木村相談者
山川さん、大津市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで調べると、サイトによって相場の金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。サイトごとに集計期間や算出方法が違うので、数字が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を並べて、感覚ではなく数字で大津市の今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、実際の成約価格って見られるんですね。それは心強いです。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。大津市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値を、2017年から2024年まで並べてみますね。
大津市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格なので、平均よりも実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,750万円 | 346件 |
| 2018年 | 2,000万円 | 371件 |
| 2019年 | 2,300万円 | 377件 |
| 2020年 | 2,000万円 | 400件 |
| 2021年 | 2,100万円 | 398件 |
| 2022年 | 2,200万円 | 366件 |
| 2023年 | 1,800万円 | 349件 |
| 2024年 | 1,800万円 | 374件 |
木村相談者
2019年に2,300万まで上がって、2022年にもう一度2,200万まで戻して、そこから2023年に1,800万まで下がって、2024年も同じ水準なんですね。
山川不動産の専門家
よく見てくれました。2017年から2024年の8年間では+2.9%の変化で、ほぼ横ばいです。直近1年(2023年→2024年)は±0.0%で、価格は据え置きの状態が続いています。なぜこの数字が信頼できる水準なのか、次のセクションで見ていきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格なんですか、それとも本当に売れた金額ですか?
山川不動産の専門家
そこは大事なポイントです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトとかで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。直近半年など短い期間だけを切り取って動向を紹介しているサイトもありますし、独自の推定方法で価格を算出し、10年先までの予測値を出しているサイトもあります。それはそれで参考にはなりますが、市全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値を8年分並べています。
木村相談者
推定でも予測でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値1,800万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が880万円、上から4分の1(p75)が3,075万円です。
木村相談者
880万から3,075万まで、かなり開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。もう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は22.2%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を下回っています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は1,089件、中央値は1,900万円で、単年の1,800万円とも近い水準です。
木村相談者
プールでも単年でも近い数字ってことは、去年の1,800万は特に特殊な数字じゃなさそうですね。
山川不動産の専門家
そう見て問題ないと思います。年間374件という取引件数があり、相対信頼区間の幅も基準を下回っているので、8年で+2.9%・直近1年で±0.0%という「ほぼ横ばい」の数字は、単年の振れに惑わされにくい、比較的安定した動きとして扱えます。
山川不動産の専門家
相場の水準がつかめたところで、将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらは、まだお伝えできる状態ではありません。
大津市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ってるから価格も下がる、みたいな話をよく聞くんですが、大津市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、大津市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている市だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話です。相場の水準がつかめたところで、次は大津市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで大津市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、大津市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 大津市の位置 |
|---|---|
| 滋賀県内の中古戸建て中央値 | 5位/11市区町村(価格データがある市区町村の中) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 439位/691市区町村 |
| 8年変化率の全国順位 | 157位/179市区町村(取引データが十分な区分の中) |
| 全国平均(取引データが十分・参考値を合わせた区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,590万円に対して約0.7倍の水準 |
木村相談者
県内5位、全国439位ってことは、県内では中の上くらいだけど、全国で見ると平均よりだいぶ控えめなんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。大津市は価格水準そのものは全国平均より低めで、8年の変化率で見ても取引データが十分な区分179市区町村中157位と、上位ではなく横ばい寄りの位置です。なお滋賀県内で単年の変動幅が基準内(取引データが十分)と判定されているのは、今のところ大津市だけです。他の市区町村は取引件数の少なさなどから参考値としての集計にとどまっており、単純な順位比較はできません。近隣の市の水準も並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 備考 |
|---|---|---|
| 大津市 | 1,800万円 | 取引データが十分 |
| 草津市 | 3,000万円 | 参考値 |
| 守山市 | 3,150万円 | 参考値 |
| 栗東市 | 2,900万円 | 参考値 |
| 近江八幡市 | 1,750万円 | 参考値 |
| 彦根市 | 1,600万円 | 参考値 |
木村相談者
草津・守山・栗東はずいぶん高いんですね。大津市は近江八幡や彦根と近い水準か。
山川不動産の専門家
ええ、琵琶湖の南側で京都・大阪への通勤に便利な草津市・守山市・栗東市が高めの水準で、大津市はそれよりやや控えめ、近江八幡市・彦根市とは近い価格帯です。ただしこれらの市は参考値としての集計なので、厳密な順位ではなくおおよその位置関係として見てください。より広いエリアの相場は滋賀県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
価格水準はそこそこ、変化率はほぼ横ばい……なら、売っても売らなくても大差ないってことですか?
大津市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
山川不動産の専門家
大津市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
大津市の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年で+2.9%、直近1年は±0.0%とほぼ横ばい — 2017年の1,750万円から2024年の1,800万円まで、8年でわずか2.9%の変化。2019年に2,300万円、2022年に2,200万円まで上がる場面もありましたが、直近2年は1,800万円で落ち着いています。
- 2取引データは十分な水準で、数字の信頼度は高い — 2024年単年の相対信頼区間の幅は22.2%で基準(25%以下)を下回り、3年プールの中央値(1,900万円)とも近く、単年の振れに惑わされにくい水準。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、大津市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「横ばいだから今すぐ動く必要はない」ってわけでもなくて、材料の一つとして捉えればいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・8年と直近1年の変化率・県内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値1,800万円や3年プールの1,900万円からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 滋賀県大津市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅22.2%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 374件(3年プールでは1,089件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
大津市の相場は8年間で+2.9%、直近1年は±0.0%とほぼ横ばいという状況です。それがそのまま「動かないほうがいい」という意味ではありません。気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。大津市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
大津市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は1,800万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは880万円〜3,075万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでは中央値1,900万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で+2.9%とほぼ横ばいで、直近1年(2023年→2024年)は±0.0%です。2019年に2,300万円、2022年に2,200万円まで上がる場面もありましたが、2023年以降は1,800万円で落ち着いています。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、大津市の相場がもっと違う金額や、10年後の予測まで出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計・予測しているかが違うからです。掲載中の物件価格をそのまま「相場」として見せているところや、坪単価についてAIによる将来予測で10年後の価格まで踏み込んで示しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものだけを扱い、将来の価格予測は行いません。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で大津市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。