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甲賀市の中古戸建ては今が売り時？価格の推移と考え方

木村相談者

甲賀市で戸建てに住んでるんですけど、そろそろ売却も考えていて。中古戸建てって今どれくらいの値段で売れるものなんですか？

山川不動産の専門家

甲賀市の中古戸建て(宅地・土地と建物)の相場からお話ししますね。国交省の不動産情報ライブラリ(XIT001)に記録された実際の取引データをもとに算出すると、直近の2022〜2024年の3年間(171件)の中央値は780万円です。単年の2024年だけで見ると59件の取引があり、中央値は760万円でした。

木村相談者

780万円かあ。他の市と比べて安いんですかね？

山川不動産の専門家

甲賀市は滋賀県内で価格情報を出せる11市中10位、全国では691市区町村中630位という水準です。県内では相対的に価格帯が低めのエリアと言えます。ただ、これは中央値の話であって、実際の物件ごとの幅はかなり大きいんです。そこが甲賀市の戸建て相場を見るうえで一番大事なポイントなんですよ。

木村相談者

幅が大きいって、どういうことですか？

山川不動産の専門家

このあと年ごとのデータを見ながら説明しますね。結論から言うと、甲賀市は「毎年きれいに上がった・下がった」と言い切れるほど価格の動きが単純ではない市です。まずは実際の数字を見ていきましょう。

年ごとの取引データを見てみる

木村相談者

折れ線グラフというより、けっこうガタガタしてますね。

山川不動産の専門家

そうなんです。2017年から2024年までの年別中央値を並べるとこうなります。

年	取引件数	中央値	価格帯(25%〜75%)
2017年	52件	1,050万円	560万円〜2,025万円
2018年	52件	1,250万円	433万円〜2,025万円
2019年	60件	810万円	500万円〜2,725万円
2020年	70件	1,450万円	490万円〜2,675万円
2021年	48件	1,250万円	400万円〜1,800万円
2022年	54件	1,200万円	325万円〜2,600万円
2023年	58件	700万円	385万円〜1,875万円
2024年	59件	760万円	395万円〜1,950万円

木村相談者

2020年は1,450万円なのに、2023年は700万円。倍くらい違いますね。これって甲賀市の戸建てが値下がりしてるってことですか？

山川不動産の専門家

そう単純には言えないんです。2017年から2024年の間で中央値だけ比較すると約27.6%下がった計算にはなりますが、この動きを「毎年下落トレンドが続いている」と読むのは正確ではありません。2020年は前後の年よりかなり高く出ていますし、2019年は逆に落ち込んでいる。一方向に動いているというより、年によって振れ幅が大きいというのが実態です。この理由を、次の画像で見てみましょう。

木村相談者

表を見ると、年によって価格帯(25%〜75%)の広さも違いますね。

山川不動産の専門家

よく気づきましたね。実は年ごとの価格帯の広さもバラバラなんです。一番広いのは2022年で325万円〜2,600万円、その差は2,275万円にもなります。逆に一番狭いのは2021年で400万円〜1,800万円、差は1,400万円でした。それでも1,400万円という差自体、決して小さくはありません。

木村相談者

どの年を見ても、結局は幅広いってことなんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。だからこそ、単年の中央値の上下だけを見て「上がった」「下がった」と判断するのは危険なんです。次は、なぜここまで幅が出るのかを見ていきましょう。

なぜ「上がった」「下がった」と言い切れないのか

木村相談者

395万円〜1,950万円って、5倍近く差がありますね。

山川不動産の専門家

はい。甲賀市は市域が広く、駅に近いまとまった土地の戸建てから、郊外の古い平屋、広い敷地の物件まで売買される戸建ての性格がかなりバラバラなんです。取引件数自体は年間50〜70件と、判定の目安に対して十分な水準があります。それでも1年分の中央値だけを見ると、たまたまどんな物件が売れたかで大きく上下してしまう。

木村相談者

なるほど。件数が少ないんじゃなくて、売れてる物件のタイプがバラバラだから幅が出るってことなんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。だからこの記事では「甲賀市の戸建て価格は右肩上がり」「右肩下がり」といった言い切りは避けています。かわりに、直近3年間の相場水準(780万円前後)と、年によって395万円台〜2,000万円近くまで幅があるという事実をセットでお伝えするようにしています。ご自身の物件がどのあたりに位置しそうかは、土地面積や駅からの距離、築年数によっても変わってくるので、あとで紹介する査定で個別に確認するのが確実です。

この記事の価格データはどこから来ているのか

木村相談者

そういえば、さっき「他の市と比べて安い」って話がありましたけど、他の不動産サイトも見てみたら「AIによる10年後の価格予測」みたいなものが出てるところもありました。この記事の数字とは違うものなんですか?

山川不動産の専門家

違うものです。整理しておきますね。この記事の価格はすべて、国交省の不動産情報ライブラリ(XIT001)に記録された実際に成立した取引価格です。2017年から2024年までに甲賀市で実際に売買された戸建ての記録をそのまま集計しています。

木村相談者

予測は入ってないってことですか?

山川不動産の専門家

はい、将来価格の予測は一切行っていません。一部のサイトでは、過去の取引データをもとに機械学習モデルで将来の価格を推計し、「10年後の予測価格」として提示している場合があります。それ自体は一つの参考情報ですが、あくまで統計モデルによる推計であって、実際に成立した取引ではありません。この記事で紹介している数字は、すべて過去に実際にあった取引の記録です。

木村相談者

なるほど。それでこの記事は「上がる」「下がる」を予測しないで、事実だけ話してるんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。もう一つ違いがあって、この記事の相場は中央値(取引を安い順に並べたときの真ん中の値)で示しています。極端に高い物件や安い物件が1件あっても引きずられにくいので、平均値より実態に近い数字になりやすいんです。あわせて、直近半年だけのような短い期間ではなく、2017年から2024年までの8年間と、直近3年間(2022〜2024年)の両方を見た上で「言い切れることと言い切れないこと」を分けてお伝えしています。

木村相談者

短い期間だけ見て「今が売り時です」って言われるより、そっちのほうが安心できますね。

山川不動産の専門家

そう感じてもらえたら何よりです。データが示せる範囲と、示せない範囲をはっきり分けるのが、この記事で一番大事にしていることなので。次は、その考え方を踏まえて売り時をどう捉えるか、お話ししますね。

売り時をどう考えるか

木村相談者

じゃあ結局、今は売り時なんですか、そうじゃないんですか？

山川不動産の専門家

正直に言うと、このデータだけで「今が売り時」とは言えません。甲賀市の場合、価格が一方向にトレンドを作っているわけではなく、年ごとの振れ幅が大きいというのがここまでの結論です。「今売れば高く売れる」とも「待てば上がる」とも、公的データからは断定できないんです。

木村相談者

そうなんですね。ちょっと拍子抜けしました。

山川不動産の専門家

気持ちはわかります。ただ、それが正直なところなんです。売り時は市場データだけで決まるものではなく、住み替えのタイミングや、手元資金の必要性、物件の維持コストなど個々の事情によって変わります。データが示せるのは「この街の戸建ては、この価格帯・この幅で取引されている」という判断材料までです。

木村相談者

個別の事情ってところ、もう少し詳しく知りたいです。実際に自分の家がいくらで売れるか調べるにはどうしたらいいんですか？

山川不動産の専門家

それなら、次は実際の査定額を確認する流れに進むのがいいと思います。

相場を調べたら次にやること

山川不動産の専門家

相場感がつかめたら、次のステップは実際の査定です。ここまでのデータはあくまで市全体の傾向なので、ご自身の物件の正確な価格を知るには個別の査定が必要になります。

1. 1相場を把握する — このページで甲賀市の中古戸建ての価格帯・取引件数の傾向を確認する
2. 2一括査定サイトで複数社に依頼する — 土地面積や築年数などの物件情報を入力し、複数の不動産会社から査定額を受け取る
3. 3査定額を比較する — 会社によって査定額や提案内容が異なるため、複数社を比較してから判断する
4. 4必要なら相談する — 売却時期や価格に迷う場合は、査定を担当した不動産会社に個別事情を相談する

木村相談者

査定って、申し込んだら必ず売らなきゃいけないんですか？

山川不動産の専門家

いいえ、査定はあくまで価格を知るためのもので、申し込んだからといって売却が義務になるわけではありません。相場を知ったうえで「まだ売らない」という判断も、もちろんありです。

基本情報まとめ

山川不動産の専門家

ここまでの内容を整理した基本情報がこちらです。

項目	内容
対象市区町村	甲賀市(滋賀県)
対象種別	中古戸建て(宅地・土地と建物)
対象データ期間	2017年〜2024年(直近相場は2022〜2024年の3年間)
直近3年中央値	780万円(171件)
2024年単年中央値	760万円(59件)
データの性質	物件ごとの価格差が大きいため、単年トレンドは断定していません
予測の有無	実際の取引記録のみを使用(AIによる将来価格の予測は行っていません)
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報)

近隣市区町村の相場と比べると

木村相談者

近くの市と比べるとどうなんですか？

山川不動産の専門家

滋賀県内で戸建ての相場記事がある市と並べてみますね。

市区町村	中古戸建て中央値
甲賀市(このページ)	780万円
彦根市	1,600万円
近江八幡市	1,750万円
大津市	1,800万円
栗東市	2,900万円
草津市	3,000万円
守山市	3,150万円

木村相談者

けっこう差がありますね。甲賀市が一番安いんですか?

山川不動産の専門家

このリストの中では最も低い水準です。琵琶湖沿いや京阪神への通勤圏に近い草津市や守山市は中央値が3,000万円台と、甲賀市の4倍前後になっています。エリアによる価格差が大きい県だということが分かりますね。ただ先ほどお話しした通り、甲賀市は特に物件ごとの幅が大きいので、比較する際は「中央値がいくら安いか」だけでなく、ご自身の物件がその幅のどのあたりに位置するかを意識してもらえればと思います。

木村相談者

この比較の数字も、さっき言ってた実際の取引データなんですか?

山川不動産の専門家

そうです。ここに並んでいる近隣市区町村の数値も、すべて同じ国交省データ(XIT001)から同じ方法(中央値)で算出しています。市によって算出方法が違うと比較する意味が薄れてしまうので、その点はそろえたうえで並べています。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか気になることを聞いてもいいですか?

山川不動産の専門家

もちろんです。

木村相談者

甲賀市の中古戸建てって、今後上がりそうですか?

山川不動産の専門家

そこは公的な取引データだけでは判断できません。甲賀市は年によって中央値の振れ幅が大きく、一方向のトレンドとして読み取れる状態ではないんです。上がる・下がるを予測する情報ではなく、あくまで「今どのくらいの価格帯で取引されているか」の目安として活用してください。

木村相談者

780万円っていう数字は、自分の家にもそのまま当てはまりますか?

山川不動産の専門家

780万円は市全体の中央値なので、そのまま当てはまるとは限りません。同じ甲賀市内でも395万円台から2,000万円近くまで取引実績があるくらい幅が広いので、土地面積や駅からの距離、築年数によって大きく変わります。ご自身の物件に近い価格を知りたい場合は、査定で個別に確認するのが確実です。

木村相談者

なんで甲賀市は他の市よりこんなに安いんですか?

山川不動産の専門家

明確な理由を一つに絞ることはできませんが、近隣の草津市や守山市が京阪神への通勤圏として人気が高いのに対し、甲賀市は市域が広く郊外エリアの取引が多いことが、中央値を押し下げている一因と考えられます。ただしこれは傾向であって、個別の物件によって条件は大きく異なります。

木村相談者

最後にもう一つ。この記事の価格って、AIが予測した将来の価格じゃないんですよね?

山川不動産の専門家

はい、違います。この記事の数値はすべて、国交省の不動産情報ライブラリ(XIT001)に記録された実際に成立した過去の取引価格にもとづいています。将来価格を推計するAI予測モデルは使用していません。

査定を検討するなら

山川不動産の専門家

相場の傾向がつかめたら、次は実際にご自身の物件を査定してもらう段階です。一括査定サイトを使うと、複数の不動産会社から査定額を比較できます。

木村相談者

分かりました。まずは相場を知れたので、査定も検討してみます。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。