木村相談者
山川さん、栗東市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。不動産会社のサイトを見ても、金額がバラバラでどれを信じたらいいのか分からなくて……。
山川不動産の専門家
栗東市に限らず、よくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。栗東市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、年ごとに並べて見ていきます。
栗東市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
まず正直にお伝えしておきたいのですが、栗東市は2017年から2020年の期間、この条件に合う取引がデータベース上で確認できませんでした。根拠のない数字を出すよりは、確認できる期間だけをお見せするのが正確だと考えています。そのため今回は2021年から2024年のデータで見ていきます。
木村相談者
なるほど、無理に古いところまで埋めずに、分かる範囲で見せてもらえるのは安心です。
山川不動産の専門家
この4年間の中央値の推移がこちらです。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2021年 | 2,500万円 | 23件 |
| 2022年 | 2,500万円 | 33件 |
| 2023年 | 2,350万円 | 28件 |
| 2024年 | 2,300万円 | 21件 |
木村相談者
2021年、2022年は2,500万円で横ばいだったのに、2023年から下がり始めたんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。2021年の2,500万円から2024年の2,300万円にかけて8.0%下落しています。直近1年(2023年→2024年)は-2.1%で、2022年から2023年にかけての下落が大きく、直近1年はそれよりゆるやかな下がり方です。確認できる期間で見る限り、栗東市は下落方向というのが今の状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
違うことが多いです。専有面積70㎡のように条件を1つに固定して、直近の売り出し価格(まだ売れていない希望額)を平均したものを「相場」として出しているサイトもあります。栗東市で調べると、直近の売り出し価格の平均は2,500万円台前半で出ているところもありますが、これは「売れた金額」ではなく「売りに出ている希望額」です。
木村相談者
希望額と、実際に売れた金額は違うことがあるってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、実際に成約した価格の中央値をそのまま使っています。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値2,300万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が2,200万円、上から4分の1(p75)が2,700万円です。
木村相談者
2,200万から2,700万まで、それなりに開きがあるんですね。
山川不動産の専門家
マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は21.7%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)はクリアしていますが、余裕はそれほど大きくありません。参考として、2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は82件、中央値は2,400万円で、単年(2,300万円)と大きくは乖離していません。
木村相談者
基準はクリアしてるけど、ギリギリに近いってことですね。
山川不動産の専門家
年間21件の取引で、単年の相対信頼区間の幅は基準の25%以下(21.7%)を満たしているので、単年の中央値をそのまま「今の水準」として見て問題ない水準です。ただ、朝霞市のように余裕を持ってクリアしているケースと比べると、栗東市はやや取引件数が絞られている分、数字の振れ幅には少し注意が必要です。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。
築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか
木村相談者
うちのマンション、築25年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。
山川不動産の専門家
いいところに気づかれましたね。実は栗東市で一番取引件数が多いのも築21-30年の帯(51件)で、木村さんの物件はまさに栗東市の主流の築年帯にあたります。築年帯ごとの数字を、信頼度も含めて見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格の幅(p25〜p75) | 取引件数 | データの信頼度 |
|---|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 3,000万円 | 2,600万円〜3,300万円 | 9件 | 参考程度(件数が少ない) |
| 築11-20年 | 2,600万円 | 2,600万円〜3,000万円 | 13件 | 参考程度(相対信頼区間26.9%) |
| 築21-30年 | 2,300万円 | 2,000万円〜2,500万円 | 51件 | 十分(相対信頼区間13.0%) |
| 築31年〜 | 1,300万円 | 1,223万円〜1,375万円 | 4件 | 参考程度(件数が非常に少ない) |
木村相談者
築21-30年だけ件数がかなり多くて、他の帯は少なめなんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。築21-30年の帯は51件のデータがあり、相対信頼区間も13.0%と基準を十分に下回っているので、この帯の中央値2,300万円(2,000万円〜2,500万円の幅)は数字として見てよい水準です。一方で〜築10年や築31年〜の帯は件数が一桁台と少なく、中央値そのものは実際の取引から出た数字ですが、振れ幅が大きいので参考程度に留めてください。
木村相談者
なるほど、うちの築25年はちょうど一番データが厚い帯なんですね。それなら信頼して見られます。
山川不動産の専門家
木村さんの築25年の物件であれば、市全体の中央値2,300万円と、築21-30年の帯の中央値もほぼ同じ水準なので、市全体の数字をそのまま参考にしても大きくズレません。栗東市は主流の築年帯が厚く、そこに木村さんの物件も含まれるという意味では、相場を読みやすいケースだと言えます。相場感がつかめたところで、栗東市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、栗東市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、栗東市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は栗東市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで栗東市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、栗東市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 栗東市の位置 |
|---|---|
| 滋賀県内の中古マンション中央値 | 3位/6市区町村(県内では中間よりやや上) |
| 全国の中古マンション中央値 | 173位/464市区町村 |
| 全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均・約2,884.9万円)との比較 | 約0.80倍の水準(全国平均より低め) |
木村相談者
県内では3位で上のほうなのに、全国だと173位で、全国平均より低いんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。栗東市は滋賀県内では中間よりやや上の水準ですが、全国全体で見ると平均をやや下回る水準です。県内は大津市や草津市のように水準の高いエリアがあるため、県内順位と全国順位で見え方が変わります。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 直近1年の変化 |
|---|---|---|
| 栗東市 | 2,300万円 | -2.1% |
| 草津市 | 3,300万円 | 0.0% |
| 大津市 | 2,400万円 | +9.1% |
| 近江八幡市 | 1,700万円(直近3年・参考値) | ー |
| 守山市 | 1,400万円(直近3年・参考値) | ー |
木村相談者
草津市はうちより1,000万円くらい高いんですね。しかも横ばいで。大津市はうちより高いのに、まだ上がってるんですか。
山川不動産の専門家
ええ、栗東市は隣接する草津市・大津市と比べると価格水準はやや下で、直近1年の動きも下落方向という点で異なります。近江八幡市・守山市は取引件数がやや少なく直近3年をまとめた参考値である一方、栗東市は単年でも基準を満たす件数がある市という違いがあります。より広いエリアの相場は滋賀県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
県内では悪くない位置だけど、全国や近隣と比べると、今はちょっと弱めってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
栗東市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
直近は下がってて、近隣と比べても弱め……これって、売るなら急いだほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そうとは言い切れません。2021年から2024年にかけて8.0%下落、直近1年も-2.1%という下落傾向は事実ですが、それが木村さんにとって今すぐ売るべきタイミングかどうかは別問題です。急いで売るべきとも、慌てて待つべきとも言えません。
山川不動産の専門家
栗東市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
栗東市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 12021年以降は下落傾向、直近1年は-2.1% — 2021年の2,500万円から2024年の2,300万円まで下落しており、直近1年(2023年→2024年)も-2.1%。隣接する草津市(0.0%)・大津市(+9.1%)と比べても下落方向にある。
- 2自分の築年帯は市全体とほぼ同じ水準 — 木村さんのような築25年の物件が含まれる築21-30年の帯は、市内で最も取引件数が多く(51件)、中央値は市全体とほぼ同じ2,300万円(2,000万円〜2,500万円の幅)。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、栗東市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「下がってるから急げ」でも「下がってるから待て」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市全体は直近下落傾向にある、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・築21-30年帯の中央値・県内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。築年帯の目安と実際の査定額を照らし合わせる。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た築21-30年の帯の目安(2,300万円前後)からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 滋賀県栗東市 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有・共同住宅) |
| データ期間 | 2021年〜2024年(成約価格ベース。2017年〜2020年は該当取引が確認できず対象外) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、築年帯別中央値、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは基準を満たす(単年の相対信頼区間幅21.7%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 21件(3年プールでは82件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
栗東市の相場は2021年から2024年にかけて8.0%下落、直近1年も-2.1%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は滋賀県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。栗東市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
栗東市のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は2,300万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは2,200万円〜2,700万円まで幅があります。木村さんの物件が含まれる築21-30年の帯では中央値2,300万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2021年から2024年にかけて8.0%下落しており、直近1年(2023年→2024年)も-2.1%とさらに下がっています。確認できる期間で見る限り、下落傾向というのが今の状況です。なお2017年から2020年は該当する取引が確認できず、この記事では対象にしていません。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、栗東市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積を1つの条件に固定して算出した推定価格や、まだ売れていない売り出し価格(希望額)の平均を「相場」として載せているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格の中央値を、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで集計しているので、実際に売れた金額をベースにした数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で栗東市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。