大津市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、大津市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで調べると相場の金額がサイトごとにバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、大津市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。大津市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

大津市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2018年に1,500万まで下がって、そこから2024年の2,400万までじわじわ上がってきたんですね。2021年で件数がぐっと増えてるのも気になります。

山川不動産の専門家

そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+50.0%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)も+9.1%の上昇で、2021年以降は取引件数も年500件前後と厚みが増しています。8年で見ても直近1年で見ても、どちらも上昇方向というのが今の大津市の状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか？

山川不動産の専門家

サイトによって違います。自社で取り扱っている売り出し中の物件だけを集計して「中央値」として出しているサイトや、駅ごとに専有面積を1つの条件に固定して算出した推定価格を出しているサイトもあります。それは市全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値2,400万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,400万円、上から4分の1が3,300万円です。

木村相談者

1,400万から3,300万まで、けっこう開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は12.5%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を余裕を持ってクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は1,504件、中央値は2,200万円で、単年(2,400万円)と大きくは乖離していません。

木村相談者

単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+50.0%」もかなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間512件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も12.5%と基準を十分に下回っているので、大津市はマンションの取引がまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築25年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は大津市で一番取引件数が多いのも築21-30年の帯(458件)で、木村さんの物件はまさに大津市の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築10年以内と築11-20年がどちらも3,000万円台で並んでて、築21年目からぐっと下がるんですね。

山川不動産の専門家

大津市は築20年までは価格が3,000万円台で近く、築21年を境に下がり始めるエリアです。木村さんの築25年の物件であれば、市全体の中央値2,400万円ではなく、築21-30年の帯の中央値1,600万円(1,100万円〜2,375万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て「思ったより高いのかな」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、大津市はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、大津市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、大津市はどうなんですか？

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、大津市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか？

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は大津市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで大津市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、大津市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

全国だと156位で上位のほうなのに、平均と比べると0.83倍で下回ってるのはどういうことですか？

山川不動産の専門家

よく気づかれましたね。全国順位の156位/464というのは、取引データが薄い市区町村も含めた464市区町村全体の中での順位です。一方で平均比の0.83倍は、取引データが十分な区分(219市区町村)に絞った平均と比べたものです。この区分には都市部の高額なエリアが多く含まれるため、平均自体が高くなりやすいんです。大津市は全国全体で見れば上位寄りだが、取引が厚い都市同士で比べると平均よりやや控えめという位置づけになります。

木村相談者

なるほど、比べる相手が違うから両方成立するんですね。8年上昇率の県内1位っていうのはすごいですね。

山川不動産の専門家

そうですね。滋賀県内で取引データが十分な区分は大津市と草津市の2市で、その中では大津市の8年上昇率+50.0%が草津市の+37.5%を上回り県内1位です。全国でも217市区町村中57位と、上位4分の1に入る伸びです。近隣の市とも並べてみましょう。

木村相談者

草津市は大津市より価格自体は高いのに、上昇率だと大津市のほうが上なんですね。

山川不動産の専門家

ええ、草津市は大津市より価格水準は高いものの、8年上昇率では大津市が上回っているという位置づけです。近江八幡市・彦根市・守山市は取引件数がやや少なく直近3年をまとめた参考値である一方、大津市は単年でも十分な件数がある市という違いがあります。より広いエリアの相場は滋賀県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

価格水準はそこまで飛び抜けてないけど、伸び率は県内トップ、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

大津市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年で50%も上がってて、直近1年も上がってる……これって、もう売ったほうがいいってことですか？

山川不動産の専門家

大津市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「上がってるから急げ」でも「まだ様子見」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れをお伝えしますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

大津市の相場は8年間で50.0%上昇、直近1年も+9.1%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は滋賀県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。大津市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか？

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や自社在庫の集計ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

大津市のマンション相場はいくらくらいですか？

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は2,400万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,400万円〜3,300万円まで幅があります。築21-30年の帯では中央値1,600万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか？

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で50.0%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+9.1%とさらに上がっています。8年間・直近1年ともに上昇傾向というのが今の状況で、上昇率は滋賀県内で取引データが十分な区分の中で1位です。

木村相談者

全国順位と全国平均比の数字がちぐはぐに見えるんですが、なぜですか？

山川不動産の専門家

比べている相手が違うからです。全国156位/464というのは取引データが薄い市区町村も含めた全体での順位で、大津市は上位側です。一方で0.83倍という平均比は、取引データが十分な区分(219市区町村、都市部が多い)の平均と比べたものです。比較する母集団が違うので、両方とも正しい数字です。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、大津市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか？

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。自社で取り扱っている売り出し中の物件だけの中央値を「相場」として載せているサイトや、駅ごとに専有面積を1つの条件に固定して算出した推定価格を出しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや在庫の偏りに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で大津市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか？

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。