木村相談者
すみません、湖南市に家を持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。今って売り時なんでしょうか。
山川不動産の専門家
ご相談ありがとうございます。結論から言うと「今が絶対の売り時」とは言い切れないんですが、国交省の取引データを見ながら、判断材料を一緒に整理していきましょう。湖南市の中古戸建てが実際どんな値段で取引されてきたか、数字で見ていきます。
木村相談者
お願いします。うちみたいな一軒家、湖南市だとどのくらいで売れてるものなんですか。
山川不動産の専門家
まず前提として、湖南市の中古戸建ては年によって価格の振れ幅がかなり大きいエリアです。これは後で詳しく説明しますが、まずは直近の実際の取引データから見ていきますね。
湖南市の中古戸建て価格はいくらくらい？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリ(XIT001)に登録されている実際の成約データで見ると、湖南市の中古戸建ての直近3年間(2022〜2024年)の取引を合わせた中央値は1,100万円です。この3年間だけで138件の取引が集計されています。
木村相談者
1,100万円かあ。イメージよりちょっと安い気もしますね。
山川不動産の専門家
そう感じる方は多いです。実は湖南市の中古戸建ては、安い物件と高い物件の価格差がかなり広いのが特徴で、中央値だけ見ると実感と合わないことがあります。年ごとの中央値と、価格帯(下位25%〜上位25%)の実データを表にしてみますね。
| 年 | 取引件数 | 中央値 | 価格帯(下位25%〜上位25%) |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 45件 | 1,500万円 | 740万円〜2,000万円 |
| 2018年 | 42件 | 1,350万円 | 738万円〜2,500万円 |
| 2019年 | 43件 | 1,000万円 | 590万円〜1,750万円 |
| 2020年 | 42件 | 1,500万円 | 855万円〜2,550万円 |
| 2021年 | 44件 | 1,700万円 | 718万円〜2,925万円 |
| 2022年 | 38件 | 980万円 | 578万円〜1,500万円 |
| 2023年 | 55件 | 1,100万円 | 605万円〜1,700万円 |
| 2024年 | 45件 | 1,200万円 | 600万円〜2,500万円 |
木村相談者
たしかに…年によって中央値が980万円から1,700万円まで動いてますね。これって上がってるんですか、下がってるんですか。
山川不動産の専門家
ここが大事なところなんですが、湖南市の場合はこの表だけを見て「上昇傾向」「下降傾向」と結論づけるのは難しいんです。理由は、年ごとの取引件数(38〜55件)自体は毎年安定しているものの、売れた物件の中身(土地の広さ・築年数・立地)が年によってばらつくため、価格帯の幅(下位25%〜上位25%)がどの年も非常に広いことです。2024年で言うと600万円〜2,500万円と、4倍以上の開きがあります。
木村相談者
なるほど、件数自体は毎年40〜50件くらいあって取引は普通にされてるけど、物件のバラつきが大きいから「今年は高かった/安かった」だけでは判断できないってことなんですね。
山川不動産の専門家
その理解で合っています。件数が極端に少ないわけではないので「データが足りない」わけではなく、物件の個性の差が大きいエリアという言い方が正確です。だからこそ、ご自身の家がどの価格帯に近いかは、後でお話しする査定で個別に確認するのが確実です。
価格のばらつきをもう少し詳しく見る
木村相談者
「物件のバラつきが大きい」って言われても、正直どのくらい大きいのか実感が湧かないんですが。
山川不動産の専門家
いい質問です。先ほどの価格帯(下位25%〜上位25%)を使って、上位25%が下位25%の何倍になっているかを年ごとに計算してみましょう。
| 年 | 価格帯の倍率(上位25%÷下位25%) |
|---|---|
| 2017年 | 約2.7倍 |
| 2018年 | 約3.4倍 |
| 2019年 | 約3.0倍 |
| 2020年 | 約3.0倍 |
| 2021年 | 約4.1倍 |
| 2022年 | 約2.6倍 |
| 2023年 | 約2.8倍 |
| 2024年 | 約4.2倍 |
木村相談者
2021年と2024年は4倍を超えてるんですね。年によってこんなに違うものなんですか。
山川不動産の専門家
そうなんです。8年間平均だと約3.2倍で、一番差が小さかった2022年(2.6倍)と一番差が大きかった2024年(4.2倍)を比べても、その年に市場に出た物件の中身(土地の広さ・築年数・駅からの距離など)によって振れ幅が変わっていることがわかります。マンションであれば専有面積や階数の違いはある程度絞られますが、戸建てや土地は同じ市内でも1件ごとの個性が大きく出やすい、というのがこういう数字にも表れています。
木村相談者
つまり「湖南市の相場は1,100万円」と言われても、自分の家がその倍率のどのあたりに来るかは別問題ってことなんですね。
山川不動産の専門家
おっしゃる通りです。だからこそ、市全体の中央値だけで判断せず、ご自身の土地の広さや築年数、駅からの距離といった条件を踏まえた個別の査定で、実際どのあたりの価格帯に入るのかを確認するのが確実です。次は、湖南市の水準を他の市と比べてみましょう。
湖南市は他の市と比べてどうなの？
木村相談者
湖南市の1,100万円って、他の市と比べて高いんですか、安いんですか。
山川不動産の専門家
全国と滋賀県内での位置づけを見てみましょう。同じ中古戸建てのデータで比較すると、湖南市は全国691市区町村中581位、滋賀県内11市中8位です。滋賀県内では中央値が低めのグループに入ります。
木村相談者
県内だと下の方なんですね。近くの市だとどうなんですか。
山川不動産の専門家
同じ滋賀県内の中古戸建て中央値を並べてみますね。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 |
|---|---|
| 草津市 | 3,000万円 |
| 野洲市 | 2,300万円 |
| 彦根市 | 1,600万円 |
| 東近江市 | 1,100万円 |
| 湖南市 | 1,100万円 |
| 甲賀市 | 780万円 |
| 高島市 | 560万円 |
木村相談者
草津市と比べると3分の1くらいの水準なんですね。隣の甲賀市よりは高いんだ。
山川不動産の専門家
そうですね。草津市や野洲市は京阪神方面への通勤需要が強いエリアで、価格帯自体が湖南市とは別のゾーンにあります。一方、東近江市は湖南市とほぼ同水準、隣接する甲賀市は湖南市よりやや低めです。
木村相談者
表の一番下の高島市はさらに低いんですね。同じ滋賀県でもこんなに差があるんだ。
山川不動産の専門家
高島市の560万円は今回比較した県内の中では最も低い水準で、湖南市のおよそ半分です。全国で見ると湖南市は691市区町村中581位、下から数えるとおよそ111番目で、全体の下位16%程度の水準にあたります。県内でも11市中8位、下から数えて4番目です。湖南市は県南部の中でも中間から下位の価格帯に位置するエリアと捉えると実態に近いです。この位置づけを踏まえた上で、次は「じゃあ売り時をどう考えればいいか」という話に移りますね。
「売り時」をどう考えるか
木村相談者
結局、今売るのは早いんでしょうか、それとも待った方がいいんでしょうか。
山川不動産の専門家
正直にお答えすると、湖南市の中古戸建て市場のデータだけから「今が売り時」と断定することはできません。理由は二つあります。一つは、先ほど見た通り価格帯の幅が広く、年ごとの上下を明確なトレンドとして読み取れないこと。もう一つは、売り時というのは市場データだけでなく、住み替えの予定や資金計画といった個別の事情によって変わるものだからです。
木村相談者
じゃあ何を基準に判断すればいいんですか。
山川不動産の専門家
客観的なデータで言えるのは「今の相場水準はこのくらい」というところまでです。そこから先、実際にご自身の家がいくらで売れそうかは、土地の広さや築年数、駅からの距離といった個別条件で大きく変わります。相場観をつかんだ上で、実際の物件を見てもらう査定を受けるのが次のステップになります。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでで湖南市全体の相場感はつかめたと思います。次に、ご自身の家がその中でどのくらいの価格になりそうか、具体的な数字で確認する流れをご紹介します。
- 1相場を把握する — ここまで見てきたようなデータで、エリア全体の価格水準と価格帯の幅を確認します。
- 2一括査定サイトに情報を入力する — 物件の所在地・築年数・土地面積などを入力すると、複数の不動産会社から査定額の連絡が来ます。
- 3複数社の査定額を比較する — 会社によって得意なエリアや査定額の付け方が違うため、1社だけでなく複数社を比較するのがポイントです。
- 4納得できる場合のみ次に進む — 査定額を見た上で、売却するかどうか、いつ売るかはご自身のペースで判断してください。
木村相談者
なるほど、査定を受けたからってすぐ売らなきゃいけないわけじゃないんですね。それなら気軽に頼めそうです。
山川不動産の専門家
はい、あくまで情報収集の一環として使ってもらえれば大丈夫です。それでは最後に、今回使ったデータの出典と、記事の対象範囲をまとめておきますね。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象市区町村 | 湖南市(滋賀県) |
| 対象物件種別 | 中古戸建て |
| 参照データ期間 | 2017年〜2024年の成約データ(相場水準は直近3年間で算出) |
| データ出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 直近3年間の取引件数 | 138件 |
| 県内順位(中古戸建て中央値) | 11市中8位 |
| 全国順位(中古戸建て中央値) | 691市区町村中581位 |
木村相談者
すごく具体的にわかりました。ちなみに、隣の市とかも同じように調べられるんですか。
山川不動産の専門家
はい、湖南市の近くだと草津市の中古戸建て相場、野洲市の中古戸建て相場、彦根市の中古戸建て相場、高島市の中古戸建て相場も同じ方式で公開しています。甲賀市や東近江市も近隣エリアとして参考になりますが、今回はこの4市をご紹介しますね。引っ越し先も検討されている場合は、あわせて見てみるといいと思います。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になっていることを聞いてもいいですか。
山川不動産の専門家
もちろんです、どうぞ。
木村相談者
湖南市の中古戸建ては今後値上がりしそうですか。
山川不動産の専門家
そこは正直にお答えすると、公的な取引データからは断定できません。過去8年の価格帯の幅が広く、単年の増減がそのまま今後の方向性を示すとは言えないためです。今の相場水準を知った上で、個別の査定で具体的な金額を確認するのがもっとも確実な方法です。
木村相談者
なぜ湖南市は年によって価格の差がこんなに大きいんですか。
山川不動産の専門家
中古戸建ては同じ市内でも土地面積や築年数、駅からの距離といった条件の差がマンションより大きく出やすい傾向があります。湖南市は特にその幅が広く、2024年の実績でも下位25%が600万円、上位25%が2,500万円と、条件によって価格帯が大きく変わります。
木村相談者
査定を受けるとどのくらいで結果がわかりますか。
山川不動産の専門家
サービスによって異なりますが、一括査定サイトの多くは数日以内に複数社から連絡が来る形になっています。あくまで目安の金額なので、詳細は各社に確認してみてください。
木村相談者
築年数によって価格ってどのくらい変わるものなんですか。
山川不動産の専門家
一般的に中古戸建ては築年数が古くなるほど建物部分の価値が下がり、価格に占める土地の割合が大きくなっていく傾向があります。ただ湖南市の直近3年間のデータでは、築年数ごとに区切って統計を出せるほど件数がまとまっていないため、この記事では市全体の中央値(1,100万円)を基準にお伝えしています。ご自身の物件の築年数の条件で実際どのくらいの価格になりそうかは、市全体の相場観を踏まえたうえで、査定で個別に確認するのが一番確実です。
木村相談者
他のサイトだと将来の価格を予測しているのを見たことがあるんですが、こちらでは出さないんですか。
山川不動産の専門家
はい、意図的に出していません。将来の価格予測は前提条件の置き方次第で数字が大きく変わるため、公的な取引データだけを根拠にする本サイトの方針とは合わないと考えています。ここでご紹介しているのは、あくまで国交省の実際の成約データに基づく過去の実績です。将来どうなるかについては、査定を通じて個別に不動産会社の見立てを聞くのが確実な方法だと思います。
山川不動産の専門家
湖南市の中古戸建てについて、データで見てきた相場感はここまでです。実際にご自宅の価格を知りたい場合は、下記の一括査定サービスから複数社の査定額を比較してみてください。