で約2.9%の変化 |
| 近江八幡市 | 1,750万円 | 6位/11 | 参考値(単年断定なし) |
木村相談者
位置づけは分かりました。じゃあ、この数字をもとに売り時って考えていいものなんですか?
山川不動産の専門家
そこは慎重にお話ししたいところです。次の章で整理しますね。
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
ここまでの数字をまとめると、草津市の中古戸建ては、単年での明確な上昇/下降トレンドを言い切れるほど価格が安定して動いているわけではない、というのが正直なところです。ただ、直近3年の相場水準(3,000万円)や、県内2位・全国220位という位置づけは、事実として押さえておける材料です。
木村相談者
これだけ見て、今売った方がいいって言えるものなんですか?
山川不動産の専門家
それは言えません、というのが正直な答えです。草津市の中古戸建ては物件ごとの価格差が大きいエリアなので、市況の数字だけで売却のタイミングを判断するのは難しいです。ご自宅の土地の形状や駅からの距離、建物の状態、それに住み替えや資金計画といった個別の事情の方が、実際の成約価格に大きく影響します。
木村相談者
個別の事情って、具体的にはどんなことを考えればいいんですか?
山川不動産の専門家
いくつか例を挙げますね。住宅ローンが残っている場合は、残債と査定額の見込みを比べて、売却後に手元にいくら残るかを先に確認しておくことが大切です。相続で取得した家であれば、相続税の申告期限や、空き家のまま持ち続けると固定資産税の負担が続くことも判断材料になります。住み替えが目的なら、次の住まいの購入・引き渡しのタイミングと、今の家の売却タイミングをどう合わせるかも重要です。それから、草津市のように土地の広さや駅からの距離で価格差が大きいエリアでは、同じ「3,000万円」という相場水準でも、実際の物件によって数百万円単位で評価が変わることも珍しくありません。
木村相談者
相場の数字だけだと、自分の家がどうなのかは分からないってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。相場は「街全体の傾向」を示すもので、「あなたの家がいくらで売れるか」を直接答えるものではありません。市況のデータは判断材料の一つとして持っておいて、最終的な判断はご自身の状況に照らして決めていただくのがいいと思います。
木村相談者
なるほど。じゃあ実際に自分の家がいくらになるのか知りたい時は、どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
そこは相場を調べるのとは別の一歩になるので、査定の流れを整理しますね。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでの相場感を踏まえて、実際の査定額を知りたくなったら、次のようなステップで進めるのが一般的です。
- 1相場水準を把握する — ここまで見てきた3,000万円という相場水準を、まず自分の中の目安として持っておきます。
- 2不動産一括査定サービスに申し込む — 記事末尾で紹介する複数の査定サービスから、気になるものを選んで申し込みます。査定は義務ではないので、気になった時点で試すくらいで問題ありません。
- 3複数社の査定額を比較する — 一社だけでなく複数社の査定額を見比べることで、相場からの乖離や、査定額の根拠を確認しやすくなります。
- 4タイミングは個別事情に合わせて決める — 査定額と市況を踏まえつつ、住み替えや資金計画など、ご自身のスケジュールに合わせて売却時期を決めます。
木村相談者
分かりました。査定を受けるのは義務じゃなくて、まず知る手段って感じなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。最後に、この記事で使ったデータの出どころをまとめておきます。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 滋賀県草津市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・住宅用) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(直近相場は2022〜2024年の3年間集計) |
| データ件数 | 直近3年で329件 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報 |
木村相談者
ありがとうございます。草津市が県内でも高めの水準にある街だっていうのがよく分かりました。
山川不動産の専門家
こちらこそ、実際に売却を検討される際は、今日お話しした相場水準を目安にしつつ、査定サービスで実勢価格も確認してみてください。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になったことを聞いてもいいですか?
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
草津市の中古戸建ては、上がってるんですか下がってるんですか?
山川不動産の専門家
8年間のデータを見る限り、一貫して上がっている、あるいは下がっているとは言い切れません。物件ごとの価格の幅が大きいため年によって前後していますが、直近3年をまとめた相場水準としては3,000万円前後、というのが今言える範囲です。
木村相談者
なんで草津市は同じ年でもこんなに価格の差が大きいんですか?
山川不動産の専門家
南草津駅周辺のような利便性の高いエリアと郊外の宅地とで土地条件や建物規模の幅が広く、統計的なばらつきの幅がおよそ30.3%あります。これが単年の中央値を大きく動かす要因です。
木村相談者
草津市が県内2位っていうのは、今後も続くんですか?
山川不動産の専門家
それは分かりません。今回の順位は、あくまで直近3年間の成約データをもとにした現時点の位置づけです。将来の順位を予測するものではないので、今後の取引状況によって変わる可能性があります。
木村相談者
査定って本当に無料なんですか?
山川不動産の専門家
記事末尾で紹介する一括査定サービスは、利用者側の費用負担なく利用できるのが一般的です。ただし各サービスの詳細な利用条件は、申し込み前にそれぞれの公式サイトで確認してください。
査定額を確認する
木村相談者
ありがとうございました。相場観を持った上で、査定も試してみます。
山川不動産の専門家
はい、それが一番良い進め方だと思います。