木村相談者
山川さん、守山市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。琵琶湖線で京都にも大阪にも出やすいし住みやすい街だとは思うんですけど、実際に売るとなると相場がよく分からなくて……。
山川不動産の専門家
守山市、住みここちの評判もいいエリアですよね。今日は感覚ではなく、国交省が公開している実際の成約価格をもとに、守山市の中古マンションが今どのくらいの水準にあるのか、数字で確認していきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。守山市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、年ごとに並べてみます。
守山市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
まずグラフを見てください。守山市は2021年以降のデータで取引記録が確認できる状態で、2017年から2020年についてはこのデータベース上で集計対象となる取引が確認できませんでした。無理に埋めるより、確認できる年だけを正直に出す方針です。
木村相談者
なるほど、無いものは無いとはっきりさせてもらえるのは安心です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 取引記録なし | - |
| 2018年 | 取引記録なし | - |
| 2019年 | 取引記録なし | - |
| 2020年 | 取引記録なし | - |
| 2021年 | 1,500万円 | 49件 |
| 2022年 | 1,000万円 | 55件 |
| 2023年 | 1,700万円 | 47件 |
| 2024年 | 1,350万円 | 54件 |
木村相談者
2021年は1,500万だったのに2022年に1,000万まで下がって、2023年に1,700万まで上がって、2024年にまた1,350万……結構上下してますね。
山川不動産の専門家
そうなんです、この「上がったり下がったり」自体が守山市の特徴です。なぜそう扱うのか、理由を順番に説明しますね。まず大前提として、この数字がどういう性質のものかを確認しておきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。売り出し中の物件価格から推定しているところがほとんどで、実際に確認したところ、守山市の相場を出している他のサイトも、直近の掲載物件から算出した「推定価格」や、駅単位で専有面積を70㎡に換算した「売却相場価格」を載せています。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値1,350万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が652.5万円、上から4分の1(p75)が2,200万円です。中央値1,350万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
652万から2,200万って、3倍以上開きがありますね。
山川不動産の専門家
マンションは築年数・専有面積・駅からの距離・管理状態で価格が大きく変わる商品で、守山市はその幅がとりわけ大きいエリアです。2021年もp25=790万円〜p75=2,800万円、2022年はp25=440万円〜p75=2,100万円、2023年はp25=765万円〜p75=3,350万円と、どの年も価格帯の幅は広いままです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2022年から2024年の3年分をプールすると、取引件数は156件、中央値は1,400万円になります。
木村相談者
単年は1,350万、プールだと1,400万で、そこまで大きくは違わないんですね。
山川不動産の専門家
ええ、近い数字にはなっていますが、これは単年の数字が安定しているという意味ではありません。2024年単年の相対信頼区間の幅は78.5%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく上回っています。年間54件、3年プールでも156件という取引件数自体は少なくないので、これは「取引が少ないから分からない」というより、物件ごとの価格差そのものが守山市では特に大きいために単年のブレが基準を超えてしまっている、というのが実態です。
木村相談者
件数はそこそこあるのに、それでも断定できないんですか?
山川不動産の専門家
ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。守山市は年によって広さや築年数の違う物件がどれだけ取引されるかで中央値そのものが動きやすく、2022年の1,000万円から2023年の1,700万円のような振れも起きています。2021年の1,500万円と2024年の1,350万円だけを比べると単純計算で-10%になりますが、間の2022年に1,000万円まで下がり2023年に1,700万円まで上がっているため、この記事では直近3年をプールした1,400万円を現時点の相場水準として扱い、単年の上げ下げをトレンドとしては断定していません。
木村相談者
他の不動産サイトだと、築年数別でもっと細かく相場を出してるところもありますよね。守山市はそこまで出さないんですか?
山川不動産の専門家
出せなくはないんですが、あえて出していません。守山市は2024年単年の相対信頼区間幅が78.5%と基準を大きく超えています。ここから築年数でさらにグループを細かく分けると、1グループあたりの件数がもっと少なくなり、その分ブレも大きくなって、かえって信頼できない数字になってしまうんです。件数の裏付けを持って言える粒度が、今の守山市では「市全体」までというのが正直なところです。細かく出せば親切というわけでもなく、裏付けのない細分化はかえって誤解を招きます。次のセクションで、将来人口についても確認しておきましょう。
守山市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ると価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、守山市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、守山市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている市だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、駅からの利便性など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は守山市が全国や滋賀県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・滋賀県内のなかで守山市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、守山市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 守山市の位置 |
|---|---|
| 滋賀県内の中古マンション中央値 | 6位/6市(最も控えめな水準) |
| 全国の中古マンション中央値 | 365位/464市区町村(下位寄り) |
| 全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,884.9万円に対して約0.49倍の水準 |
木村相談者
県内6市中6位、全国だと365位/464……。県内でも全国でも控えめな水準なんですね。
山川不動産の専門家
県内では最も控えめ、全国的にも下位寄りという位置です。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 草津市 | 3,300万円(2024年) | 取引データは十分(217件) |
| 大津市 | 2,400万円(2024年) | 取引データは十分(512件) |
| 近江八幡市 | 1,700万円(直近3年) | 参考値(取引が少ないため) |
| 彦根市 | 1,450万円(直近3年) | 参考値(取引が少ないため) |
| 守山市 | 1,400万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
木村相談者
草津市や大津市とはだいぶ差があるけど、近江八幡市や彦根市とはそこまで変わらないんですね。
山川不動産の専門家
ええ、草津市・大津市はいずれも取引件数が200件を超えていて、単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分にあります。守山市は物件ごとの価格差の大きさから、近江八幡市・彦根市は取引件数が少ないことから、それぞれ直近3年をまとめた参考値として載せています。より広いエリアの相場は滋賀県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準が控えめという点と、方向を断定しにくいという点は、また別の話なんですね。
守山市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
県内でも全国でも控えめな水準……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
守山市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
守山市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1単年のトレンドは断定できない — 2021年1,500万円、2022年1,000万円、2023年1,700万円、2024年1,350万円と年別の数字は大きく上下しており、2024年単年の相対信頼区間幅は78.5%と基準を大きく上回るため、この記事では上昇・下降どちらの傾向とも言い切っていない。現時点の目安は直近3年(2022〜2024年)をプールした1,400万円。
- 2マンションは個別性が大きい — 2024年の価格帯はp25=652.5万円〜p75=2,200万円と幅が広く、築年数・専有面積・駅からの距離・管理状態で数百万円単位で変わる。相場よりも自分の部屋そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、守山市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「県内で控えめだから今のうちに」でも「もっと上がるまで待とう」でもなくて、まず自分の部屋がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「控えめだから今のうちに」でも「もっと上がるまで待とう」でもありません。ご自身の事情と、自分の部屋の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値1,400万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 滋賀県守山市 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(2021年以降のみ取引記録あり、成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 54件(3年プールでは156件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
守山市の相場は県内・全国ともに控えめで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。守山市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
守山市のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,400万円です。2024年単年は1,350万円で、価格帯はp25=652.5万円〜p75=2,200万円まで幅があり、物件ごとの差が非常に大きいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
守山市は単年の相対信頼区間幅が78.5%と基準(25%以下)を大きく上回っているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2021年1,500万円から2024年1,350万円までを単純比較すると-10%になりますが、間の2022年に1,000万円まで下がり2023年に1,700万円まで上がるなど年ごとの振れが大きく、方向を言い切るには材料が足りません。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、守山市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件価格から相場を推定しているところがほとんどで、駅単位で専有面積を70㎡に換算した金額を載せているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で守山市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
築年数別の細かい相場は見られますか?
山川不動産の専門家
あえて出していません。守山市は2024年単年の相対信頼区間幅が78.5%あり、ここから築年数でさらに細かく分けると1グループあたりの件数が減ってブレが増え、かえって信頼できない数字になるためです。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。