彦根市の中古戸建ては今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、彦根市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで調べると、サイトによって相場の金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて。

山川不動産の専門家

それはよくあるお悩みです。サイトごとに集計期間や算出方法が違うので、数字が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を並べて、感覚ではなく数字で彦根市の今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、実際の成約価格って見られるんですね。それは心強いです。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。彦根市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値を、2017年から2024年まで並べてみますね。

彦根市の中古戸建て価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の年ごとの中央値です。ただ先に言っておくと、彦根市の中古戸建ては、このあと説明する理由で単年の動きだけを見て上がった・下がったと言い切れないタイプのデータです。まずは数字を並べて見てみましょう。

木村相談者

1,350万から1,800万まで、年によって結構動いてますね。2019年が一番高くて、2020年にガクッと下がって……これって下がってるってことですか?

山川不動産の専門家

そこが今日いちばんお伝えしたいポイントです。実はこの上下は「彦根市全体の相場が動いた」というより、その年にどんな物件がたまたま多く売れたかに左右されている可能性が高いんです。理由を価格の幅から見てみましょう。

なぜ「上がった」「下がった」と言い切らないのか

木村相談者

さっきの表、取引件数は76件〜96件で毎年そこそこありますよね。件数が少ないから数字がブレてるわけじゃないんですか?

山川不動産の専門家

いい質問です。件数自体は十分にあります。76件を下回った年は一度もなく、8年間の合計は654件です。数字がブレる理由は件数の少なさではなく、1件1件の価格差がとても大きいことにあります。

木村相談者

価格差が大きいって、具体的にはどれくらいなんですか?

山川不動産の専門家

2024年で見ると、価格帯の下から4分の1(p25)が773万円、上から4分の1(p75)が2,625万円です。上位は下位の3倍以上の水準で、2018年に至っては下位25%が578万円、上位75%が2,500万円と、4倍以上の開きがありました。

木村相談者

それは確かに開きが大きいですね。土地の広さとか築年数がバラバラだから、ということですか?

山川不動産の専門家

そのとおりです。彦根市の中古戸建ては、広い敷地の古い家から、区画整理された新しい住宅地の家まで、色々なタイプの物件が取引されていて、年によってどちらのタイプが多く成約するかで中央値が振れやすいんです。この「単年の振れ幅」を数値化したものが単年の相対信頼区間の幅77.4%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく超えています。だから今回は、単年の上げ下げをそのまま「トレンド」として扱いません。

価格差の中身をもう少し掘り下げる - 動いているのは上と下、どちらか

木村相談者

さっき、上位25%と下位25%で4倍以上の開きがある年もあるって言ってましたけど、動いてるのは価格帯全体なんですか、それとも一部だけなんですか?

山川不動産の専門家

いい着眼点です。8年分を並べると、上位25%(p75)は2,250万円〜2,625万円の範囲で、8年間で最大でも375万円ほどしか動いていません。倍率にすると最大でも1.17倍です。

木村相談者

あれ、意外と上のほうは安定してるんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。動きが大きいのは下位25%(p25)のほうです。578万円〜1,000万円の範囲で、8年間の最大差は422万円、倍率では1.73倍動いています。上位25%より下位25%のほうが、年によっての振れがはっきり大きいということです。

木村相談者

つまり、高いほうの物件は毎年だいたい同じくらいの価格帯で売れてて、安いほうの物件の価格が年によってバラつくから、全体の中央値も釣られて振れて見える、ってことですか?

山川不動産の専門家

その理解で合っています。彦根市の中古戸建ては、比較的築浅・整形地の物件は毎年似た価格帯で安定して取引されている一方、古い家屋や変形地・郊外寄りの土地は、その年にどんな物件がたまたま多く売れたかで価格が大きく変わりやすい、と考えられます。中央値の上下だけを見て一喜一憂せず、自分の物件が安定して動く側か、振れやすい側かを踏まえて考えるのが実態に近い見方です。

木村相談者

なるほど、件数の問題じゃなくて、物件の中身がバラバラだから、ってことなんですね。じゃあ結局、今の相場はいくらって考えればいいんですか?

山川不動産の専門家

そこは直近3年をならした数字を見るのが安全です。次に見てみましょう。

直近3年でならした相場水準

山川不動産の専門家

2022年から2024年までの3年分をまとめてプールすると、取引件数は合計237件、中央値は1,600万円です。

木村相談者

単年だと1,350万〜1,800万まで振れてたのに、3年分まとめると1,600万に落ち着くんですね。

山川不動産の専門家

ええ。1年だけの数字より、3年分をならした1,600万円のほうが彦根市全体の相場観としては安定した目安になります。この記事でも、これから先「彦根市の中古戸建て相場」という時はこの1,600万円を基準にお話ししますね。

木村相談者

分かりました。じゃあこの1,600万っていう数字、他の市と比べるとどうなんですか?

山川不動産の専門家

気になりますよね。次は県内・全国の中での位置を見てみましょう。

全国・県内のなかで彦根市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

彦根市の3年プール中央値1,600万円を、他の市区町村と比べてみましょう。

木村相談者

県内では真ん中よりやや下、全国でもちょうど真ん中あたりですね。

山川不動産の専門家

そうですね。近隣の市と並べると、大津市が1,800万円、近江八幡市が1,750万円、彦根市が1,600万円、東近江市が1,100万円という順番です。

木村相談者

大津市・近江八幡市・東近江市以外の市はどうなんですか? 滋賀県は他にも市がたくさんありますよね。

山川不動産の専門家

ちょうど気になるところですね。滋賀県南部の草津市・守山市・栗東市・野洲市、それに湖南市・甲賀市も並べてみましょう。

木村相談者

守山市とか草津市、彦根市よりだいぶ高いんですね。倍近い差があるところも。

山川不動産の専門家

そうですね。草津市・守山市・栗東市・野洲市は京都・大阪方面への通勤圏として住宅需要が集まりやすい県南部のエリアで、湖南市・甲賀市は同じ南部でもさらに内陸寄りのエリアです。彦根市は県の北東部に位置していて、価格帯としても両者のちょうど中間あたりに位置しています。ただし価格差の要因はエリアの位置だけでなく、人口動態や再開発など複数考えられるため、この記事では順位と水準を事実として示すところまでに留めます。

木村相談者

大津市だけ「取引データが十分」って書いてあるのは、彦根市と何が違うんですか?

山川不動産の専門家

大津市は取引の物件間のばらつきが基準内に収まっていて、8年間で+2.9%、直近1年は±0.0%とほぼ横ばいという方向性まで言えるんです。彦根市・近江八幡市・東近江市は、さっき説明したばらつきの大きさから、方向性までは言い切らず参考値として扱っています。より広いエリアの相場は滋賀県の売り時判定記事一覧でも比較できますし、大津市の中古戸建て相場は実際にトレンドが出ている例として参考になります。

彦根市の中でマンションと戸建てを比べると

木村相談者

戸建てはそういう感じだと分かりました。彦根市でマンションを検討してる知り合いもいるんですけど、マンションの相場はどうなんですか?

山川不動産の専門家

参考までに彦根市の中古マンションも見てみましょう。同じく直近3年(2022年〜2024年)でプールすると、中央値は1,450万円、取引件数は合計98件です。戸建ての1,600万円より少し低い水準ですね。

木村相談者

戸建てよりマンションのほうが少し安いんですね。マンションのほうは方向性、分かるんですか?

山川不動産の専門家

いえ、マンションのほうも方向性は断定していません。戸建てよりさらに取引件数が少なく、年間31件〜35件程度にとどまっていて、こちらは物件ごとの価格差というより件数自体が少ないことが理由です。2024年だけで見ると中央値は1,900万円まで上がっていますが、件数が31件と少ないため、この1年の数字だけで方向性を判断するのは避けたほうが安全です。

木村相談者

戸建てとマンション、彦根市はどっちも「参考値」止まりってことなんですね。

山川不動産の専門家

そうなります。彦根市は戸建てもマンションも、単年の増減をそのまま「トレンド」として扱わない市、ということです。理由は戸建てが物件ごとの価格差、マンションが件数の少なさと違いますが、どちらも直近3年をならした水準で考えるのが安全なのは共通しています。

木村相談者

方向性が分からないなら、彦根市の場合はどう考えればいいんでしょう。

彦根市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか

山川不動産の専門家

彦根市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

方向性が分からないってことは、売るタイミングとしては判断しづらいってことですか?

山川不動産の専門家

方向性が分からないことと、売れないことは別の話です。市全体の中央値がどちらに動いているか断定できなくても、あなたの家がいくらで売れるかは、実際に査定を受ければ分かります。市全体の数字とあなたの家の価格は別物だと考えてください。

木村相談者

そう言われると、確かにそうですね。じゃあ次は実際に査定を受けてみようかな。

山川不動産の専門家

正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断するのが一番です。そのために、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

彦根市の相場は直近3年をならして1,600万円、県内7位・全国481位という位置です。ばらつきが大きいため方向性までは断定していませんが、それが「動くべきではない」という意味でもありません。気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。彦根市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

彦根市の戸建て相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2022年から2024年までの3年分をならした中央値は1,600万円です。単年で見ると年によって1,350万円〜1,800万円まで振れるので、単年の数字よりも3年プールの水準を目安にしてください。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、彦根市は方向性を断定していません。物件ごとの価格差が大きく、単年の相対信頼区間の幅が77.4%と基準(25%以下)を超えているためです。年によって1,350万円〜1,800万円まで動きますが、これは相場全体が動いたというより、その年にどんな物件が多く成約したかの影響が大きいと考えられます。

木村相談者

築年数によって相場は変わりますか? うちの家の築年数だとどれくらいなのか知りたいです。

山川不動産の専門家

築年帯別の詳しいデータはまだこの記事にありません。彦根市はばらつきが大きく、根拠のない築年帯の数字を出すよりは、扱わない方が正確だと判断しています。正確な金額を知りたい場合は、この後ご案内する一括査定サービスで、ご自身の物件の築年数を入力して実額を確認するのが確実です。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、彦根市の相場がもっと違う金額や、「今が売り時」と断定的に書かれていることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって集計期間や、ばらつきの扱い方が違うからです。直近半年など短い期間の変動率だけを見て「売り時」と示しているところもあります。本記事は8年分のデータで年ごとの価格の幅まで確認したうえで、ばらつきが大きい市については方向性を断定しません。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で彦根市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。

木村相談者

彦根市は同じ滋賀県内の草津市や守山市と比べて安いんですか?

山川不動産の専門家

直近3年の中央値で比べると、彦根市の1,600万円に対し、草津市3,000万円・守山市3,150万円のほうが高く、逆に湖南市1,100万円・甲賀市780万円のほうが低い水準です。彦根市は県内でもちょうど中間あたりの価格帯にあります。

木村相談者

彦根市はマンションと戸建て、どちらが高いですか?

山川不動産の専門家

直近3年の中央値で比べると、戸建てが1,600万円、マンションが1,450万円で、戸建てのほうがやや高い水準です。どちらも取引件数が少なめのため、方向性(上昇・下降)までは断定していません。