トップ/滋賀県/守山市/中古戸建て・土地

守山市の中古戸建ては今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、守山市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。何社かのサイトで相場を見たら、書いてある金額がバラバラで、結局いくらなのか分からなくなっちゃったんです。

山川不動産の専門家

それ、守山市に限らずよくあるお悩みです。実は守山市は、年によって取引される物件の幅が大きく、単年の数字だけでは方向を判断しにくいエリアのひとつなんです。まずは国交省の公的データで、実際の成約価格がどう動いてきたか一緒に見ていきましょう。

木村相談者

幅が大きいって、具体的にはどういうことですか?

山川不動産の専門家

国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て(土地と建物)の記録があります。守山市はJR琵琶湖線の守山駅から京都・大阪方面への通勤圏で、琵琶湖に面した住宅地としても知られる街ですが、まずは感覚ではなく2017年から2024年までの年別中央値を並べてみましょう。

守山市の中古戸建て価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。

年	中古戸建て中央値	取引件数
2017年	2,700万円	65件
2018年	3,100万円	70件
2019年	3,000万円	50件
2020年	3,000万円	61件
2021年	3,000万円	62件
2022年	3,000万円	56件
2023年	3,350万円	52件
2024年	3,150万円	52件

木村相談者

2018年に3,100万まで上がって、そこから3,000万前後で何年も足踏みして、2023年にまた上がって、2024年は少し下がって……。上がってるのか下がってるのか、これだけ見るとよく分からないですね。

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。守山市は年間の取引件数自体は50〜70件とそこまで極端に少ないわけではないのですが、物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、単年の中央値が年によって振れやすいという特徴があります。次のセクションで、その幅を具体的な数字でお見せします。

なぜ単年の数字だけで判断できないのか

木村相談者

幅が大きいというのは、実際どのくらいなんですか?

山川不動産の専門家

2024年のデータで見てみましょう。中央値は3,150万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額は2,300万円、上から4分の1は4,000万円です。同じ2024年の守山市の中でも、これだけの開きがあります。

木村相談者

2,300万円と4,000万円だと、ほぼ倍近く違いますね。

山川不動産の専門家

そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は38.1%にもなります。取引が十分な区分(トレンドを語れる基準)は25%以下なので、守山市の単年データはその基準を超えています。件数自体が飛び抜けて少ないわけではなく、土地の広さや建物の状態など物件ごとの個別差が価格に強く出やすいことが、この幅の主な理由です。

木村相談者

じゃあ、この3,150万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか?

山川不動産の専門家

数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は3,150万円だから、来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数160件、中央値3,150万円になります。単年の3,150万円とほぼ同じ水準で、3年間を通じて大きなブレなく推移していると言えます。

木村相談者

単年と3年プールがほぼ同じってことは、2024年が特別変な年だったわけではなさそうですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。ただ2018年の3,100万円、2023年の3,350万円のように単年だけを見ると年によって上下するのは変わらない事実です。この記事でも、守山市の代表的な相場水準としては3年プールの3,150万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。

木村相談者

「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。

山川不動産の専門家

そこは大事にしているところです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は他の市や全国と比べて守山市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで守山市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

守山市の水準を、県内の他市や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。

比較軸	守山市の位置
滋賀県内の中古戸建て中央値	1位/11市区町村(県内で最も高い水準)
全国の中古戸建て中央値	204位/691市区町村
全国(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較	全国平均 約4,000.6万円に対して約0.79倍(8割弱)の水準

木村相談者

県内1位なんですね! でも全国だと204位で、平均の8割弱ということは、全国的にはそこまで高くはないんですか?

山川不動産の専門家

滋賀県内では最も中央値が高い市ですが、全国規模で見ると691市区町村中204位と真ん中よりやや上、全国平均に対しては8割弱の水準です。ただしこの全国平均は「取引が十分な区分」の市だけの平均なので、守山市(参考値扱い)を単純に同列で比べすぎないほうがよいです。あくまで目安として捉えてください。守山市の近くの滋賀県内の市と並べてみましょう。

市区	中古戸建て中央値	直近の取引件数	位置づけ
守山市	3,150万円	160件(直近3年プール)	参考値
草津市	3,000万円	119件(2024年)	参考値
栗東市	2,900万円	52件(2024年)	参考値
野洲市	2,300万円	28件(2024年)	参考値
大津市	1,800万円	374件(2024年)	取引が十分な区分

木村相談者

守山市が県内トップなのに、県庁所在地の大津市より高いんですね。ちょっと意外です。

山川不動産の専門家

中央値だけを比べると、そう見えます。ただし理由は単純な「人気度の差」だけとは言い切れません。大津市は取引が十分な区分に入るほど件数が多く(年374件)、市域も広くエリアによる価格差が大きい都市です。中央値は全体の真ん中の値なので、取引の分布が広い大津市は中央値が下がりやすく、逆に守山市・草津市・栗東市のように取引の中心が湖南地域の住宅地に集まる市は中央値が高めに出やすい、という集計上の特徴もあります。「中央値が高い=一番良い」と単純化しないほうが正確です。

木村相談者

なるほど、比べ方にもクセがあるんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。草津市・栗東市・野洲市もいずれも参考値扱いで、守山市と同じく単年では方向を断定していません。大津市だけが取引が十分な区分で、8年間で+2.9%という緩やかな上昇が事実として語れる市です。守山市を含む湖南の他の市は、水準としては大津市より高いものの、トレンドについては「分からない」というのが正直なところです。

木村相談者

水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、守山市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。

守山市の将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、守山市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、守山市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。

守山市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

水準は県内トップ、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。

山川不動産の専門家

守山市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。

守山市の戸建て・売り時を考える3つの材料

1. 1単年トレンドは断定できない — 2018年に3,100万円、2023年に3,350万円と上がった年もあれば、その間は3,000万円前後で足踏みした年もあり、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール(2022〜2024年)の中央値は3,150万円で、単年と大きくは変わらない。
2. 2物件ごとの価格差が大きい — 2024年の価格帯は2,300万円〜4,000万円と幅がある。守山市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
3. 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、守山市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。

木村相談者

「県内トップだから待てば下がる」でも「今のうちに急いで売れ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。

山川不動産の専門家

正確に言うとそうなります。守山市全体の相場は水準としては県内トップで方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。

木村相談者

変に煽られなくて、逆に安心しました。

山川不動産の専門家

正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

1. 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
2. 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3年プールの中央値3,150万円前後)と照らし合わせる
3. 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

項目	内容
対象エリア	滋賀県守山市
対象種別	中古戸建て(土地付き)
データ期間	2017年〜2024年(成約価格ベース)
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報)
集計方法	年別中央値・四分位、2022〜2024年の3年プール
データの十分性	参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません)
2024年取引件数	52件(3年プールでは160件)

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は「県内トップの水準だけど、方向は分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。

山川不動産の専門家

守山市の相場は水準としては県内トップで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。守山市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

守山市の戸建て相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2022年から2024年の3年分をプールした中央値は3,150万円です。2024年単年でも同じく3,150万円ですが、価格帯は2,300万円〜4,000万円まで幅があります。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

守山市は単年の相対信頼区間幅が38.1%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2018年に3,100万円まで上がった年がある一方、2019年から2022年は3,000万円前後で足踏みするなど、年によって上下しています。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で守山市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。

木村相談者

守山市は近くの草津市・栗東市・野洲市・大津市と比べて何が違うんですか?

山川不動産の専門家

中央値だけ見ると、守山市が3,150万円、草津市が3,000万円、栗東市が2,900万円、野洲市が2,300万円、大津市が1,800万円で、守山市が県内で最も高い水準です。違うのは取引データの位置づけです。大津市は取引が十分な区分で8年+2.9%という緩やかな上昇を語れますが、守山市・草津市・栗東市・野洲市はいずれも物件ごとの価格差が大きく、参考値として扱っています。守山市は3年プールで160件と、この中では比較的データがまとまった参考値です。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。